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부동산이야기

1년 계약과 묵시적갱신에 대하여

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지난시간에 묵시적갱신에 대하여 알아보았습니다.

묵시적갱신에 따른 임대인과 임차인의 대처방법에 대하여 알아보았습니다.



보통의 전세나 월세계약은 2년단위로 계약을 합니다.

하지만 임차인이 1년계약을 원하거나 임대인이 사정상 1년만 계약을 원하는 경우가 있습니다.

이럴경우 임대차계약이 1년후에 종료가 되어서 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려주고 임차인은 퇴거를 하면 좋겠지만 만약 계약종료가 되어서 묵시적갱신이 된다면 어떻게 해야 할까요?


전세나 월세로 1년 계약을 하였다고 해도 주택임대차보호법의 적용을 받을수 있습니다.

그러면 좀더 자세히 알아보도록 하겠습니다.


* 주택임대차보호법  제4조(임대차기간 등).


제1항 

기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.


제2항

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.



위 주택임대차보호법 제4조 제1항을 확인하시면 아주 간단하게 해결이 됩니다.

이렇듯 계약기간을 1년이나 그 미만으로 했을 경우에도 2년으로 계약한것으로 간주하기 때문에 주택임대차계약은 통상 2년으로 진행합니다.


하지만 부득이하게 1년으로 진행을 했을 경우에도 계약 기간은 2년으로 보기 때문에 1년 계약이 큰 효과가 없을수도 있습니다.

하지만 임대인과 임차인의 입장이 현저히 틀리기 때문에 비교해서 자세히 비교해 보겠습니다.


 * 전세 1년 계약 후 묵시적갱신일 경우.


임대인 입장 : 법으로 1년 계약을 했어도 2년으로 보지만 임차인만 1년 계약을 주장할 수 있습니다.

그러므로 묵시적갱신이 되었어도 임대인 입장에선 어차피 법으로 2년이기에 2년까진 묵시적갱신으로 연장된게 아니라 원래 본 계약 입니다.

결론 : 임대인 입장에선 묵시적갱신이 아니라 법으로 정해진 2년 계약이 유지되는겁니다.


임차인 입장 : 임차인만 1년 계약을 주장할 수 있지만 법으로 2년이 주어지기 때문에 묵시적갱신이 되었을 경우 1년만 연장이 됩니다.

전세 1년 계약 후 묵시정갱신은 법으로 정해진 2년 계약이 있으므로 묵시적갱신의 의미로 들어가는게 아니라 아무말없이 넘어가면 법으로 정해진 2년이 적용된다고 보시면 됩니다.

결론 : 임차인이 요구하지 않고 1년 묵시적갱신이 되었다면 자동 2년이 되므로 1년 연장이 된다고 보시면 됩니다.


법으로 임차인만 1년 계약을 주장할 수 있어 묵시적갱신으로 넘어갔다면 임대인에게 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생하게 되므로 해지를 할 수 있고 이 부분은 위에 링크를 타고 가서 보시면 묵시적갱신에 대한 내용이 자세하게 나오기 때문에 확인하시면 아실수 있습니다. 



 *만약 전세 1년 계약 후 첫번째 묵시적갱신 후 또 1년이 지나 2년을 채웠는데 또다시 묵시적갱신이 되었다면?


처음엔 1년만 살거 같아 1년 계약을 했는데 살기 좋아 오래 살게되어 묵시적갱신이 되었고 2년이 도래하게 되었습니다.

이 경우 처음 올려드린 포스팅을 확인하시면 임대인은 계약 만료일 이전 6~1개월 사이에 임대인이 임차인에게 통보를 해야만 계약 해지 효력이 생기고 1개월이 채 안남은 상황이라면 자동으로 묵시적갱신이 성립됩니다.


그럼 1차 묵시적갱신은 1년으로 보는데 두번째 2년 살고 묵시적갱신은?

이 경우 전세계약 1년을 했어도 법으로 계약기간을 2년으로 보고 1차는 묵시적갱신이 된게 아니고 법으로 정한 2년 계약의 효력이 발생한거라 두번째로 2년을 채운 후 묵시적갱신이 된 경우엔 주택임대차보호법 제6조 계약의갱신 제2항을 보시면 묵시적갱신의 경우 존속기간은

2년으로 본다라고 명시되어 있습니다.

그러므로 추가 2년이 연장되는걸로 봅니다.


* 주택임대차보호법 제6조 계약의갱신.

2. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009.5.8.>



* 임대인과 임차인의 주의사항 및 대처법은?


임대인 입장에서의 주의사항 및 대처법 : 임대인 입장에서는 주의사항이 많지도 않지만 가장 큰 타격이라 간결하게 전세 1년 계약을 안하시는게 주의사항입니다!

임대인이 부득이하게 1년 계약으로만 내놔야하는 경우라도 임차인이 들어와 살다가 1년 뒤 안나가겠다고 한다면 내보낼 수 있는 방법이 없습니다.


이 경우 민사소송을 하더라도 승소할 확률이 매우 적습니다.

법의 테두리는 약자인 임차인에게 더 좋은 방향으로 만들어졌기 때문입니다.

그러므로 부득이한 경우라도 계약을 안하시는게 주의사항 입니다.


하지만 대부분의 사람들이라면 서로 합의하에 계약이 진행되고 약속을 지키기 때문에 정말 나쁜 세입자만 아니라면 부득이한 경우엔

하실 수 밖에 없게되겠지요?

악덕한 사람을 만났다면 집을 비워주지 않아 더 부득이한 상황이 발생할 수 있다는점을 인지해주시면 좋습니다.


임차인 입장에서의 주의사항 및 대처법 :  임차인은 큰 주의사항이 없습니다.

다만 계약을 할때 1년만 살아야 할 경우 계약을 잘 하셔야 합니다.

임차인이 요구할 경우 임대인은 1년 계약을 하면 짧은 기간으로 세입자를 다시 구해야하고 중개수수료도 다시 들어가는 부분으로 꺼려하기 때문에 계약시 임차인에게 중개수수료를 납부하라는 문구를 계약서에 넣는 경우가 있습니다.


하지만 이 경우 말이 애매하게 될 수 있습니다.


1년 계약해서 살다가 묵시적갱신이 되었고 2년 살고 나갈때 자연스럽게 계약 만료 후에 나가는건데 계약서상에 복비를 임차인이 지불하기로 명시되어 나갈때 주인이 계약서상으로 명시되었으니 임차인에게 납부하라고 할수도 있습니다.

이 부분은 애매한 상황으로 법적공방으로 갈수도 있는 부분으로 명시할때 1년 계약 후 나갈때만 지불한다거나 묵시적갱신이 될 경우 효력 상실한다는 문구 등을 꼭 넣으셔야 깔끔하게 마무리 할 수 있는 부분으로 임차인의 주의사항 및 대처법 입니다.


이상으로 임대차계약을 1년단위로 했을때 묵시적갱신에 대하여 알아보았습니다.

법은 얼마나 아느냐에 따라서 대처방법이 달라집니다.

나는 아닐것라고 생각하지만 알아두면 많은 도움이 될 내용같아서 한번 정리해 보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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