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부동산이야기

임대인과 임차인의 묵시적갱신 대처법에 대하여

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주변에서 임대차계약문제중 많이 이야기하는 것이 묵시적갱신입니다.

도데체 묵시적갱신이 무엇이길래 이렇게 많은 이야기를 하는 것일까요?


보통 전세나 월세 계약은 2년단위로 계약을 합니다.

계약기간이 종료되는 시점에 임대인은 월세나 전세 금액을 올린다는 이야기가 없고 임차인은 계약기간이 만료되었기 때문에 이사를 간다는 이야기가 없다면 그 계약은 자연적으로 처음계약과 동일한 조건으로 연장이 되는 것을 묵시적갱신이라고 합니다.

단 만료가 되기 1~6개월이내에 이야기가 없어야 한다는 조건이 있습니다.


묵시적갱신은 주택임대차보호법에도 나와있습니다.


* 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신).


1. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.


2. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009.5.8.>


3. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008.3.21.]


* 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적갱신의 경우 계약의 해지)


1. 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.<개정 2009.5.8.>


2. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008.3.21.]




위 내용에 보심면 주택임대차보호법 제6조 계약의 갱신(묵시적갱신)과 제 6조의2 묵시적 갱신의 경우 계약해지 방법이 나와있습니다.

그러면 위 주택임대차보호법에 대하여 좀더 자세히 알아보겠습니다.


우선 주택임대차보호법 제6조를 자세히 살펴보겠습니다.


1. 임대인이 임대차기간이 끝나기 1~6개월 사이에 임차인에게 갱신거절 통보를 하거나 계약조건을 변경한다는 통보를 하지 않을 경우 자동으로 그 전 조건과 동일하게 재계약이 진행됩니다.

이 경우 자동으로 2년이 연장되었다고 보시면 됩니다.


여기서 중요한건 날짜 입니다. 1개월도 채 안남았을때 통보해도 효력없이 자동 연장 됩니다.

예를 들어 2월 1일이 계약 만료일인데 임대인이 임차인에게 1월 2일에 연락해 보증금이나 월차임을 올려달라고 통보하고 안될 시 나가달라고 했을 경우 1개월이 채 안남은 상태에서 통보했기에 효력 없이 기존 조건으로 자동연장이 된 경우로 임대인은 법적으로 아무 조치를 취하지 못합니다.


그러므로 임대인은 계약을 종료하거나 조건을 변경해서 재임대를 생각하신다면 꼭 기간 안에 임차인에게 연락해야 효력이 생긴다는점 인지하셔야 합니다.


2. 임차인의 경우도 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지만 임대인에게 해지 통보를 한 경우엔 전월세 자동연장이 안되고 통보를 안할경우 전월세 자동연장이 됩니다.


이 경우도 자동으로 2년이 연장되었다고 보시면 됩니다.

임차인도 날짜가 중요합니다.

1개월 전까지 통보를 안할 경우 묵시적갱신으로 자동연장이 되었기에 위와 동일하게 1월 2일에 통보했을 경우 임대인이 안빼주겠다고 하면

그냥 살거나 본인이 부동산에 집을 내놔서 똑같은 조건으로 임차인을 맞추고 나가야하는 상황이 발생합니다.


이때 복비도 임차인이 지불해야 하는 상황이 올 수 있으므로 꼭 정해진 날짜 이전에 통보를 하는것이 중요합니다.


3. 임대인의 경우 1~6개월 사이에 통보를 못했더라도 임차인이 임대기간 동안 2번 이상 차임액(월세)을  연체했을 경우 계약해지를 통보하고 해지가 가능합니다.

이 경우 2번 연속으로 하는게 아닌 계약 기간 동안 언제든 총 2번이 연체되었을 경우 임대인은 해지할 수 있습니다.



주택임대차보호법 제6조의2 묵시적갱신의 경우 계약의 해지와 관련해서도 안내해드리겠습니다.


1. 제6조제1항에 따라 전세나 월세가 자동연장된 경우 같은 조 제2항 계약기간 2년이라는 조건이 있음에도 불구하고 임차인만 언제든지 임대인에게 계약해지 통보를 할 수 있습니다.


이 경우 임대인은 2년의 기간을 채워야만 해지 통보를 할 수 있고 이때도 동일하게 1~6개월 사이에 통보를 해야만 효력이 생기고 지나면 또 똑같이 묵시적갱신으로 2년 자동연장이 됩니다.

하지만 임차인의 경우엔 묵시적갱신으로 자동연장이 되었다면 법적으로 언제든지 해지통보를 할 수 있습니다.


2. 제6조의2 제1항에 따라 임차인이 임대인에게 해지통보를 하고 3개월이 지나면 효력이 발생해 임대인은 법에 따라 해지 및 보증금반환을 해줘야 합니다.

그러므로 임차인 입장에선 묵시적갱신이 되는게 유리합니다.


여기서 임대인일 경우와 임차인일 경우 상황이 많이 달라집니다.

전월세 묵시적갱신이 되면 임대인은 무조건 2년의 임대기간을 지켜야 하지만 임차인의 경우엔 언제든 임대인에게 해지통보를 할 수 있고 통보 후 3개월만 지나면 임대인은 해지를 해줘야 합니다.


그래서 전월세 묵시적갱신의 경우엔 임차인보다 임대인에게 불리한 조건 입니다.

그래서 임대인과 임차인 모두 법을 알아야 정확히 대응이 가능하구요.



임대인의 경우엔 계약 2년이 도래하면 기간내에 통보 후 조건을 바꾸지않고 동일한 조건이라도 계약서를 다시 작성해야만 묵시적갱신이 안되고 계약기간도 동일하게 2년이 유지됩니다.

계약서 재작성 없이 간다면 임대인은 임차인의 통보를 받은 후 3개월만 지나면 보증금을 돌려줘야하고 다시 세입자를 구할때 본인이 복비를 지불하고 구해야합니다.


하지만 계약서를 재작성 한다면 임차인이 통보를 할 수 없고 임차인이 부득이한 사정으로 나갈땐 임차인이 새로 들어올 세입자를 구하고 복비도 임차인이 지불하고 구해야하는 상황이 되니 임대인 입장에선 재작성 하는게 유리합니다.

임차인 입장에선 전세 묵시적갱신이 된다면 언제든 통보하고 나올 수 있어 계약서 재작성 없이 진행되는게 유리합니다.


이상으로 묵시적갱신이란 무엇이며 묵시적갱신에 따른 임대인과 임차인의 입장에 대하여 알아보았습니다.

위에 글에서도 보았듯이 묵시적갱신은 임대인보다는 임차인에게 조금은 더 유리한 조항중 하나입니다.

그이유는 주택임대차보호법 자체가 임대인보다는 임차인이 사회적 약자라는 판단이 있기 때문입니다.


임대인도 임차인도 묵시적갱신을 잘알고 있어야 그에 따른 대처를 잘할수 있기 때문에 묵시적갱신에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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