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토지이야기

토지거래허가구역이란 무엇이며 토지거래허가구역 내 농지나 임야의 거래제한에 대하여

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예전글에도 토지거래허가구역에 대하여 이야기를 한적이 있습니다.

최근 용인시 처인구 원삼면 일대가 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

그로인해 원삼면 일대의 토지가격이 폭등하고 기획부동산이라고 불리는 토지투자세력까지 같이 하면서 이 부근 일대가 혼한스러워졌습니다.

그래서 이번시간에는 다시 한번 토지거래허가구역이란 무엇이며 토지거래허가구역내의 토지의 거래제한에 대하여 알아보겠습니다.


* 토지거래허가구역이란?


토지거래허가구역은 국책사업, 신도시 개발이나 대형 산업단지 조성 등 새로운 대규모 개발지나 지구단위계획이 수립되는 그린벨트 해제지 등에서 토지의 수요가 갑자기 늘어 토지 투기가 성행할 우려가 있거나 땅값이 폭등하는 지역에 정부에서 법으로 지정하는 것입니다.

지정은 국가(국토교통부)에서 하는 경우와 시 도 등 지자체에서 하는 경우로 나누어 지지만 둘의 효력에는 별 차이가 없습니다.

우리나라의 토지거래허가구역은 2018년 10월 기준으로 우리 국토의 약 4%가 토지거래허가구역으로 지정되었다.


토지거래허가구역의 근거법은 종전에는 국토계획법(국토의 이용 및 관리에 관한 법률)이었으나 ​2017년부터 ​부동산거래 신고 등에 관한 법률로 바뀌었습니다.

허가요건, 사후의무이용기간 등에 관한 규정도 많이 바뀌었기 때문에 특히 조심해야 합니다.

 

허가구역으로 지정되는 지역 범위는 일정 시 군 동 면 단위로 하거나 혹은 사업시행지 주변 일정 범위의 지역에 지정합니다. 

지정기간은 5년 이내의 기간으로 하며, 지정사유가 해소되면 지정을 취소합니다.

​만일 사유가 해소 안 되면 다시 연장할 수 있습니다.


* 허가구역 내 토지거래에 대하여.


토지거래허가구역에서는 토지거래가 극도로 제한됩니다.

지정된 허가구역 내의 토지를 사고 파는 토지거래를 하려면 시의 허가를 받아야 한다는 것입니다.

​토지거래허가구역에서 토지거래 허가에는 까다로운 자격요건이 붙으므로 거래가 급격히 감소하는 것이 보통적인 현상입니다.


허가는 토지매매계약 후 양 당사자 혹은 중개사가 바로 시에서 서면으로 받아야 합니다.

​허가를 받으려면 매수인은 허가조건을 갖추어야 하며, 기준에 맞지 않으면 허가가 나지 않습니다.

​허가를 벋지 못하면 매매계약은 무효가 됩니다.


* 토지거래 허가대상.


허가를 받아야 하는 것은 토지에 한하며, 건물은 해당되지 않습니다.

그러나 전원주택 등 토지를 포함하는 것과 아파트나 연립 등 공유지분이지만 토지가 포함된 주택도 포함되기 때문에 주의하셔야 합니다.

토지거래허가를 받아야 하는 면적의 최소한이 있으므로 주택의 경우 허가대상은 그리 많지 않습니다,


토지거래허가구역 내의 허가대상 최소면적 

지역 및 토지구분 

기준구분 

 도시계획구역

주거지역 

180㎡(약55평) 

상업지역

200㎡(약61평) 

공업지역 

660㎡(약200평) 

녹지지역 

100㎡(약30평) 

도시지역 외 지역 

농지 

500㎡(약 151평) 

임야 

1,000㎡(약300평) 

기타 

250㎡(약76평) 

 


허가대상 면적은 도시지역과 비도시지역으로 나누고, 도시지역은 용도지역별로, ​비도시지역은 지목에 따라 다르게 되어 있습니다. 

도시지역에서는 용도지역 기준이고 지목의 종류는 불문하며, ​비도시지역에서는 용도지역 여하를 불문하고 지목을 기준으로 합니다.



* 허가구역 내 농지 취득자격.


허가구역 내에서 비도시지역의 농지를 취득하려면 500㎡(약 151평) 이상인 경우에는 허가를 받아야 하고, ​그 미만인 경우에는 허가를 받지 않아도 됩니다.

​물론 양자 다 농지취득자격증명이 필요합니다.

​다만 150평 미만의 작은 농지라도 주말체험영농 목적으로는 취득하지 못하기 때문에 알고 계셔야 합니다.


허가구역 내 농지 취득할 수 있는 경우는 철저히 농지원부를 가진 농업인이라야 하고, ​본인의 주거지(주민등록지)가 허가구역과 동일한 시 군에 있거나 혹은 농지와의 직선거리 30Km 이내이어야 합니다.

종전의 전세대 6개월 거주기간 요건이 본인 실수요자 기준으로 한층 강화되었습니다.

​즉 인근 농업인이 아니면 농지를 살 수는 없게 되었습니다.


공유지분으로 구입하는 경우에도 각자 이 요건을 충족해야 합니다.

농지구입 후에는 2년간 영농을 해야 하는 사후이용의무가 있고, ​그 기간 내에 전원주택 신축 등 타목적으로 전용 개발할 수 없습니다.


* 허가구역 내 임야 취득자격.


허가구역 내에서 비도시지역의 임야를 취득하려면 1,000㎡(약 300평) 이상인 경우에는 허가를 받아야 하고, ​그 미만인 경우에는 허가를 받지 않아도 됩니다.

임야 취득자의 구입요건은 실수요자로서, 농지와 같은 재촌의무가 있어, ​동일 시 군 거주자 혹은 임야와의 직선거리가 30Km 미만인 경우에만 취득이 가능합니다.


​실수요자를 입증하기 위해 실제 산림경영을 한다는 산림경영계획서를 제출해야 합니다.   

임야 구입 후에는 2년간 산림경영을 해야 하는 사후이용의무가 있고, (종전 3년) ​그 기간 내에 전원주택이나 창고 신축 등 타목적으로 전용 개발할 수 없습니다.


* 허가구역 내 대지 취득자격.


허가구역 내에서 비도시지역의 농지 임야 이외의 지목을 가진 땅(대지 잡종지 창고용지 등)를 취득하려면 ​250㎡(약 75평) 이상인 경우에는 허가를 받아야 하고, 그 미만인 경우에는 허가를 받지 않아도 됩니다.

주택용지 나대지를 구입하려는 경우에는 자기거주용 등 분명한 실수요자임을 입증해야 하며, ​무주텍세대주임을 원칙으로 합니다.(구입희망자 현 거주지에 따라 다름)


이상으로 이번시간에는 토지거래허가구역에 대하여 알아보았습니다.

토지거래허가구역은 말그대로 허가를 받아야 하고 허가를 받기위해서는 몇가지 조건을 충족해야만 가능한 토지입니다.

토지거래허가구역의 토지가 마음에 든다고 해서 마음대로 구입을 할수 없기 때문에 잘 확인을 해보셔야 합니다.


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