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토지이야기

주거지역의 농지

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우리가 살고 있는 주거지역 주변을 보면 농지가 있는 경우가 있습니다.

물론 서울 한복판같은 곳에는 논이나 밭이 없지만 다른 도심지역에서는 농지가 있는 경우들이 많습니다.


주거지역은 상업지역 공업지역 등과 함께 도시지역에 속합니다.

이들 지역은 도시의 핵심지역으로 시가화용지하고 부르며 우리가 도시화라고 할 때에는 대체로 이들을 말하는 것입니다. 


도시지역에는 이외에도 녹지지역이 있습니다.

도시 외곽의 개발유보지로서 녹지지역에는 자연녹지 생산녹지 보전녹지지역이 있습니다.

​같은 도시지역이라 할지라도 녹지지역은 시가화용지와는 전혀 다른것입니다. 


녹지지역은 도시 주변에 포진하며, 이 중 생산녹지와 보전복지는 농업생산과 산림보전을 위주로 도시환경을 유지합니다.

​자연녹지지역은 도심지역에 인접하여 자연취락지구 등 주거와 상업, 산업, 창고 등이 혼재된 지역으로 장차 도시확대를 대비한 시가화예정용지로 지정되는 경우가 많습니다.


전국의 도시지역은 대략 전 국토면적의 15.6% 정도인데, 이 중 주거 상업 공업지역 등 핵심적인 도시지역은 대략 5.6%며, 나머지 10% 이상이 녹지지역으로 지정되어 있습니다.

주거지역으로 지정된 지역이 모두 주거용 대지로 되어 있는 것은 아닙니다.

대부분이 아파트 연립 단독주택 등과 근린상가 등으로 개발되어 있지만, 틈틈이 아직도 농지로 남아있는 경우가 있다.



이러한 주거지역 내 농지는 전, 답의 형태가 대부분이고 특히 소규모 전(田)으로 남아있는 것이 많습니다.

이러한 농지를 취득하거나 보유할 때, 또 개발할 때 과연 농지법의 적용을 어디까지 받는 것인지?

​또 매각 시에는 양도세나 부재지주의 적용이 어떻게 되는 건지 간략히 정리하며 살펴보기로 하겠습니다.


주거지역 농지와 농지법에 대하여 좀더 자세하게 알아보겠습니다.

위에서도 설명했듯이 주거지역의 농지는 현재 살고 있는 도심지역에 남아 있는 농지라고 생각하시면 쉬울것입니다.


주거지역 농지에 대한 농지취득자격증명에 대하여 알려드리겠습니다.

농지취득자격증명을 농취증이라고 이야기 하며 농지를 매매하기 위해서는 반드시 필요한 서류입니다.

주거지역 내 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명을 발급받을 필요가 없습니다.

주거지역 지정 시 이미 농지전용협의를 거쳤기 때문이다.


주거지역 농지에 대한 자경의무는 주거지역 농지도 자경하여야 합니다.

자경는 농지법의 기본이기 때문에 주거지역의 농지라고 해도 예외를 두지 않습니다.


주거지역 농지에 대한 농지전용허가에 대하여 많은 분들이 궁금해 하시는 분들이 많으십니다.

주거지역 농지에 건축허가를 받으려 하는 경우, 별도의 농지전용허가를 받지 않아도 됩니다.

이미 농지전용협의를 거쳤기 때문입니다.

그러나 농지법에 의한 농지보전부담금은 납부하여야 합니다.



주거지역 농지의 양도소득세에 대하여도 알아보겠습니다.


주거지역 농지의  부재지주 해당 여부.


농지 매각 시 부재지주가 되면, 비사업용토지로 취급되어 일반양도세에 비해 10% 더 중과됩니다.

​주거지역 내 농지는 원칙적으로 사업용으로 인정받지 못하기 때문에 부재지주가 될수 밖에 없습니다.

​그러나 주거지역으로 지정된 것이 3년 이내인 경우에는 사업용으로 인정되는 대상이 됩니다.

다만 부재지주가 안되려면, 지주는 일정기간 이상 재촌(在村)하면서 자경(自耕)해야 하는 요건을 충족해야 합니다.



주거지역 농지의 장기보유특별공제.


만일 지주가 3년 이상 보유한 후에 매각을 하면 매년 2%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

최대 15년이면 30%를 공제받을 수 있습니다.


주거지역 농지의 8년자경 양도세 감면. 


주거지역 농지는 원칙적으로 8년자경 양도세 감면 혜택이 없습니다.

그러나 주거지역으로 편입된 것이 3년 이내이던가, 농지 소재지가 도농복합도시 읍 면지역인 경우에는 ​8년자경 양도세 특례적용 대상이 될 수 있습니다.

8년자경 양도세 감면(세액 감면)액은 신고기간 1년에 1억원, 5년에 2억원 범위 내에서 적용됩니다.



양도세를 감면받으려면 농지소유자는 8년 간 재촌, 자경하고, 기간 중 소득(농업 및 부업소득과 임대소득을 제외한 사업소득, 근로소득 등)이 연간 3,700만원 미만이어야 합니다.

​소득기준이 초과하는 년도는 8년 기간에서 공제합니다.


이상으로 주거지역안에 있는 농지에 대하여 알아보았습니다.

생각보다 주거지역안의 농지는 많이 있습니다.

토지이용계획확인서를 보면 더욱 많이 보실수 있을 것입니다.

주거지역안에 있는 농지는 우리가 생각하는 농지와는 조금 다르기 때문에 잘 알고 계셔야 할것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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