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토지이야기

토지지분투자란?

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토지투자는 많은 돈이 들거라고 생각하는 사람들이 있습니다.

이 말은 맞기도 하고 틀리기도 합니다.


토지라는 것은 위치에 따라, 주변환경에 따라, 개발호재에 따라 가격이 각각 다른 특징이 있습니다.

같은 지역내에 있는 토지라고 하여도 금액이 차이가 나는 경우가 많습니다.


금액이 높은 토지를 하고는 싶은데 투자금은 모자라고 그렇다고 대출을 받거나 빌려서 사고싶지는 않은사람들이 여러명 모여서 같이 그 토지를 사기도 합니다.

이때는 각자 투자한 돈의 비율많큼 그 토지에 대하여 소유권을 가지는 것입니다.

쉽게 이야기 해서 이런게 지분투자라고 보시면 될것입니다.


그러면 과연 이렇게 토지지분투자를 하는 것이 좋을지 아니면 나쁠지에 대하여 생각해보신적이 있으신가요?

토지지분투자에 대하여 한번 알아보겠습니다.



일반적으로 토지를 사는 이유는 건축을 하기위함이나 시세차익을 얻기 위해서 일것입니다.

하지만 조금만 시외곽지역으로 나가게되면 토지의 크기자체가 많이 커지게 됩니다.

적게는 몇백평에서 수십만평까지 거대한 매물들이 있을것입니다.

이런 토지들은 개발이 되기전의 전, 답, 임야등 일것입니다.


그렇기 때문에 흔히들 지분으로 투자하게 됩니다.

지분투자는 말 그대로 하나의 필지를 여러 사람이 지분으로 매입한 후 그 재산행사도 지분만큼 가능하도록 하는 것입니다.

우리 민법상 지분은 교회재단과 같은 총유지분과 조상을 모신 선산과 처럼 공동소유 형태의 합유지분, 그리고 한 개의 부동산을 수인이 지분의 형태로 소유한 공유지분으로 나뉩니다.


전체 동의가 있어야 처분이 가능한 총유나 합유와는 달리 공유는 다른 공유자의 동의없이 본인 지분에 한하여 자유롭게 처분(양도, 담보제공, 포기)이 가능합니다.

다만, 자기 지분만큼이 아닌 전체 부동산을 처분하려는 경우에는 다른 공유자 전원동의가 필요합니다.


필지가 분할이 된다면 분할된 토지를 매입하기도 하지만 일반적으로 분할되지 않은 한 개의 필지를 수 인이 공유하고 있다 보니 위치가 지정되어 있지 않아 토지를 실제로 사용(건축, 농사 등) 하는 경우에는 제한을 가져올 수 있습니다.



기획부동산이나 몇년전부터 유행하는 부동산경매회사들이 지분투자자를 대상으로 사기를 치는 경우들이 많습니다.

아무 쓸모도 없는 토지를 개발호재가 있는 것처럼 속여서 개발제한구역의 토지라던지, 농업진흥구역으로 묶여 있는 토지들을 비싸게 팔고 나몰라라 하는 방식으로 영업을 하기도 합니다.


물론 아닌 경우들도 많지만 저희 사무실에 토지를 사서 오시는 분들이나 그런 사무실에서 나온 토지에 대한 문의를 주시는 분들에게 받은 지번을 확인해보면 정말 이렇게 아무짝에도 쓸모없는 토지를 감언이설로 판매하는 사람들이 참 많다는 것을 알수 있습니다.

그렇기 때문에 이상하다 싶으면 전문가와 한번 상의를 해보시기 바랍니다.


본인이 건축을 한다든가 하는 목적으로 매입하는 경우라면 해당 건축물울 지을 수 있는 면적만큼 토지를 매입해야 할 것입니다.

물론 이 경우에도 해당 전체 토지를 매매계약이 이루어질 때 각 소유자별 위치를 함께 지정하고 공유지분 형태로 거래하는 것도 가능할 수 있습니다.


공유지분을 어렵게 생각할 필요는 없습니다. 

우리가 살고 있는 아파트의 공유 토지들도 지분등기가 되어있고 서울 중심가의 상가건물에 달린 토지들도 대부분 공유지분으로 되어있다고 보면 됩니다.  


그렇다고 우리가 우리의 소유의 부동산을 못 팔고 못 사고하는 것이 아니듯이, 시장에서 얼마나 거래가 빠르고 편리하게 할수있는지가 중요한 것입니다.

즉, 아파트나 상가만큼 환금성이 있느냐의 문제일 것입니다.



그러한 환금성의 문제 때문에 본인이 직접 건축을 할 땅이 아니라 소액으로 투자해서 시세차익을 얻을 목적의 지분투자라면 해당 토지가 개발계획이 잡혀 있어서 아파트 또는 상가 등 도시개발이 이루어질 가능성이 있거나, 교통이 좋아 미래가치가 높은 토지를 매수해야 적기에 매수자를 찾아 매도할 수 있는 것입니다.

 

개발호재를 끼고 있는 토지의 경우는 개발이 이루어질 경우 해당 사업시행자 등에 수용보상되거나 환지방식으로 개발이 되는 경우에는 소액투자로 과소토지에 해당될 가능성이 높아 청산하면서 보상을 받게 될 가능성이 있습니다.


따라서 본인이 지분으로 매수하려고 하는 토지가 예상되는 보상가격이 어느 정도될 것인지 판단하여 가격이 많이 오른 토지는 피하는 게 좋습니다.

일부 부동산에서는 소액투자자도  개발이 이루어질 때 상업용지나 택지로 개발한 환지토지를 지분으로 받는 것이 가능하도록 400평 내외로 토지를 분할한 후 지분 매입토록 하고, 개발 시 '알박기' 등을 피하고 의사결정을 신속하게 진행하기 위해 우호 과반수 지분권자를  지정하고 위임하는 방식으로 운영하기도 합니다. 


개발 진행을 높이고 원형토지를 개발하여 일정 부분 감환(30~40%) 되는 것을 감안하여 일정 규모(300~400평 내외)로 분할하여 지분투자를 하도록 하는 방식입니다.


오늘은 토지지분투자를 하는 경우에 대하여 알아보았습니다.

많은 분들이 어려워하는 토지투자 잘 알고 제대로 투자한다면 재산 형성에도 큰 도움이 될 수 있을 것입니다.

늘 이야기 하지만 토지에 투자를 할경우에는 직접 현장을 방문해서 확인을 해보셔야 합니다.

직접 보지 않고 이야기만 듣고 판단하는 우를 범하지 마시기 바랍니다.

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