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토지이야기

토지 투자시 꼭 확인해야 할 사항들

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토지투자를 하는 이유는 여러가지 이유가 있습니다.

전원주택을 지어서 실거주를 원하는 경우도 있고, 주말농장으로 활용하거나, 아니면 개발소식을 듣고 시세차익을 얻기위한 투자일수도 있습니다.

토지 투자시 여러가지 이유가 있을수도 있지만 꼭 확인해야 할점은 비슷합니다.

그렇다면 토지 투자시 확인해야 할점에 대하여 알아보겠습니다.


1. 투자하려는 토지에 진입로가 있는지 확인.


지적도를 통해서 구입할 토지에 진입로, 즉 드나들 수 있는 길이 있는지 살펴야 합니다.

토지의 형상보다 진입로가 없다면 효용이 없는 땅이 되기 때문입니다. 

이런 진입로 없는 땅을 맹지라고 부르며 맹지는 주변 토지 이용이 필수적인데 자칫하면 토지 구입 비용보다 길을 내기 위한 땅을 사는 값이 더 나가는 경우도 있습니다. 



따라서 토지 구입 시에는 지적도를 보고 진입로가 있는지 꼭 확인해야 합니다. 

지적도에 도로가 나 있지 않다고 견축허가를 아예 받지 못하는 것은 또 아닙니다.

공부상에는 길이 없지만 투자하려는 땅 옆에 도로가 있으면 건축허가가 날 수 있기도 합니다. 

가장 확실하게 확인할 수 있는 방법은 관할 지방자치단체에 문의하고 확인하는 것입니다.


2. 건물을 지을 수 있는 흙의 성질인지 확인.


토지를 구입할 때 꼭 살펴봐야 할 것 중 하나가 바로 흙의 성질입니다. 

바위가 많은 땅은 건축할 때 공사비용이 많이 들어갈 것이고, 모래 함량이 많은 땅이라면 건축물이 지어진 후 물이 새거나 기울어지는 경우가 발생합니다. 


그러면 어떤 토질이 좋은 걸까요? 

건물 짓기에 적당한 토질은 자갈이 적당하고 단단하고 물이 잘 빠지는 모래흙, 즉 마사토입니다. 

돌이 많지 않고 지반이 약하지 않으며 마사토로 구성된 토지가 집을 짓기에는 최적의 토지입니다.

 


3. 전답(논밭)을 대지로 변경할 수 있는지 여부.


우리가 토지에 투자하는 목적은 농사도 있지만, 대부분은 건물을 짓기 위함입니다.

그렇기 때문에 막상 투자한 논밭이 상가나 집 등을 지어 올릴 수 없는, 즉 대지로 변경할 수 없는 곳이면 정말 난감해집니다. 


농사를 위한 지역, 즉 농업진흥구역이나 농업보호구역은 건축허가를 받기가 굉장히 까다롭고 힘이듭니다.

물론 안되는 것은 아니지만 조건이 까다롭기 때문에 건축이 목적이라면 농업지역 투자는 피하는게 좋습니다.​


그렇다면 전답이 대지로 변경이 되는지의 여부는 어떻게 알아볼까요? 

그것은 설계사무소나 토목측량업체, 또는 관할 시, 군, 구청의 담당 공무원에 문의하면 명확한 답변을 받을 수 있습니다.

물론 토지이용계획확인서 확인도 필수입니다.



4. 부동산 서류의 지목과 현재 사용 용도가 같은지 확인.


서류상 지목을 확인한 후 막상 현장에 들러보면 그 용도와 다르게 사용되고 있는 경우가 종종 있습니다. 

이런 때는 현재 사용하고 있는 용도가 우선이니, 서류상으로만 확인했다고 안전하다 생각하지 말고 직접 나가서 실제 사용 용도를 살펴보시기 바랍니다.


가장 흔한 경우가 답을 전으로 사용중일때 입니다.

관할 지자체에 문의해 본결과 농사를 짓고 있을때는 특별하게 문제가 없다고 합니다.

하지만 전답에 건물이 있는 경우들이 있습니다.


예전 오래된 건물일경우 무허가 지목상은 전위에 집들이 있는경우들이 종종 있습니다.

그런 집을 양성화시키는데는 비용도 많이 들어가고 쉽게 되지 않는 경우들도 있기 때문에 확인이 필요합니다.

​ 


5. 토지의 모양을 확인.


토지가 어떻게 생겼는지도 토지 투자시 중요합니다.

가령 직사각형의 긴 쪽이 도로에 접해 있다면, 추후에 도로가 확장될 경우 그만큼 토지가 깎여 길고 좁은 막대 모양이 되어 이용하기 힘들게 됩니다.


그래서 토지는 길쭉한 직사각형보다는 반듯한 정사각형 모양이 최상입니다.

삼각형이거나 특정 형태가 없는 부정형이라면 활용하는데 효용이 적습니다.

토지의 모양은 지적도를 통해서 확인이 가능하지만 실제로 현장을 방문하여 확인하는것이 가장좋습니다.


6. 무덤이 있는지 확인.


밭이나 특히 산을 구입할 때는 묘가 있지는 않은지 꼭 확인을 하고 계약을 해야 합니다.

내가 내돈을 주고 산 땅이라고 해도 묘가 있으면 함부로 이용을 할수 없습니다.

이런것을 분묘기지권이라고 합니다.



만약 매수하고자 하는 토지에 묘가 있으면, 잔금을 완납하기 전까지 그 묘를 이장하는 조건을 붙이고 계약을 해야 합니다.

그리고 이장이 되었는지 확인후에 잔금을 치루는 것이 좋습니다.

생각보다 묘지때문에 신경을 써야 하는 부분들이 많이 있습니다.

 

7. 경사가 완만한지 확인.


주택을 건축할 경우 약 15도 정도 경사진 땅이 일조량도 좋고 전망도 좋게 나옵니다. 

경사가 그 이상으로 심하다면 들어가기도 쉽지 않고 건축도 어려울뿐더러 건축 허가도 받을 수 없습니다.

어렵지 않게 걸어 올라갈 수 있는 정도의 경사가 바로 15도입니다.


15도가 넘는다고 해서 건축허가가 안나오는 것은 아닙니다.

지방자치단체마다 약간은 다를수도 있고 대략적으로 20도까지는 허가가 나는 편입니다.

하지만 경사도가 높은경우 비용도 많이 들고 허가조건도 까다롭기 때문에 처음부터 피하는 것이 좋습니다.



8. 토지의 방향.


우리나라의 집의 구조중 가장 선호하는 것이 남향의 집입니다.

이는 해당 토지에 집을 짓게 되었을 경우 거실은 남쪽, 출입구는 동쪽으로 낼 수 있는 방향을 말합니다.

이의 반대 방향은 그다지 좋지 않은 방향입니다.



9. 토지 경계가 정확한지 확인


농사를 주로 지어왔던 시골의 토지들은 시간이 지나면서 부지불식간에 타인의 토지를 넘기도 하는 경우가 있어 토지의 경계가 확실하지 않은 경우가 종종 있습니다. 

또는 오랜 시간 동안 사용하지 않고 방치해 두는 경우에도 경계가 모호해지기도 합니다. 


육안으로 확인하는 게 정확하지 않다면 관할 시, 군, 구청 민원실에 지적측량을 위한 측량 신청을 해 보시기 바랍니다. 

이 경우의 비용은 대략 90만 원 정도 들지만 경계를 정확하게 확인하고서 계약을 해야 불이익을 받지 않습니다.


경계를 확인하는 방법은 위에서도 설명했듯이 지적도를 보고 확인하는 것이 좋습니다.

물론 서류상으로 모양을 파악했다고 해도 직접 현장을 방문하여 지적도와 현재의 토지모양을 확인해야 하는 것은 당연한 절차입니다.

꼭 확인하시기 바랍니다.

10. 주변에 혐오시설 존재 여부 확인하기.


여기서 주변이라 하면 통상적으로 반경 2km를 말합니다.

이 거리 내에 우리가 흔히 말하는 혐오시설, 공장(오폐수), 쓰레기 매립장(폐수 및 악취), 축사(분변, 악취), 하수종말처리장, 공동묘지 등이 있다면 그 토지에 대하여 다시한번 생각해 보시기 바랍니다.​


그리고 이런 혐오시설들은 사람들의 눈에 잘 띄지 않게 산 뒤쪽, 마을의 외진 곳 등에 숨어 있으니 큰 축척의 지도 (약 1:50,000)를 상세하게 살피시기 바랍니다.

경험이 많으신 분들은 지도를 들고 직접 다니면서 확인하기도 합니다.


혐오시설이 존재하기 때문에 주변시세에 비하여 조금 저렴할수는 있지만 생활을 한다면 불편한 점들이 많이 있을수 있고 나중에 팔려고 해도 잘 안팔니는 경우들이 있기 때문에 구입단계부터 조심하시기 바랍니다.


11. 지하수 개발 가능 여부 확인하기.


도심지에 사는 사람은 대부분 상수도가 설치되어 있기 때문에 물에 대한 생각이 없습니다.

하지만 도심지에서 떨어져서 생활을 한다고 가정하면 상수도가 설치안된 지역도 아직까지 많이 있습니다.


지하수가 개발될 수 있는 토지는 그렇지 못한 토지와는 그 경제적 가치가 크게 차이가 납니다.

주로 그 지역 주민들에게 문의해 보면 지하수 개발 여부를 알 수 있고, 그 개발 비용이 약 600~800만 원 정도라고 합니다.  


농사나 건물 등 직접 이용하지 않고 단순히 시세차익만을 위해 구입한 땅이라고 하더라도 앞으로 이 토지가 어떤 식으로 개발이 될지에 대해서 청사진을 그릴 수 있어야 합니다.

그렇지 않다면 추후에 매도할 때 잘 팔리지 않는 경우가 발생합니다.


이상으로 토지 투자시 꼭 확인해야 할 사항등에 대하여 알아보았습니다.

이외에도 더 여러가지 확인해야 할점들이 많이 있지만 토지투자 초보자라면 적어도 위에 적혀 있는 것들만 잘 확인하고 토지를 매수해도 실패는 하지 않을 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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