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토지이야기

토지의 접근성이란?

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토지에 투자할때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 도로라고 계속하여 이야기 하고 있습니다.

도로가 없는 땅은 할수있는게 굉장히 제한적이기 때문입니다.

도로가 있어도 그 토지까지의 접근이 얼마나 용이한가를 또한번 따져봐야 합니다.


토지에 있어서 접근성의 문제는 대단히 중요한 문제입니다.

어느 토지의 접근성은 토지의 활용도나 가격에 직접적인 영향을 미치기 때문에, ​토지의 매력도를 볼 때 진입도로, 주변환경과 더불어 토지의 접근성 문제는 중요한 토지평가의 요소중 하나입니다.

​토지의 접근성이 토지의 가치를 결정하는 결정적 요소인 것은 분명하지만, 그렇다고 접근성 만이 다는 아닙니다.


예를 들어 서울지역의 아파트 선택의 선도를 조사할 때 1순위가 직주근접(職住近接)을 들고 있습니다.

그 다음 가까운 곳의 역과 버스정류장, 그리고 이어서 근처의 좋은 학교, 문화시설, ​의료시설, 종교시설, 유통시설, 유흥시설 등과의 접근성과 좋은 전망(View)을 꼽고는 합니다.

흔히 말하는 역세권, 학세권, 의세권, 물세권, 숲세권, 공세권은 이러한 경향을 재미있고 알기쉽게 표현하는 것들입니다.


토지에서의 접근성은 광의로는 내가 사는 곳이나 혹은 도심 상업중심지로부터 대상지에 이르는 거리 시간 등을 말하는 것입니다.

그러나 가까이로는 진입도로 경사도 등 토지에 쉽게 다다를 수 있는 상태를 말합니다.

​그리고 접근성은 대체로 자동차로 대상지에 갈 수 있는 도로와 밀접한 관련이 있는 것이라고 이해하시면 됩니다.



토지 접근성의 기준에 대하여.


토지의 접근성을 논하는 기준으로는 거리, 시간, 편이성, 쾌적성 그라고 심리적인 요인을 들 수 있습니다.

​일반적으로 거리가 가장 중요한 기준이 되지만, 그렇다고 거리가 전부인 것은 아닙니다.

​자동차를 기준으로 할 때 거리가 멀어도 고속도로를 한번 타면 쉽고 편안하고 쾌적하게 다다를 수 있는 지역이 있는가 하면, 반면 가까운 거리인데도 가는 길이 매우 안좋기 때문에 시간적으로 부담스러운 곳이 있습니다. 


접근성에서는 가는데까지 소요시간도 중요한데, 대개는 도로의 종류, 도로상태, 통행의 혼잡성, 다니는 차량의 종류 등에 의해 달라집니다. 가는 시간이 멀고 불편하며, 때로는 짜증이 나고 후일 다시 가고 싶지 않다면 그건 접근성이 좋다고 할수 없습니다.

철원 포천지역을 갈 때 많은 군용차량과 군시설에 기분이 위축된다면, 그건 편이성과 쾌적성이 떨어지는 것이라 볼 수 있습니다.


토지 접근성의 수혜 범위에 대하여


토지의 접근성이 개선됨으로서 혜택을 받는 지역은 신설 고속도로의 종점과 중간의 IC 등이며, ​철도나 전철의 경우에는 역세권을 들 수 있습니다.

그러나 고속도로나 자동차전용도로의 경우에 중간에 통과하는 지역은 진출입로가 페쇄되고, ​도로 양편이 단절되어 혜택보다는 오히려 피해가 더 클 수도 있습니다.


고속도로IC의 경우 어느 정도가 수혜지역이며, 땅값이 오를 것이냐는 일률적으로 말할 수는 없습니다.

​그 고속도로를 이용하는 차량의 종류, 산업단지나 창고 규모, 아파트 군집지역과의 거리 등을 보아야 하는데, 대략 IC에서 나와 10Km 혹은 15분 이상을 지나면 효과가 삭감되는 것으로 보고 있습니다.


역세권도 수도권 지하철의 경우 그 역의 주변 1~2Km 지역에 한정되겠지만, ​인구수나 상권의 규모, ​배후단지 인구수 등에 큰 영향을 받기 때문에 일률적으로 말 할 수는 없습니다.

​때로는 사람들이나 차의 동선(動線)에 따라 달라지기도 합니다.



토지의 접근성을 높이는 요인들에 대하여


토지의 접근성을 높이는 요인으로 가장 대표적인 것은 도로의 개통 연장이라고 할 수 있습니다.

​도로는 고속도로의 경우 가장 효과가 크지만, 철도나 지하철, 전철 등이 개설됨으로서 역세권을 중심으로 큰 효과를 나타냅니다.


동서고속도로 1치 공사가 완결되면서, 수도권과 홍천, 춘천간의 접근성이 크게 좋아졌습니다.

​오래 전에 혼잡한 국도로 3~5시간 걸리던 춘천지역의 명소나 홍천강의 비경이 이제는 서울에서 고속도로로 1시간 남짓이면 도착할 수 있게 된 것입니다.


​이어서 동서고속도로 2차 공사인 춘천~양양간 고속도로가 완공 개통되면서 고성 양양 속초의 접근성이 크게 개선되었습니다.

​그 결과 지금 이 지역은 강원도 땅값 상승의 선두를 달리고 있습니다.

도로확장이나 포장, 교량의 건설이나 터널의 개통도 지역간에 큰 효과를 낸다고 볼수 있습니다. 

도로직선화도 종점간에는 큰 도움이 되지만, 중간의 작은 마을들은 반대로 큰 파해를 입을 수 있어 꼭 좋은 것만은 아니다.


토지접근성을 저해하는 요인에 대하여.


도심지에서는 큰 사거리 주변이나 일방통행로 에서는 접근성이 떨어집니다.

고속철도 철도 고속도로 국도 등으로 갈라진 양쪽지역과 그 주변은 맞은편으로 가기에 매우 불편합니다.

​접근성이 떨어지는 것이라고 할수 있습니다.

용인 기흥 수지지역의 경부고속도로 경부고속철도 양편의 도로상황을 살펴보면, 쉽게 이해가 가실것입니다. 


지방의 경우 양 도시 중간에 높은 산이 있을 때 양 지역간 접근성은 매우 떨어집니다.

​지방도로는 대개 골짜기를 통해서 이웃 시 군이나 마을과 연결되기 때문입니다.


강원도 원주시 흥업면과 충북 제천시 백운면은 지도상으로는 매우 가깝지만 가운데 백운산으로 인하여 상호 접근성이 크게 떨어집니다.

반면 원주와 횡성은 5번 국도로 연결되여 아주 가까운 이웃지역으로 취급되고 있습니다.


충주와 제천의 경우 예전에는 골짜기 큰 마을인 청풍을 통하여 교류가 잦았을 것으로 추측하나, 충주호가 생겨 옛길이 모두 수몰되는 바람에 호숫가 좁은 길을 통하여 돌아 가야 하므로, 지금 양 도시의 교류는 예전만 못할 것으로 추측하고 있습니다.


이상으로 토지의 접근성에 대하여 알아보았습니다.

이해가 가시는지요?

토지를 선택하실때는 반드시 그 토지까지의 접근이 얼마나 용이한가를 반드시 확인하셔야 합니다.

그렇기 위해서는 현장을 직접가서 보셔야 겠지요?

읽어주셔서 감사합니다.

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