토지 투자가 힘든이유 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

토지 투자가 힘든이유

Posted by sunnyfunny
2019. 6. 23. 08:00 토지이야기
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부동산 투자라고 이야기를 하면 많은 분들이 아파트나 주택을 먼저 떠올립니다.

하지만 부동산에는 아파트나 토지이외에도 많은 분야가 있고 투자의 고수들이 하는것은 토지투자입니다.

그러면 왜 토지투자를 망설이거나 어려워하는 것일까요?

아파트나 토지나 같은 부동산인데...


아파트나 주택같은 경우 이미 완성되어있는, 즉 눈으로 실물을 볼수 있기 때문에 어느정도 투자할때 자신의 주관적인 판단으로 가늠할수 있습니다.

하지만 토지는 이 토지를 사서 무엇을 해야 할지 알수가 없습니다.

그래서 망설여지는것입니다.


쉽게 설명을 하자면 아파트나 주택은 이미 만들어진 빵이라고 생각하면 되고, 토지는 원재료인 밀가루라고 생각하시면 됩니다.

빵의 가격은 종류별로 대략적인 가격이 나오지만 밀가루 상태일때는 무엇을 만드냐에 따라서 가격이 차이가 나기 때문에 토지투자가 매력적인것입니다.


아파트등 주택의 가격정보는 주변 공인중개사 사무실을 방문하거나 정보지, 인터넷 부동산등을 확인하면 대략적인 시세파악하기가 그리 어렵지 않습니다.

고가와 저가를 구분하고 집상태에 따라서 결정하면 됩니다.




하지만 토지는 그 모양이 다 다르고 위치나 주변에 무엇이 있느냐에 따라서 가격이 책정됩니다.

그마저도 알기 쉽지가 않습니다.

실거래가 신고된것을 보고 대략적인 시세는 파악할수 있지만 매도자의 의사를 정확하게 파악하기가 어렵습니다.

매도자는 보통 시세보다 높은 가격을 원하고 매수자는 시세보다 낮은 가격을 원하기 때문입니다.


매도자가 토지 매도의사를 보이면 그 토지를 어떤 식으로 활용할것인가를 판단해야 합니다.

건축을 하려고 한다면 인허가에 관하여 알아봐야 합니다.

일단 가장 먼저 확인해야 하는 것이 도로의 유무입니다.


많은 분들이 차가 다닐수 있는 도로가 있으면 건축이 가능하다고 생각하는데 그렇지 않은 경우들도 많이 있습니다.

지적도를 확인해보야 하는이유가 도로가 개인 토지위로 지나가는 경우들이 시골토지에서는 빈번하게 발생하고 그 토지의 소유주에게 사용승락을 받지 않으면 건축이 되지 않는경우도 있습니다.


간혹 농로나 임도를 가지고 길이 있기 때문에 건축이 가능하다고 이야기 하는 사람들도 있지만 말그대로 농로는 농사를 위한 도로이고 임도는 산을 다니기 위한 도로라고 생각하셔야 합니다.

포장의 유무를 떠나서 반드시 관할 지자체에 확인을 하여야 합니다.


토지의 용도파악도 중요합니다.

토지의 용도에 따라서 내가 짓고 싶은 건물을 지을수 없을수도 있기 때문입니다.

높은 상가건물을 짓고 싶은데 주거용 건물만 지어야 한다거나, 근린생활시설을 짓고 싶어도 못짓는 경우들이 있습니다.

이런 부분에 대하여는 부동산 공법에 대한 상당한 지식이 필요합니다.

부동산 공법은 공인중개사들도 어려워하는 부분입니다.

일반인이 이런부분까지 다 알고 투자를 하는것이 어렵기 때문에 토지투자가 어려운 것입니다.




아파트를 매매할경우에는 소유자가 한명이거나 공동소유라고 해도 부부간일 경우가 많습니다.

그래서 매매를 할때 동의를 구하기가 비교적 쉬운편입니다.

하지만 토지는 법인일경우, 종중의 토지일경우, 여러사람의 지분문제로 머리아픈 경우가 많습니다.


또한 분묘기지권이라는 묘지에 관한 문제, 농지라면 농지법에 따른 문제(자경의무등), 산지라면 산지개발에 대한 문제등 토지에 대하여는 많은 문제들을 해결해야 할것들이 많습니다.

토지의 문제는 위에 열거한것 외에도 생각지도 못한 문제들이 많습니다.

그래서 토지투자가 힘들다고 하는 것입니다.


하지만 토지투자는 그에 따른 매력이 충분히 있습니다.

바로 수익률이 높다는 것입니다.

토지투자가 장기적인 관점에서 본다면 이만한 수익률을 찾기도 어려울 정도로 높은 수익률을 보입니다.

물론 좋은 토지를 구입했을 경우입니다.


산속의 길도 없는 싼 땅을 사서 몇배의 시세차익을 바란다면 욕심이겠지요.

하지만 좋은 토지를 사서 개발을 하거나 집을 지어서 판다면 높은 수익을 바라볼수 있기 때문에 오늘도 많은 분들이 좋은 토지를 찾기위해서 노력하고 있습니다.


이상으로 토지 투자가 힘든이유에 대하여 한번 적어 보았습니다.

토지 투자할경우 반드시 기억해야 할것은 도로와 토지의 용도에 따른 개발가능성입니다.

이 두가지만 확실하게 기억하고 계셔도 좋을듯 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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