8년 자경농지에 대한 양도소득세 감면요건은???

농지(전, 답, 과수원)를 가지고 있는 분들이 많이들 관심있어 하는 것이 8년 이상 자경을 하면 양도소득세 감면을 받는것에 대한 것입니다.

농지매매시 양도소득세를 최대한 줄이기 위해서 많은 노력을 하고 있는데 오늘은 농지를 8년이사 자경했을 경우 양도세 감면요건에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

농지를 소유하고 계시다면 꼭 알아두어야 할 사항으로 관심있게 읽어보세요.

8년이상 자경한 농지의 감면요건을 알아보기 전에 알아두셔야 할 것이 양도소득세율과 장기보유특별공제에 관한 내용을 알고 있어야 합니다.

양도차액과 보유기간에 따라 내는 세금이 달라지기 때문에 이 부분도 잘 알고 있어야 합니다.

보기 쉽게 표로 한번 알아보겠습니다.

토지에 대한 양도소득세 세율
보유기간	과세표준	사업용토지	비사업용토지	누진공제
1년미만		50%	50%
2년미만		40%	40%
2년이상	1200만원 이하	6%	16%
	4600만원 이하	15%	25%	108만원
	8800만원 이하	24%	34%	522만원
	1억5천 이하	35%	45%	1490만원
	3억원 이하	38%	48%	1940만원
	5억원 이하	40%	50%	2540만원
	5억원 초과	42%	52%	3540만원

토지의 양도소득세 세율은 위의 표와 같습니다.

양도차액에 따라 세금이 달라지고 사업용토지인지 비사업용토지인지에 따라서도달라집니다.

각 양도차액의 구간별 누진공제액도 차이가 있기 때문에 잘 알아두셔야 합니다.

토지의 장기보유 특별공제
보유 기간	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년이상 11년미만	11년이상 12년미만	12년이상 13년미만	13년이상 14년미만	14년이상 15년미만	15년이상
1세대 1주택	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
다주택 기타	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%
준공공 임대						50%		70%

토지뿐만이 아니라 부동산은 오랫동안 보유하고 있으면 세금에 대한 헤택을 줍니다.

이유는 투기의 목적이 아니라고 판단하기 때문입니다.

즉 오랜기간 보유할수록 세금을 깍아주는 것입니다.

그럼 8년 자경농지에 대한 요건을 먼저 알아보겠습니다.

1. 농지를 소재하고 있는 시, 군, 구(자치구)내의 지역이나 이와 맞닿아 있는 시, 군, 구내의 지역 또는 농지로부터 직선거리 30km이내의 지역에서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우 양도소득세를 감면해줍니다. 단 다른 사람이 대신 농사를 짓는 경우는 배제가 될수 있습니다.

2. 8년 자경은 8년 이상 연속하여 자경을 해야 한다는 의미가 아니라 보유기간 동안 합산하여 8년 이상만 자경하면 된다는 의미입니다.

단 자경 기간의 비율이 농지 보유 기간중 60%이상이 되어야 합니다.

3. 8년 이상 자경에 대한 요건을 갖추었다고 하더라도 양도일 현재 농지가 아니라면 감면 혜택을 받을 수 없습니다.

4. 상속받은 농지는 상속인이 1년 이상 계속 자경하는 경우 피상속인의 경작 기간과 합산하여 계산을 합니다.

5. 피상속인의 8년 이상 자경 요건을 갖춘 농지를 상속받은 경우에 상속인이 1년이상 계속 경작하지 않았다 하더라도 상속받은 날부터 3년 이내에 양도하게 되면 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

위의 조건들을 만족할경우 8년 자경농지로 인정받아서 양도소득세 감면혜택을 받을수 있습니다.

하지만 8년동안 자경을 했다고 해도 소득에 따라서 자격이 안되는 경우도 있습니다.

농업소득이외 소득에 대하여도 제한을 두고 있습니다.

직장을 다니거나 다른 사업을 하면서 얻은 소득이 1년에 3700만원을 넘는 경우 제대로 농사를 짓지 않았다고 판단해서 이 기간동안은 경작에서 제외가 됩니다.

8년이상 경작을 했다고 해서 모든 양도소득세 감면받을수 있는 것은 아닙니다.

자경농지 감면과 대토 감면을 합산하여 1과세기간(1년)한도 1억원, 5과세기간(5년) 한도 2억원 까지 100% 감면혜택을 받을수 있지만 그 이상은 양도소득세를 납부하여야 합니다.

그렇기 때문에 만약 양도 시 양도소득세를 먼저 계산해 본후 1억원 이상이 나올 것으로 예상이 된다면 필지 별로 과세기간을 달리하여 양도하는 것도 절세를 위한 하나의 방법이라고 할수 있습니다.

그러면 농지인데 양도소득세 감면혜택을 받을수 없는 농지는 어떤 농지가 있을까요?

1. 농지 이외의 용도로 환지된 경우, 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지는 혜택을 받을수 없습니다.

2. 시 지역(읍, 면 제외)의 주거, 상업, 공업지역 내에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 지 3년이 지난 농지(대규모 개발사업으로 인한 수용은 제외)는 감면혜택에서 제외됩니다.

3. 8년 자경의 요건을 갖춘 농지를 상속받은 상속인이 경작하지 않고 상속받은 후 3년이 지난 농지는 혜택을 받지 못합니다.

4. 매매계약서의 거래가액을 실제 거래가액과 다르게 적은 경우역시 혜택을 받지 못합니다.

8년이상 자경에 대한 요건을 갖춘 농지를 양도 후 감면으로 양도소득세를 신고하게 되면 국세청에서는 토지특성조사를 나오게 됩니다(실제 농사를 지었는지, 아니면 대리 경작은 아닌지 등의 여부 확인을 합니다.).

토지특성조사를 하면서 분쟁의 소지가 발생되었다면 이를 입증할수 있는 책임은 본인에게 있습니다.

직접 농사를 지었다는 증빙서류등을 잘 챙겨놓아야 합니다.

농지원부, 농협 등의 조합원일 경우 조합원 증명 서류, 농협 등의 거래 내역서, 농약과 비료등을 구매 영수증, 영농일지, 자경농지 사실확인서, 농산물 수매 실적 확인서, 직불금 수령 확인서, 자경 현장 사진 등 재촌 자경에 대해 객관적으로 입증할수 있는 각종 서류 및 자료들을 미리 미리 준비하는 것이 좋습니다.

이상으로 8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 요건과 재촌자경에 필요한 서류들도 알아보았습니다.

항상 이야기 하지만 세무적인 문제는 세무 전문가와 상담을 통해서 정확하게 알고 넘어가는 자세가 필요합니다.

대충 주변 말만 듣고 넘어갔다가는 나중에 양도소득세 때문에 큰 문제가 발생되는 경우를 정말 많이 보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.