구거를 이용한 맹지 탈출 방법

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

토지를 살때 가장 먼저 봐야 신경을 써야 하는것이 그 토지가 길과 연결이 되어 있느냐 입니다.

어떠한 토지라도 길이 있어야 개발행위를 할수 있고 길이 없는 토지는 사용할수 있는 범위가 상당히 제약적입니다.

이렇게 길이 없는 토지를 흔히들 '맹지'라고 이야기 합니다.

즉 맹지는 가격이 저렴할지는 모르겠지만 그만큼 사용할수 있는 방법이 없기 때문에 인기가 없습니다.

길을 낼수만 있다면 맹지를 싸게 사서 팔수 있을거라는 역생각을 할수 있습니다.

즉 주변을 통해서 그 맹지로 갈수 있는 길을 만들수만 있다면 토지의 가치는 상승할수 밖에 없습니다.

그래서 이번시간에는 맹지에 길을 내는 방법을 한번 알아보도록 하겠습니다.

맹지는 건축법상 건축허가를 받을수가 없습니다.

그 이유는 건축법에 따르면 건축물의 대지는 2m이상이 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로에 접해야 하는데 맹지는 사방이 타인의 토지에 둘러싸여 도로와 직접 연결되어 있지 않기 때문입니다.

쉽게 이야기 해서 건축을 위해서는 도로와 토지가 접해있어야 하는데 도로와 접해있지 않아서 건축이 불가능하다는 것입니다.

그렇다면 우리가 보아왔던 맹지들은 사람들이 왔다갔다하고 자동차도 통행을 합니다.

그런데 지적도를 확인해보면 맹지인 경우들이 많습니다.

맹지라고 해서 주변토지의 지주들이 완전히 통행을 하지 못하게 한다면 맹지의 지주는 상당한 손해를 볼수밖에 없습니다.

그래서 맹지의 토지 소유자는 민법 제219조에 명시되어 있는 '주위토지통행권'을 행사하여 맹지로 통행을 할수 있습니다.

주위토지통행권이란 맹지 주위의 토지를 통해서 그 맹지로 필요한 통로를 개설할수 있는 권리를 이야기하는 것입니다.

하지만 통로를 개설하는것을 마음대로 할수 있는 것이 아니라 주변토지에 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다.

그럼 본격적으로구거를 통한 맹지탈출방법에 대하여 알아보겠습니다.

* 구거를 활용하여 맹지를 탈출하는 방법.

구거란?

하천보다 규모가 작은 4~5m 폭의 개울을 뜻하는 것입니다.

용수또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및  그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을것으로 예상되는 소규모 수로부지입니다.(측량, 수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제58조).

하천법의 적용을 받지 않고 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률의 적용을 받습니다.

국가 소유로 경매의 대상은 아니나 페구거부지의 경우 양여나 매각을 통하여 개인명의로 등기할수 있습니다.

구거의 소유자는 대안의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로나 수류의 폭을 변경하지 못합니다.(민법 229)

구거의 사전적 의미는 위와 같습니다.

어렵나요?

농촌이나 시골에가면 구거를 많이 볼수 있습니다.

농사를 짓기위해서 만들어 놓은 물길이나, 물이 산에서 내려오는 작은 물들이 흘러가는 개울등을 구거라고 합니다.

맹지주변에 구거가 있다면 구거를 통해서 맹지에 길을 낼수가 있습니다.

구거점용허가를 받아서 구거를 진입로로 만들수 있기 때문입니다.

오래된 페구거나 현재 사용하지 않는 구거들은 사용중인 구거에 비해서 허가가 비교적 쉽게 나옵니다.

자연적으로 생긴 구거는 평소에 물이 흐르고 있지 않고 마른 땅의 상태에서 흙과 나무들, 혹은 잡초등으로 메워져 있는 경우가 많아 더이상의 구거의 역할을 하지 않고 실제로는 도로의 일부로 사용되고 있는 경우들도 많이 있습니다.

이런 구거들은 도로와 구거의 구별을 지적도를 확인하지 않으면 불가능할 정도인 경우들도 많이 있습니다.

그렇기 때문에 토지를 매수할때 도로라고 착각하는 경우들도 있습니다.

그러나 구거가 실제로 도로의 일부로 사용되는 현황도로의 일부인 경우에도 지적도상으로는 분명히 구거로 남아 있어 이에 접한 토지는 맹지로 보는 것입니다.

그래서 건축허가가 나지않아서 건축이 불가능한 토지들이 생각보다 많이 있습니다.

이런경우 인접한 구거 위에 다리를 놓거나 일부 복개공사를 하여 진입도로로 쓰려고 한다면 구거점용허가가 필요하게 되는 것입니다.

농지에 붙어 있는 구거는 농업기반시설구거 혹은 소하천등은 국유 공유이거나 사유지일수도 있습니다.

만일 구거가 농업용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설로 등록하여 관리가 되고 있습니다.

농촌의 농지사이에 있는 도랑은 대부분 한국농촌공사에서 관리하는 농업기반시설로 등록되어 있습니다.

그리고 농업기반시설을 진입로와 전주매설 등 농사 이외의 다른 용도로 사용하는 것을 목적외 사용이라 하고, 반드시 구거 관리기관의 허가를 받아야 합니다.

농업기반시설의 목적외 사용의 예로는 공장, 근린생활시설, 주택, 창고, 경자기, 버섯재배사 등의 진입로와 상하수도관 오수관 도시가스관. 송유관, 송전관, 정보통신선, 전주, 가로등의 매설을 위한 사용을 들수 있습니다.

만약 맹지와 도로사이에 구거가 있다면 다리를 놓아 진입도로를 만들어야 하는데 이럴경우 해당 구거를 관리하는 기관으로부터 구거점용허가 혹은 목적외 사용승인을 받아야 합니다.

사용승인을 받기위한 허가관청은 구거의 관리권자에 따라 다르기 때문에 지자체에 확인이 필요합니다.

구거가 국가의소유이고 농업용이 아니라 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의한 공유수면점용허가를 받아야 합니다.

그러나 구거가 농수로용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설의 목적외 사용승인을 받게 됩니다.

국유지인 구거가 농수로용인 경우에도 농업기반시설의 목적외 사용허가를 받아야 합니다.

구분 및 사용현황		관련법령 및 행위허가		허가관청
지목상 구거	농업용의 구거	사용허가	농어촌정비법	한국수자원공사
	일반구거	구거점용허가	공유수면관리 및 매립에 관한 법률	지방자치단체
현황상 구거	국유지인 구거	공유수면점용허가	공유수면관리 및 매립에 관한 법률	지방자치단체
	농지인 구거	농지전용허가	농지법	지방자치단체
	임야인 구거	산지전용허가	산지관리법	지방자치단체

위 표를 보시면 지목상구거인지 아니면 현황상 구거인지를 먼저 파악한후 지목도 확인을 해야 합니다.

그후 관련법령에 따라서 허가관청을 알아야 하는 것입니다.

이상으로 구거를 이용한 맹지탈출 방법에 대하여 알아보았습니다.

맹지라고 하더라도 주변에 구거가 있다면 구거를 잘 활용하여 맹지를 탈출하는 순간 토지의 가치는 상승하게 됩니다.

토지를 살때 맹지라고 해서 무조건 피하기 보다는 이렇게 잘 활용할수 있는 방법이 있는지도 확인하는 것이 토지투자의 성공이 될수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.