둘이상의 용도지역, 지구, 구역이 겹칠때 토지의 이용방법에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

토지를 구매 할때 해당 토지의 용도지역이 무엇인가를 반드시 확인해야 합니다.

용도지역에 맞게 할수 있는 행위가 정해져 있기 때문입니다.

농사를 짓기위해서는 농업지역의 토지를 사면 되고 건물을 짓기위해서는 그 해당건물을 지을수 있는 용도지역의 토지를 매수해야 합니다.

그런데 간혹 보면 하나의 토지에 두개이상의 용도지역이 나오는 경우가 있습니다.

위 사진을 보시면 하나의 토지인데 계획관리지역과 농림지역 두개의 용도가 나와있습니다.

이럴경우 이 토지를 활용하려면 계획관리지역으로 사용해야 할까요? 농림지역으로 사용해야 할까요?

토지투자를 처음하시는 분들은 이점을 많이 궁금해 하십니다.

* 용도지역? 용도지구? 용도구역?

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 84조에서 정한 " 둘 이상의 용도지역, 용도구역, 용도지구에 결치는 대지에 대한 적용기준"에 따르면 '각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하(330제곱미터, 다만 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐있는 토지의 경우에는 660제곱미터)인 경우에는 전체대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대비 면적에서 차지하는 비율을 고려하여' 건폐율 및 용적률은 가증평균한 값을 적용하고 건축제한은 넓은 면적의 용도지역에 관한 규정을 적용하더록 하고 있습니다.

위의 사진에서 보시면 계획관리지역과 농림지역으로 용도가 두개인 지역입니다.

전체가 1000평이라고 가정하고 계획관리가 300평, 농림지역이 700평이라고 가정해보겠습니다.

이럴경우 건폐율과 용적률은 가중평균한 값을 적용하고, 건축제한은 큰쪽인 농림지역의 규정을 따라야 합니다.

정리해 보자면 건축제한 규정은 농림지역의 건축제한 을 받게 되고 건폐율은 각각 40%, 20%를 적용하여 가중평균한 값을, 용적률은 각각 지역의 100%. 80%를 적용하여 가증평균한 값이 적용하게 됩니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 제77조에서 용도지역별 건폐율을 정하고 있고 제78조에서는 용도지역별 용적률을 정하고 있습니다.

그러면서 시행령 제84조에서는 건폐율에 대한 완화에 대한 내용이, 시행령 제85조에서는 용적률에 대한 완화의 내용이 정해져 있습니다.

그리고 이들 완화에 대한 비율을 각 지자체 또는 군의 도시, 군, 계획조례로 정하도록 하고 있습니다.

위 사례를 보면 계획관리 300평은 건폐율 40%에 용적률 100%, 농림지역 700평은 건폐율 20%에 용적률 80%를 가중평균한 값을 적용받게 된다는 이야기가 됩니다.

이해가 되셨나요?

위의 사례는 용도지역이 두개일경우를 알아보았는데 그 이상이 될수도 있습니다.

그리고 둘이상의 용도지역과 용도지구가 겹치는 경우도 있을수 있습니다.

이런경우 건축제한, 용적률, 건폐율등을 다시 한번 따져봐야 합니다.

오늘은 간단하게 두개이상의 용도지역일때 토지의 활용법에 대하여 알아보았습니다.

감사합니다.