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부동산이야기

부동산 경매와 일반 부동산 매매의 장단점에 대하여

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언제부터인가 부동산 경매에 대하여 많은 분들이 관심을 가지고 계시는 것을 보았습니다.

부동산일을 하다보니 경매에 관한 질문들이 참 많이 들어옵니다.

어떤 물건이 경매로 얼마에 나왔는데 싼건가요? 경매에 참여해도 될까요? 대부분 비슷한 질문들을 하시는데 경매는 싸다라는 인식을 가지고 계신것 같습니다.


과연 경매는 싸게 부동산을 취득할수 있는 방법일까요?

맞다면 맞고 틀리면 틀리다고 할수 있습니다.

부동산 경매에 대하여 잘 알고 못한다면 경매에 참여하는 것을 권해드리지 않겠습니다.

특히나 권리분석을 잘 하지 못할경우에는 더욱 그렇고요.


이번시간에는 부동산 경매에 대한 장단점을 한번 알아보겠습니다.


이번정부 들어와서 부동산 시장을 잡겠다는 의지가 강해서 계속하여 강도높은 정책을 발표하면서 부동산 시장이 침체기로 접어 들었습니다.

높은 양도세와 다주택자에 대한 대출규제와 높은 이자율을 감당하지 못하는 부동산 소유자들의 물건이 경매로 나오고 있는 상황입니다.

경매물건이 많이 나온다는 것은 그만큼 경기가 좋지 않다는 의미이기도 합니다.

하지만 경매로 부동산을 낙찰받는 것이 장점만 있는 것은 아니기 때문에 좀더 신중해야 합니다.



보통의 사람들이 경매로 부동산을 취득하게 되면 일반적으로 부동산을 매매해서 취득하는것 보다 싸게 살수 있다고 믿고 있습니다.

때로는 헐값에 살수 있다고 믿는 분들도 계십니다.

그렇지만 사실은 그렇지 않다는 것을 알고 계셔야 합니다.


지난 수년간 경매시장은 많은 일반인들이 참여를 했고 많은 사람이 참여를 했다는 것은 그만큼 낙찰을 받기 어려워진 시장이 되었다는 이야기입니다.

그로인해 경매 낙찰가율또한 크게 상승한 것이 사실입니다.


경매에 대한 감정가는 일반 담보 설정을 위해 은행에서 평가하는 감정평가액이나, 재개발, 재건축 투자 등에서 기존 소유자들의 종전자산을 평가하는 감정평가액보다 일반적으로 높게 평가하게 됩니다.

그러한 감정평가액을 기준으로 최근 수년간 경매시장에서의 경쟁률이 높아진 결과 경매 물건별 차이는 있지만 평균 85~90%를 넘는 경우가 많아져 경매로 낙찰받는 매력이 크게 감소한것은 사실입니다.

따라서 경매로 취득하는 부동산이 일반 매매를 통하여 취득하는 부동산에 비해서 저렴할수는 있지만 항상 싸다고는 할수 없는 시장이 되어버렸습니다.


최근 부동산 시장 침체로 인하여 매매가가 10%이상 아니 20%이상으로 내린 급매물들이 일반 매매시장에 나오는 상황에서 경매보다 더 좋은 조건의 부동산을 취득할수 있는 기회들도 생기고 있습니다.

물론 급매물을 잡기위해서는 그만큼 노력도 필요하지만 주변 부동산에 관심을 조금더 갖으면 충분히 찾을수 있게 되었습니다.


일반 매매로 부동산을 취득할 경우 빠르면 몇일에서 길어도 1~2달이면 입주를 하거나 명의를 넘겨 받을수 있습니다.

하지만 경매를 통해서 낙찰받는 경우 경매개시결정부터 준비, 공고, 입찰, 대급 납부, 인도명령 등의 절차를 거치다 보면 통상 3~4개월은 걸리고 중간에 명도소송등 문제가 생길경우에는 1년 가까이 가는 경우들도 많습니다.


경매에 대하여 잘 알지 못하는경우 명도문제가 발생되고 강제집행까지 이어지게 되면 더욱 어려움을 겪을수도 있습니다.

또한 권리분석의 잘못해서 이익보다는 손해를 보는 경우도 생기게 됩니다.



하지만 대출적인 문제에서는 경매쪽이 조금은 유리할수도 있습니다.

최근 부동산 대출에 대한 규제로 LTV, DTI 규제가 더욱 심해져서 일반 매매에서는 대출이 잘안되는 경우들이 많아서 부동산 취득시 고민을 하는 경우가 있습니다.

하지만 경매는 일반 매매에 비하여 대출이 많이 되는 장점이 있습니다.

즉 일반 매매보다 경매로 낙찰받을 경우 대출이 좀더 용이한 측면이 있는 것은 사실입니다.


토지를 경매로 낙찰받을 때도 장점이 있습니다.

경매를 통한 토지거래허가구역 내 토지를 취득할 시에는 허가를 받지 않아도 되는 장점이 있습니다.

일반 매매를 통한 토지거래허가구역 내 토지를 취득하기 위해서는 행정기관의 허가를 받아야 합니다.

토지는 아파트나 건물에 비하여 이해관계가 조금은 덜 복잡하기 때문에 좀더 저렴하게 권리분석에서 편리하다고 할수도 있습니다.


경매로 나온물건이 무조건 주변 시세보다 저렴하다고 해서 입찰하기보다는 왜 경매시장에 나왔는지 분석하는 것이 더 중요합니다.

일단 경매로 나왔다는 것은 무언가 문제가 있다는 이야기가 될수 있습니다.


아파트 같은 경우라면 세입자가 있을수도 있어 세입자와의 이해관계를 해결해야 하는 문제도 있고, 상가가 경매로 나왔다면 역시 상가 임차인과의 문제 혹은 빈상가라면 그동안의 공과금과 대출이자등을 잘 따져봐야 하는 경우도 있습니다.

특히 상가같은 경우 저렴한 가격에 낙찰을 받는다고 해도 세입자가 없다면 공실로 이어져서 손해를 보고 다시 헐값에 매매나 경매로 나오는 경우들도 많으니 이런점도 잘 확인을 해야 합니다.


일반 부동산 매매일 경우 주변 시세와 비교해서 가격이 싸다 비싸다를 판단하고 거래를 하면 되지만, 경매 같은 경우는 이해관계 및 권리분석을 제대로 하지 못할경우 손해를 볼수도 있으니 정확한 판단이 필요합니다.


이상으로 부동산 경매와 일반 매매의 장단점에 대하여 알아보았습니다.


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