토지거래허가구역이란?

마음에 드는 매물(땅)이 나와서 사려고 한다면 어떻게 해야 할까요?

해당 매물을 가지고 있는 부동산에서 거래를 해도 되고, 지주와 만나서 직접 거래를 해도 될거라고 생각하시는 분들이 많습니다.

이 말은 맞는 말일수도 있고 틀린말일수도 있습니다.

왜냐하면 토지거래허가구역일 경우에는 조금 다르기 때문입니다.

토지거래허가구역은 내가 마음에 든다고 내맘대로 살수가 있지 않기 때문입니다.

그러면 오늘은 토지거래허가구역이란 무엇인지 알아보겠습니다.

토지거래허가구역이란 쉽게 말해서 투기적거래를 막기 위한 제도를 통해서 경제질서를 확립하고 직접적인 규제이기 때문에 강력한 공법적 규제라고 합니다.

실제로 지정이 되어진 토지에는 거래를 하기 전 미리 신청서를 작성해서 시군구청의 허락을 받아야만 목적에 맞게끔 이용이 가능하며, 허가 이후 목적이외의 용도로 사용이 되도 안된다고 합니다.

국토부에서는 전체적인 지가변동률, 거래량 등을 전체적으로 모니터링 후 투기세력을 바로잡기 위해 미리 차단을 하고 있다고 합니다

토지거래허가구역은 5년 이내의 범위에서 국장, 도지사가 직접 지정을 하게 되며, 거주용 주택용지는 3년, 지역발전의 필요성이나 지정목적이 적합하다고 인정 될 경우에는 4년으로 지정이 되며, 승인을 받지 않거나 혹은 목적 이외로 사용이 된다면 징역 2년 이하, 혹은 토지금의 30%에 달하는 벌금을 납부 해야 하기 때문에 미리 알아 두고, 신청을 하시는 편이 피해를 막을수 있습니다. 

일정 면적의 이하 혹은 경매로 낙찰을 했을 경우에는 허가를 받지 않아도 가능하다고 합니다. 

단, 자산관리공사를 통해서 낙찰 받았다면 신청이 필요합니다.

토지거래허가구역으로 지정이 된 토지를 매수하려고 한다면 우선 실계약 전에 가계약을 합니다. 

그리고 그 토지의 관할 시장, 군수, 구청장에게 토지거래허가신청서와 함께 제출하고 허가를 받지 않으면 안됩니다. 

이 신청이 들어오면 시장, 군수, 구청장은 신청을 받은 날부터 15일 이내 허가를 하면 허가증을 교부하고, 불허가 하면 그 사유까지 알립니다. 

이 거래를 신청하고 7일이 지나도 아무런 연락이 없으면 허가쪽으로 결정이 나고 있다고 생각해도 좋습니다. 

그리고 이 허가신청은 개인적으로 하지 말고 법무사를 통해 접근하기를 추천합니다. 비용은 더 들지만 시간과 경비 면에서 훨씬 효율적입니다.

그리고 토지를 허가 받고 정상적으로 거래를 했다고 하더라도 허가받은 목적 외의 용도로 쓰면 안됩니다. 

토지거래허가구역에서도 허가 없이 거래할 수 있는 경우가 있습니다.

먼저 도시지역은 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 100㎡ 이하, 도시지역 외 지역은  250㎡, 농지 500㎡ 이하, 임야 1,000㎡ 이하는 허가없이 자유롭게 거래를 할 수 있습니다. 

토지거래허가를 받아야 하는 면적 기준
구분	용도지역	면적
도시지역	주거지역	180㎡(54.4평)
	상업지역	200㎡(60.6평)
	공업지역	600㎡(200평)
	녹지지역	100㎡(30.3평)
	용도미지정	90㎡(27.3평)
비도시지역 (관리, 농림, 자연환경보전)	농지	500㎡(151.5평)
	임야	100㎡(303평)
	기타	250㎡(75.7평)

그럼 지금 사려고 하는 토지가 토지거래허가구역인지 아닌지 알아보려면 토지이용규제정보서비스 홈페이지 (uris.molit.go.kr)에서 알 수 있습니다. 

이 홈페이지의 오른쪽 윗부분 고시정보, 고시제목란에 입력하면 최근에 지정이 된 토지거래허가구역을 찾을 수 있으니 많이 이용해 보시기 바랍니다.

농사를 짓거나 건물, 공장을 짓는 등 실수요가 있으면 토지거래허가를 받을 수 있습니다.

이때 실수요 여부는 토지를 매입하려는 사람이 현지에 거주하고 있는지를 중심으로 하여 판단합니다.

또 20km 이내에 거주하는 농어민이 농·축산업을 위하여 농지를 매입하는 경우에도 허가를 받을 수 있습니다.

하지만 비농업인이 농업 목적으로 농지를 구입할 경우에는 전세대원이 6개월 전부터 현지에 거주하고(주민등록 이전), 1회 이상의 수확이 인정되어야 합니다.

이는 임야의 경우에도 같습니다.(단,20km거리제한은 없지만 5년간의 영림계획서를 제출하여야 합니다.)

따라서 거주요건 등이 충족되지 않으면 도시민이 허가구역내에서 농지나 임야를 구입하는 것은 사실상 불가능하다고 볼 수 있습니다.

주말농장이나 임대를 목적으로 한 농지 구입 역시 마찬가지입니다. 

토지거래허가구역 안의 토지 구입 기준
농지	* 면적 150평(500㎡)아서, 주말농장은 불가, 타인과의 공동소유 불가. * 매년 1회 직접 자경여부 등 사후 점검. * 거주지로부터 20km이내의 농지만 가능(통작거리 제한), 연접구역 가능. * 세대주와 세대원이 1년이상 실제 거주. * 토지거래허가 및 농지취득자격증명을 함께 심사.
임야	* 면적 300평(100㎡)이상(비도시지역). * 5년간 영림계획서 제출로 자영 여부 확인. * 세대원이 1년이상 실제 거주, 거주지로부터 20km이내의 연접구역 가능.
택지	* 면적 55평(180㎡)이상, 무주택세대주만 가능

"토지거래허가를 불허할 때에는 모든 거래를 무효화한다" 즉 '유동적 무효'라는 단서조항을 기재한 계약서와 허가신청서를 관할 시군구에 제출하면 관할 시군구는 15일 이내에 서류일체를 검토하여 신청인에게 허가여부를 통보하여 줍니다.

그 결과, 허가가 나지 않을 경우 모든 거래는 법적으로 무효화된다는 사실을 알고계셔야 합니다.

시군구의 토지거래허가 불가 통보에도 불구하고 당사자 간에 임의로 토지를 거래할 경우 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가를 기준으로 거래한 토지가격의 30%에 해당하는 벌금이 부과됩니다.

또 토지거래허가를 받았더라도 허가받을 당시 제출한 허가신청서상의 목적을 벗어날 경우, 그리고 허가 구역내에서 실거주용 주택을 구입하고 실제로 살지 않거나 농업 목적 이외의 다른 용도로 사용할 경우에는 500만원이하의 과태료가 부과됩니다.

토지 구매자가 주소지를 토지거래허가구역 내로 옮기지 않는 방법으로 허가구역 내의 땅을 사기 위해 가등기, 가처분, 근저당권 설정 등을 해놓는 경우가 있는데 이런 경우 해당 시군구에서는 대부분 허가를 내주지 않습니다. 

또 위장 증여이거나 경매에 붙여 경락받는 등의 편법을 사용하기도 하는데 이 역시 허가구역 내 땅을 취득할 수 있는 정상적인 방법은 아닙니다. 

하지만 허가구역 안의 농지나 임야에 건축허가를 받는다면 현지에 주소를 옮기지 않고도 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

이 경우 건축허가를 받아 1년이내에 건축하여야 하며, 단 1년간 연장은 가능합니다.

토지거래허가구역 내의 땅은 장기적인 안목으로 구입하는 것이 좋습니다.

개발 호재 등으로 인해 발전 가능성이 있는 땅이 향후 허가구역으로 지정될 가능성이 높기 때문입니다.

따라서 기왕 토지를 매매할 요량이라면 지정되기 이전에 미리 사두는 것이 좋습니다.

그렇더라도 허가구역으로 묶여있는 동안에는 이를 다시 되팔기가 결코 쉽지 않으므로 땅을 매입할 때에는 그만큼 신중하여야 합니다.

이상으로 토지거래허가구역이란 무엇이며 토지거래허가구역에서 토지를 거래하는 방법에 대하여 알아보았습니다.

위에서도 이야기 했지만 토지거래허가구역안의 토지는 사기도 어렵지만 팔길도 어렵다는 것을 알고계셔야 합니다.

그만큼 수익이 날수도 있지요.

그렇기 때문에 신중한 판단이 중요한곳이 토지거래허가구역입니다.