임대주택 등록절차에 대하여(feat : 임대주택사업자의 장단점에 대하여)

부동산 시장이 조용합니다.

거래절벽이란 말이 정말 절실하게 느껴집니다.

경기가 않좋고 정부의 강력한(?) 부동산정책으로 인하여 부동산 경기가 얼어붙은 가운데 임대주택사업을 하시는 분들의 고민중에 하나가 임대주택을 등록을 해야 하는지 아니면 그냥 이대로 등록을 하지 않고 하느냐입니다.

임대주택 등록을 하게 되면 현재 거주하고 있는 거주주택에 대한 비과세를 받거나 중과세를 피하려고 등록을 하시는 분들이 많으십니다.

원칙적이라면 등록을 하고 임대주택사업자가 되는 것이 맞겠지만 많은 분들이 하지 임대주택사업자 등록을 하지 않은 경우가 많습니다.

본인의 상황과 여건에 맞춰 장단점을 파악한 후에 임대등록사업자를 내려고하지만 이또한 잘 알지 못해서 망설이시고 있는 경우입니다.

이번시간에 임대주택사업자의 장단점과 임대주택 등록절차에 대하여 알아보겠습니다.

천천히 읽어보시고 결정은 본인이 하시면 됩니다.

임대사업을 계속하려면 언젠가는 임대사업자등록을 해야하겠지만 그 시기는 본인이 잘 판단하시기 바랍니다.

2018년 4월 1일 전에 등록한 경우 단기(4년)는 거주주택 비과세 종합부동산세 비과세, 양도소득세 중과세 회피가 필요해서 선택 등록하게 되고 장기(8년)은 장기보유특별공제 50~70%가 필요할 때 하게 됩니다.

2018년 4월 1일 이후 등록한 경우 단기(4년)은 거주주택 비과세가 필요할 때이며 장기(8년)은 종합부동산세 비과세 양도소득세 중과세 회피나 장기보유특별공제 50~70%가 필요할 때 선택하게 됩니다.

단, 2018년 9월 13일 이후 취득분은 세제혜택이 축소되었습니다.

2018년 4월 1일 이후 등록한 경우 양도소득세 중과세를 피하기 위해서는 8년 이상 임대해야 함을 기억하셔야 합니다.

이러한 세제를 적용할 때는 적용 요건을 별도로 잘 체크해 보셔야 합니다.

임대사업자 등록절차는 그리 복잡하지도 어렵지도 않습니다.

세금내겠다고 하는데 어렵게 만들어 놓으면 안하겠지요?

임대주택 등록절차는 관할 지자체에서 등록 후관할 세무서에서 사업자 등록을 합니다.

공동명의 주택은 공동사업자로 등록해야 하며 법인 소유 주택은 법인 명의로 임대 등록을 합니다.

만일 소유자가 공무원이나 사립학교 교직원, 직장인이라도 임대 등록을 할 수 있습니다.

그러면 임대주택 등록절차에 대하여 좀더 자세히 알아보겠습니다.

1. 관할 지자체 등록

등록이 가능한 주택은 〔주택법〕 상의 주택, 주거용 오피스텔 분양권, 입주권입니다.

지자체 등록을 할 때는 기준 시가와 면적 상관없으며 세제혜택을 받기 위해서는 세법에서 정한 요건을 충족해야 하므로 먼저 확인을 하셔야 합니다

* 임대주택 등록장소

거주자가 있는 관할 지자체에 등록신청하고 물건지가 산재하여 있어도 거주지 소재 관할 지자체에서 신청을 할 수 있습니다.

* 임대주택 등록 방법

직접 방문 우편접수 또는 인터넷 렌트 홈 정부 24등 온, 오프라인방법이 다양하게 있기 때문에 등록자의 편의에 맞게 하시면 됩니다.

* 임대주택 등록 준비물

등록 신청서, 매매(분양) 계약서 등

* 임대주택 임대요건 신고, 취득세 감면 신청하는 곳.

물건지 관할 지자체

* 임대주택 등록시 표준임대차 계약서를 제출해야 하는데 임대차계약일로부터 3개월 이내 거주지또는물건지 관할 지자체에 제출합니다.

2. 임대주택 등록시 관할 세무서에 등록

거주자 관할 세무서에서 사업자등록을 하는 것이 원칙입니다.

부동산 매매업을 함께 하는 경우 임대업과 분리해서 사업자등록을 해두는 것이 좋습니다.

* 임대주택 등록시 준비물

사업자등록 신청서, 임대주택 등록증 사본(관할 지자체 발급), 사업장 임대차 계약서(자택도 가능), 대리인 등록 시 위임장 필요

*임대주택 등록 이후에 주의할점은 다음과 같습니다.

등록한 이후에는 다음 사항을 잘 이행하셔야 합니다.

이를 위반하면 과태료〔민간임대주택 특별법〕 제67조를 적용받아 세금 추징이 발생합니다.

▶의무임대 기간 준수

(공실의 경우 3~6개월 내에서 임대 기간으로 인정)

▶임대료 5% 증액 제한 규정 준수

〔민간임대주택 특별법〕 제44조 제2항에서 모든 임대 사업자들에게 이 규정을 적용 이를 위반한 경우 1,000만 원 이하의 과태료를 부과

이규정은 등록일 이후 새로운 계약분부터 적용됩니다.

▶계약 변경 내용 신고는 

임대료 증액, 임차인 변경 등 계약 내용이 변경될 때마다 물건지 관할 지자체에 3개월 이내에 변경 신고합니다.

▶ 세무 신고는

 다음 해 2월 10일 사업자 현황 신고, 5월 소득세 신고, 3월 법인세 신고, 9월 30일 종합부동산 합산배제 신청합니다.

임대주택을 폐업하였을 경우에는 의무 기간 종료 후 폐업 시 관할 지자체와 관할 세무서에 폐업신고를 합니다.

그래야 추후 발생될수 있는 피해를 막을수 있습니다.

오늘은 임대주택 등록방법 및 등록절차, 그리고 임대주택사업자으 장단점에 대하여 알아보았습니다.

선택은 언제나 본인이 하는 것입니다.

잘 판단하시고 현명한 결정내리시기 바랍니다.