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부동산이야기

지역주택 조합 아파트 가입요건 강화에 대하여

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이번 문재인정부가 들어오고 나서 강력한 부동산 정책들이 계속나오고 그로인해 부동산 가격이 전정부에 비해 하락세로 전환하였습니다.

하지만 이미 너무 많이 올라버린 부동산 가격은 어느정도의 하락에도 불구하고 매수인들은 더욱 떨어지기를 바라는 입장입니다.

그러나 높은 가격에서 매수해버린 사람들은 하루하루가 지옥같은 기분일것입니다.


서울이나 수도권등 일부지역에서는 가격이 하락하였다고 하여도 이미 너무 높게 올라버린 아파트 가격에 기존의 아파트보다는 신규분양 아파트들에 관심이 있는 분들이 많으십니다.

그중에서도 일반분양보다 조금저렴하다고 할수 있는 지역주택 조합 아파트에 관심이 있으신 분들이 많으십니다.



하지만 지역주택조합 아파트는 가격은 다른 일반분양아파트에 비하여 좋은 조건이지만 사업이 지연되거나 추가분담금 등 많은 문제들을 들어보셔서 망설여지기도 하는 것이 사실입니다.

저도 이전에 지역주택조합 아파트에 대하여 몇 번 이야기를 한적이있는데 조심하지 않으면 고생하는게 지역주택조합 아파트입니다.



정부에서도 이런문제들이 발생하고 있다는 것을 알고 있기 때문에 문제점을 보완하고자 지주택 가입요건 및 규제를 강화한다는 내용이 있어서 다시 한번 글을 써보려고 합니다.

앞으로는 지역조합주택은 동일 및 연접지역의 거주자만 가입할수 있도록 자격요건이 까다로워 진다고 합니다.

지역조합의 주택조합설립을 위해서는 해당 주택건설 대지의 80%이상 토지사용 동의서를 받아야 하는 것은 물론 실제 30%이상 소유권을 확보해야 하는등 지역주택조합에 대한 규제가 강화됩니다.


지난달 국회 국토교통위원회와 국토교통부에 따르면 박흥근 국토위 위원(더불어민주당)은 최근 이와 같은 내용의 주택법 일부 개정안을 대표 발의 했습니다.

이 개정안은 국토교통부가 올해 업무계획에서 밝힌 지역조합주택 제도개선 안을 입법화한 것으로 여야 간 큰 이견이 없어 상반기 중 국회를 통과할 가능성이 크다고 합니다.



개정안에서는 현재 '광역생활권'까지 허용하고 있는 지역주택조합 가입요건을 '동일 또는 연접 시,군'으로 강화했습니다. 

지역주택조합이 당초 취지에서 벗어나 지역 거주자가 아닌 원정 투기적 수요가 발생하고 있다는 판단에서 입니다. 현재 수도권의 경우 서울,경기,인천 / 충남권은 대전,충남,세종 / 경남권은 부산,울산,경남이 하나의 광역생활권으로 묶여있습니다.



이에 따라 서울에서 지역주택조합원을 모집할 경우 서울은 물론 경기, 인천 거주자도 세대주 등 요건만 충족하면 조합에 가입할 수 있었습니다.

그러나 앞으로는 해당 시와 시 경계가 맞붙은 연접지역 거주자를 제외하고는 조합원 가입이 금지됩니다.

서울의 지역주택조합에 연접한 성남,고양,하남시 등의 주민은 조합원으로 참여할 수 있지만 서울과 바로 붙어있지 않은 용인,파주,수원시 등의 거주민은 가입이 불가능해지는 것입니다.


또 조합설립인가를 받기 위해서는 지금까지 해당 부지의 80%이상 토지사용동의(사용권원)를 받으면 되었지만, 앞으로는 그에 더해 30%이상 실제 소유권을 추가로 확보해야 합니다.

조합설립인가 전 조합원 초기분담금(계약금) 등으로 30%이상 토지를 매수해야 후속 사업 추진이 가능해지는 것입니다.


국토부는 이 법 개정 시기에 맞춰 주택법 시행령을 동시에 개정해 지역주택조합의 중복가입도 차단하기로 했습니다.

현재는 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택을 보유한 세대주면 지역조합 신청이 가능해 1명의 세대주가 2개의 조합에 복수 가입하거나, 부부가 세대를 분리해 각각 지역조합에 가입하는 등의 문제가 있었습니다.

국토부는 이러한 투기적 수요를 막기 위해 앞으로는 가구당 지역조합주택 가입 건수를 1건으로 제한할 계획이며, 조합에 가입할 수 있는 해당 지역 거주기간도 현재 조합설립인가 신청일 기준 '6개월'에서 '1년'으로 늘어납니다.


* 지역주택조합아파트란?


지역주택조합은 본인 소유의 집이 없거나 60㎡이하의 소형주택 1채만을 갖고 있는 사람이 내집 마련의 위하여 조합원으로서 사업의 주체가 되어 진행하는 것으로 금융비용(이자)이 최소화 되고 자기 분담금이 적어 저렴한 분양가로 소유할 수 있는 아파트입니다.



법 개정안에는 지역조합의 해산 근거도 마련되었습니다.

조합원 모집 신고가 수리된 날로부터 2년까지 조합설립인가를 받지 못한 경우, 주택조합설립인가를 받은 날로부터 3년까지 사업계획승인을 받지 못한 경우 주택조합은 조합원의 의견을 들어 해산 여부를 결정해야 합니다.


개정안에서는 또 사업 추진의 실패 가능성 등을 고려해 사업계획승인 전까지 견본주택(모델하우스) 설치를 금지했습니다.

조합원 모집주체와 모집 대행자는 해당 주택조합의 사업개요, 조합원 자격 기준, 분담금 등 각종 비용, 토지확보 현황, 조합원 탈퇴 등의 주요 계약 내용을 소비자들이 이해할 수 있게 설명해야 하는 의무도 신설되었습니다.


이밖에 조합의 자금횡령 등 사고를 막기 위해 자금 보관업무를 신탁업자 또는 신탁업을 경영하는 금융기관에 위탁하도록 하고, 발기인 자격과 결격사유 등 조합 집행부에 대한 관리감독을 강화하는 조항이 개정안에 담겨있습니다.

부틱에서는 2017년 6월 3일 이전에 조합설립인가를 받은 단지에 대해서도 조합원이 원할경우 탈퇴와 환급 청구가 가능하도록 했습니다.


박홍근 의원은 "지역주택조합 가입요건이 풀리면서 주택조합설립 인가 건수가 급격히 늘고 이로 인한 소비자 피해사례도 크게 증가했다"며 "선의의 피해가 발생하지 않도록 법 개정안에서 조합설립 이전단계부터 조합설립인가 요건을 강화하고, 장기간 사업지연시 해산 절차 등을 마련 했다"고 말했습니다.


* 지역주택조합 아파트의 장점.


1. 사업이익을 배제함으로써 가격의 거품을 뺀 원가 개념의 아파트입니다.

2. 주택 청약 통장이 필요 없습니다.

3. 청약 경쟁 순위와 관계가 없습니다.

4. 일반 분양보다 동호수 배정이 유리합니다.



국토부 관계자는 "이 법이 통과되면 무분별한 지역주택조합 설립이 줄어들고 주택이 필요한 곳에서만 사업이 추친돼 사업지연 문제나 조합 집행부의 부도덕성에 따른 서민들의 피해도 감소할 것으로 기대한다"고 말했습니다.


건설업계는 이 법이 시행되면 앞으로 지역주택조합 사업이 크게 위축될 것으로 예상했고, 한 중견 건설사 관계자는 "땅값 상승으로 택지비 비중이 높아지는 상황에서 조합설립인가 전 조합원들의 초기 계약금만으로 대지 소유권을 30%이상 확보하는 것은 사실상 불가능하다"며 "지역주택조합 사업이 힘들어질 것"이라고 주장했습니다.


주택조합원 가입 요건을 강화한 것에 대해서도 "조합원 모집과 충원,교체가 힘들어져 사업 추진이 쉽지 않을 것"이라고 우려했습니다.

이번 주택법 개정안은 이르면 상반기 국회를 통화해 공포 후 6개월 뒤인 올해 하반기에 시행될 전망입니다.


지금까지 지역주택조합 관련 법개정 예정내용들을 살펴봤습니다. 

요약을 하자면, 가입요건 강화로 무분별할 투기를 막고, 법 강화를 통해 사업의 안정성을 확보하겠다는 내용인것 같습니다. 

잘되면 시세차익까지 생기고, 안되면 내 재산에 리스크가 생기는 지역주택조합 아파트인데요, 무분별한 홍보만을 믿고 조합원에 가입하지 마시고 충분히 알아보고 생각한 후에 결정하시는 것을 추천드리겠습니다.


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