재건축 재개발 진행과정 정리 및 순서에 대하여

 

부동산에 투자하는 방법중 하나가 재건축, 재개발이 될 지역이나 확정된 지역에 투자하는 것입니다.

물론 재건축, 재개발 투자는 결코 쉬운게 아니라는 것부터 이야기 하겠습니다.

재건축이나 재개발은 시간도 오래걸리고 과정도 복잡하기 때문에 신중한 투자를 해야 합니다.

 

투자를 원하는 지역에 재가발이나 재건축이 어느 정도 진행되었는지 알고 싶다면 각 시도의 홈페이지와 관계 부처에 직접 문의하면 알수 있습니다.

 

그러면 재개발이나 재건축의 진행과정에 대하여 알아보겠습니다.

 

1. 기본계획수립.

 

가장 초기 단계로서 해당 구역의 도시, 주거환경정비기본계획을 세웁니다.

이 계획을 세우는 주체는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 또는 시장입니다. 

이 단계에서는 흔히 말하는 프리미엄이 아직은 적어 자금을 적게 투자할 수 있으나 한번 투자하고 나면 이 투자금을 긴 시간 동안  이용할 수 없게 되거나 사업 진행이 안되는 경우도 생길 수 있습니다. 

그러므로 확실하게 개발이 이루어질 때 투자를 하도록 하는 게 좋습니다.

 

2. 안전진단 진행.

 

안전진단은 재건축일 경우에 기본계획이 수립이 되면 진행이 되며, 재개발일 경우에는 거치지 않는 단계입니다. 

2018년 3월부터 안전진단 조건이 한층 강화되었는데, 특히 층간 소음이나 주차장 등의 가중치가 20%에서 50%로 상향되었습니다. 

그래서 안전진단 단계를 통과했는냐 아직 진행 전이냐에 따라서 사업 진행에 속도 등 차이가 나게 됩니다.

 

3. 구역지정.

 

이 단계에서 열악한 주거환경을 지닌 구역을 정비구역으로 지정하는데, 주체는 시장, 자치시장, 자치도지사이며 기본계획 범위에서 정합니다. 

이 시기에서 비로소 개발 소문이 나게 됩니다. 이때에도 투자금은 그리 큰 단계는 아니지만 긴 시간 장기적으로 보고 투자를 해야 합니다.

 

4. 추진위원회 구성.

 

이 단계부터는 본격적으로 투자를 고려해야 합니다.

이때는 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하는 단계인데 토지등소유자 1/2 이상의 동의가 필요하며 시장, 군수 등의 승인을 받습니다. 

특히 투자 희망지역이 투기과열지구라면 늦어도 이쯤에서 투자를 꼭 하기 바랍니다.

일단 조합이 설립되고 난 후에 투자를 하게 되면 현금청산 대상이 됩니다. 

하지만 투기과열지구 외의 지역 또는 재개발이 진행되는 지역은 꼭 이 단계가 아닌 그 이후에 투자를 해도  괜찮습니다.

 

5. 조합설립 인가.

 

이 단계는 재개발과 재건축의 동의 요건이 다릅니다. 

 - 재개발 : 토지등소유자 3/4 이상 +  토지면적 1/2 이상 토지소유자의 동의

 - 재건축 : 각 동별 구분소유자 1/2 이상 + 전체 구분소유자 3/4 이상 + 토지면적 3/4 이상 토지소유자의 동의 

추진위원회는 추정분담금 등의 정보를 토지등소유자에게 동의를 받기 전에 사전에 제공합니다.

 

만약에 개발의지가 강력하고 조합원들이 관계가 원만하여 으쌰으쌰 단결이 잘 되는 곳이라면 이때 투자를 해도 좋습니다.

그렇지만 이때 투자할 때 꼭 확인해야 할 점이 있습니다. 

추진위원회에서 조합설립 인가에 대한 각 동의를 빠르고 쉽게 받기 위해서 사업비용(건축비용 또는 대여금이자 등)을 낮추고 일반분양가를 상대적으로 높게 책정하는 경우도 종종 있습니다. 

그러므로 조합설립총회에서 배부하는 안내 책자를 구해서 꼼꼼히 살펴보고 주변에서 개발이 진행되고 있는 단지와의 차이도 꼭 비교해 보시기 바랍니다.

 

6. 시공사 선정.

 

여기서는 실제 공사를 할 건설회사를 선정하게 됩니다.

보통 여러 건설회사들이 경쟁에 뛰어들지만 입찰방식으로 결정하게 됩니다.

이 단계에서 주의할 점은 시공사 선정 전후에 갑과 을이 바뀌게 된다는 점입니다. 

선정 전에는 조합이 갑이지만, 선정 후에는 시공사가 갑이 되므로, 입찰전 경쟁 단계에서 제공하는 선심성 공약과 현실적 공약을 잘 파악해야 하며, 추가공사부담금의 여부도 꼭 확인해야 합니다.

 

7. 사업시행인가.

 

개발을 어떻게 진행하겠다는 밑그림의 사업시행계획서를 인가받는 단계입니다.

물론 시장, 군수 등이 계획서를 받아서 진행할지 말지에 대해 결정합니다. 

이때는 비교적 구체적으로 계획이 나와서 전체 몇 세대인지, 작은 평형의 세대는 몇이나 되는지, 임대주택은 얼마나 되는지 등 수익성을 예측해 볼 수 있는 단계입니다.

그래서 투자자들이 많이 몰리기 시작하는 단계이지요. 

 

특히 투기과열지구에서 재개발에 투자를 하려고 생각하신다면 이 단계에서 투자 여부를 꼭 타진하고 결정하셔야 합니다.

즉, 투자의 마지막 시기인 것이죠. 

정부에서 2018년 1월 15일 이후부터 사업시행인가 단계 다음인 관리처분 인가 단계에서 투자하면 현금청산 대상으로 보기 때문입니다.

 

8. 조합원 분양신청.

 

이 단계는 분양대상자에게 공지할 사항이 있습니다.

종전의 토지 또는 건축물의 명세, 사업시행계획 인가고시일 기준의 가격, 분양대상자별 분담금 추산액, 분양신청 기간 등을 분양신청을 받기 전인 이때에 알리게 됩니다.

 

9. 관리처분계획 인가.

 

조합원 조건, 아파트 면적 등을 정하는 단계입니다.

아파트를 분양받을 수 있는 조합원인지 여부를 결정하게 되고, 조건이 안 맞으면 현금으로 대신 받게 됩니다. 

운이 좋아 현금 대신 아파트를 받게 되더라도 내가 원하는 면적이 안될 수도 있습니다.

그리고 두 명이 주택 또는 토지를 공동으로 소유하고 있을 때는 1채만 받는다든지에 대한 결정이 이 단계에서 이루어집니다.

 

중요한 건 이때에 사업성이 구체적으로 드러나게 됩니다.

분담금이 얼마나 나올지, 임대주택이나 일반분양분이 어느 정도 있을지, 감정평가액은 얼마인지, 세입자에게 어느 정도나 보상이 되는지, 총공사비용, 기타 사업비 등을 상세하게 알 수 있는 단계입니다. 

 

그래서 이 단계에서 프리미엄이 많이 붙게 됩니다. 하지만 일반분양금액은 아직 산정할 수 없습니다.

일반분양 단계에서 시장상황이 어떻게 변동될지 아무도 모르기 때문입니다.

그러니 투자하기 전에 관리처분계획 총회 안내책자 및 조합에 문의를 해서 내용을 꼭 따져봐야 합니다.

 

10. 이주 및 철거.

 

공사를 본격적으로 시작하기 전에 기존에 살고 있는 주민들이 이주를 하는 시기입니다.

 

11. 착공 및 일반분양.

 

드디어 긴 시간의 많은 과정을 끝내고 공사에 들어가는 단계입니다.

조합원 분양신청 단계에서 남은 세대를 일반인에게 분양을 하게 되는 것입니다. 

 

이때야 비로소 일반분양가격이 정해지고 전체 분양수입 등이 확정이 되므로 투자수익을 명확하게 알 수 있는 단계입니다. 

이때에는 투자를 결정하는 시기가 아니라 내가 투자한 아파트의 수익성을 파악하고 앞으로 계속 보유할지 아니면 팔아야 할지를 결정하는 시기입니다.

 

12. 준공 및 입주.

 

준공이란 설계를 한대로 아파트가 잘 지어졌는지 확인을 하는 단계입니다.

그러고 나서 입주를 하게 됩니다.

이때 주의할 점이라면, 비록 준공이 된 아파트라도 청산절차 이전까지 미분양이 생길 수 있고, 그것을 빌미로 추가부담금이 발생할 수 있음을 인지하고 있어야 합니다.

 

13. 이전고시.

 

한마디로 분양받은 아파트의 소유자 이름을 조합원이 자기의 명의로 변경하는 소유권이전 단계입니다.

 

14. 청산.

 

관리처분계획 인가 단계에서 산정된 감정평가액을 기준으로 조합원이 기존에 보유했던 아파트의 감정가가 분양받은 주택의 분양가보다 적게 되면 분담금을 내고, 많게 되면 환급금을 받게 됩니다. 

이 절차가 청산절차입니다. 청산절차까지 왔다면 재건축과 재개발의 모든 단계가 완료가 된 것이고 이때 조합은 해산합니다.

 

이상으로 재건축 재개발에 따른 진행과정을 알아보았습니다.

통상적으로 위와 같은 단계에 따라서 진행되기도 하지만 상황에 따라서 약간은 다르게 진행이 될수도 있습니다.

 

재개발이나 재건축에 투자를 할경우에는 위에서 설명했듯이 생각보다 어렵습니다.

진행과정이 얼마나 진행되었는지 확인도 하고 현재 상황이 어떤가 정확하게 판단하는 자세가 필요합니다.