서울에 계획관리지역이 없는 이유는?

토지는 위치에 따라서 용도지역이 각각 다르게 구분이 됩니다.

용도지역이 지정되는 이유는 무분별한 개발을 막고 토지를 효율적으로 사용하기위함이라고 생각하시면 됩니다.

용도지역이 중요한 이유는 용도지역에 따라서 가능한 건축물이 있고 가능하지 않은 건축물이 있기 때문입니다.

이번시간에는 수도권의 토지중에서 자연녹지지역과 계획관리지역에 대하여 이야기 해보겠습니다.

수도권이라는 말은 뉴스나 기사에서 거의 매일 듣는 말일것입니다.

쉽게 이야기 해서 서울 경기 인천지역을 수도권이라고 할수 있습니다.

서울에는 25개의 구가 있고 인천은 7개구와 2개의 군이 있습니다.

경기도에는 31개 시 군으로 28개의 시와 3개의 군(양평, 가평, 연천)으로 되어 있습니다.

우리나라는 정치, 경제, 사회등 전반적으로 수도권에 너무 편중되어 있어서 지방으로 관공소나 중요시설등을 조금씩 이전하고는 있지만 아직도 수도권에는 전국 인구의 절반정도가 거주하며, 서울에만 천만의 사람들이 살고 있기 때문에 실제로는 수도권위주로 돌아간다고 해도 과언은 아닌것 같습니다.

자연녹지지역은 도시지역에만 있는 특징이 있습니다.

자연녹지지역은 용도지역 분류상 녹지지역으 일종으로 도시지역에 속해있습니다.

녹지지역은 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보존이 필요한 지역으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시지역의 세분류중 하나입니다.

녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 나눌수 있습니다.

도시지역은 그 중심에 시가화용지인 주거지역, 상업지역, 공업지역이 있으며, 그 주변을 이루고 있는 것이 녹지지역이라고 생각하시면 됩니다.

녹지지역은 주로 농업지역인 생산녹지지역과 산지와 임야 형태가 주를 이루는 보전녹지지역을 밴 나머지 녹지지역이 자연녹지지역입니다.

자연녹지지역이라는 말을 보고 자연이 들어가고 녹지지역이라고 해서 나무가 많고 수풀이 우거겨 있다는 뜻은 아닙니다.

도시공원이나 완충녹지같은 녹지개념과 자연녹지지역에서의 녹지개념은 다르다는 것을 알고 있어야 합니다.

도시지역 중 시가화용지를 제외한 주변지역을 용도지역 상 그저 녹지지역이라고 부르는 것뿐입니다.

자연녹지와 그린벨트와도 전혀 다른 지역이라는 것도 알고 계셔야 합니다.

수도권의 자연녹지에 대하여 알아보겠습니다.

서울시 주변의 산지에 붙은 지역들은 모두 녹지지역으로 서울시 면적의 약 40%를 차지하고 있습니다.

그런데 녹지지역의 대부분은 그린벨트로 묶여 있어서 개발이 어렵습니다.

그렇기 때문에 서울시의 자연녹지는 개발이 어렵고, 개발이 어려운 만큼 거래가 되기도 힘들고 거래가 잘 안되고 있습니다.

경기도에는 자연녹지지역이 많습니다.

100% 도시지역으로 되어 있는 시지역은 물론 도농복합시에도 도시계획이 수립된 지역의 주변에는 자연녹지가 넓게 형성되어 있습니다.

경기도에는 자연녹지지역이 계획관리지역보다 많은 것으로 보입니다.

경기도의 자연녹지지역은 전체면적의 약1/5 수준으로 보고 있습니다.

그러나 신도시개발 등으로 자연녹지비율이 줄어들고 있습니다.

자연녹지지역의 최대 장점이라고 한다면 접근성이 좋다는 것입니다.

그리고 도시와 가까이 위치하고 있기 때문에 도로, 전기, 가스, 통신, 문화, 의료, 교육, 유통 등 인프라의 혜택이 많이 있습니다.

그렇기 때문에 사람이 거주하는데 편리합니다.

도심지역에 가깝게 있기 때문에 개발이 될가능성이 높고 바로 시가화용지(주거 상업 공업지역)으로 바뀔수가 있습니다.

그래서 소규모 투자를 생각한다면 도심지 주변의 작은 농지를 구입해 두는 것도 좋은 방법이 될수 있습니다.

그러면 처음에 던진 질문인 서울에는 왜 계획관리지역이 없을까요?

이유는 간단합니다.

서울시는 용도지역상 100% 도시지역이기 때문에 비도시지역인 관리지역이나 농림지역이 존재하지 않습니다.

계획관리지역은 비도시지역 중 가장 쓸모가 많고 다용도로 활용이 가능한 지역입니다.

건폐율이 40%에 용적률이 100%로 높아서 산업용과 개발사업부지로 인기가 있습니다.

공장, 창고, 모텔, 음식점, 연수원 병원등등 여러가지 용도로 사용이 가능합니다.

계획관리지역의 단점이라면 고정인구와 유동인구가 많지 않아서 집단적인 상권이 형성되는데는 조금 시간이 걸린다는 것입니다.

경기도 지역에서도 100% 도시지역으로 되어 있는 시지역에서는 계획관리지역을 찾아볼수 없습니다.

수원, 오산, 부천, 성남, 의정부, 고양, 동두천, 시흥, 광명, 의왕, 군포, 안양, 안산, 하남시 등에는서는 계획관리지은 찾을수 없고 자연녹지지역만 존재합니다.

경기도에서 계획관리지역을 찾으려면 군단위로 가야 합니다.

한강 이북인 경기북부에 양평, 남양주, 가평, 포천, 연천, 양주, 파주지역있고, 경기 남부지역에는 김포, 광주, 여주, 이천, 용인, 안성, 화성, 평택등에서 계획관리지역을 찾을 수 있습니다.

인천에는 강화군과 웅진군에서 계획관리지역을 찾을수 있습니다.

강화군에는 도시지역으로 지정된 곳 강화, 온수, 내가, 교동 등 네군데가 있는데, 이들지역의 도시지역은 전체 강화군 면적의 3%가 안되는 반면, 계획관리지역은 22.7%나 됩니다.

이상으로 서울에는 왜 계획관리지역이 없는지 알아보았습니다.

계획관리지역은 비 도시지역에 있을수 있고, 서울지역은 100% 도시지역이기 때문입니다.

읽어주셔서 감사합니다.