지목변경과 건축조건에 대하여

토지를 구매하는 이유는 다양합니다.

집을 지어서 살수도 있고, 시세차익을 노리고 투자를 할수도 있습니다.

여려가지 이유가 있지만 좋은 토지를 싸게 살려고 하는 것은 토지를 사려고 하는 사람들 누구나가 생각하고 있는 것일것입니다.

그러면 싸고 좋은 토지란 무엇일까요?

결론부터 이야기하자면 싸고 좋은 토지를 찾는 것보다는 좋은 토지를 제값주고 사는것이 더 중요한것 같습니다.

좋지도 않은 토지를 비싸게 사는 경우들이 많으니까요.

그럼 왜 좋지도 않은 토지를 비싸게 싸는 것일까요?

그건 토지에 대하여 잘 모르기 때문입니다.

적어도 토지에 대한 기본적인 것들을 공부하고 토지보는 눈을 키웠다면 그럴일이 없겠지만 많은 분들이 그냥 주변이야기만 듣고 토지를 사서 손해를 봅니다.

쉽게 이야기 해서 토지를 살때 대지와 전, 답중 어느것이 좋은지도 모른체 그냥 사는 사람들이 주변에 참 많습니다.

이글을 읽고 있는 여러분은 대지와 농지중 어떤 것이 더 좋다고 생각하시는지요?

왜 대지가 농지에 비해서 가격이 더 비싼지 설명을 하실수 있다면 적어도 속지는 않으실 것입니다.

동일지역에 대지와 농지가 있다면 농지를 사서 대지로 변경한다면 높은 시세차익을 노릴수 있을 것입니다.

이유는 농지는 농사를 짓기위한 토지이지만 대지는 각종 건축물을 지어서 개발이 가능하기 때문이라고 생각하시면 됩니다.

농지나 산지를 건물을 짓기위한 대지나 공장용지, 창고용지로 바꾸려고 한다면 그냥 되는 것이 아니라 농지는 농지전용, 산지는 산지전용허가를 받아야 합니다.

그 후에 건물을 건축할수 있게 토지형질변경을 한 후에 건축을 하고 사용승인을 받아야 지목을 변경할수 있기 때문에 대지가 농지나 산지에 비하여 금액이 높은것입니다.

하지만 산지같은 경우는 산지관리법이 점점 강화되면서 지목의 변경이 힘들어지고 있습니다.

이유는 산지는 공공자산으로 인식되고 후손들에게 물려주어야 할 자연이라는 개념이 많이 강조되고 있습니다.

그렇기 때문에 산지를 구매해서 지목변경을 하려고 한다면 구매전에 관할 지자체나, 건축사무소등에 먼저 지목이 변경가능한지, 건축이 가능한지 확인을 하고 구매를 하시기 바랍니다.

간혹 주변에서 보면 산지를 100평이나 200평정도로 분할해서 매매하면 대지로 지목변경을 해준다고 하는 곳들이 많습니다.

가장 흔한 기획부동산의 수법중 하나입니다.

산지나 임야의 지목을 대지로 변경하려면 그 토지에 건물을 지어야 하는데 아무런 건축물도 없는 상태의 토지를 나우어 파는 경우 여러 매수인들과 관계가 얽키고 설켜서 건축허가를 내기란 하늘에 별따기보다 어렵습니다.

이런 곳의 임야를 가격이 저렴하다고 속여파는 사람들을 조심하시기 바랍니다.

그리고 임야의 경우 반드시 확인해야 할것중에 하나가 경사도를 확인해야 합니다.

각 지자체 마다 조금씩 다르기는 하지만 통상적으로 20도가 넘으면 건축허가를 받기도 어려울뿐더러 허가를 받았다고 하더라도 건축비용이 생각보다 많이 들어갑니다.

* 경사도가 심한 산의 개발에 대하여.

* 임야나 산지의 경사도를 확인하는 방법.

위에 링크를 따라가서 경사도를 확인하시고 만약 경사도가 20도가 넘는다면 임야를 매수전에 관할시, 군, 구청 건축과 또는 설계사무소에 문의하셔서 확인을 하시는게 좋습니다.

농지를 매수해서 지목을 변경하려고 하면 주의할점이 있습니다.

농업진흥구역이나 농업보호구역이냐에 따라서 건축조건이 완전히 달라지기 때문에 주의해야 합니다.

해당 농지에서 농사를 짓고 있다면 농업진흥구역이든지 농업보호구역이던지 관계없이 건축이 가능합니다.

하지만 다른 지역에 거주하고 있다면 농업진흥구역에는 건축을 지을수 없고 농업보호구역에는 가능합니다.

하지만 농가주택을 지으려고 해도 해당 토지가 도로와 2m이상 접하고 있지 않다면 건축을 할수 없다는 것도 알아야 합니다.

가끔 보면 상수도보호구역의 토지가 맘에 든다고 하시는 분들이 있는데 상수도보호구역은 공익성이 아주 강한 용도구역이기 때문에 개인적으로 용도구역을 바꾸거나 해제를 할수 없습니다.

그렇기 때문에 건축행위나 경작등도 제약이 있고 만약 주택허가가 난다고 해도 100㎡이하로만 허가가 나고 있습니다.

만약 폐수나 오수를 깨끗하게 처리할 수 있는 하수종말처리시설이 있어서 환경정비구역으로 지정된 곳은 200㎡, 생활기반시설까지 허가가능합니다.

상수원보호구역에 건축을 위해서는 세대원중 1인 이상이 해당 구역에 6개월이상 주민등록이 되어 있어야 가능합니다.

이렇듯 건축하기 어려운 지역이라는 것은 바꿔서 이야기 하면 건축만 가능하다면 높은 투자가지가 있다고도 생각이 됩니다.

왜냐하면 그만큼 자연환경이 좋기 때문입니다.

하지만 반드시 매수전에 확인을 해보는 것이 좋습니다.

이상으로 오늘은 지목변경과 건축조건에 대하여 알아보았습니다.

토지를 보는 눈을 키우는데는 많이 보고 많이 공부하는 것이 최고입니다.

읽어주셔서 감사합니다.