조물주보다 건물주, 다가구주택 매수시 고려할점에 대하여

농담으로 하는 말중에 하나가 조물주보다 건물주라는 말이 있습니다.

그만큼 건물주가 되고 싶어하는 사람들이 많다는 이야기입니다.

대출을 받아서 건물을 사려고도 하고, 가지고 있는 금액의 한도내에서 적당한 건물을 찾는 분들이 많습니다.

이런 분들이 가장 많이 선호하는 주택의 형식이 '다가구주택'입니다.

주변을 보시면 새로운 택지를 개발하거나 신도시가 들어오는 지역을 보면 단독주택단지 택지 분양이 많이 되고 있습니다.

특히 서울이나 수도권의 아파트를 매매하고 지방으로 내려가면 다가구주택을 가입할수 있는 여력이 생기기 때문에 도시지역에 힘들어하시는 분들이 지방으로 내려와서 다가구주택을 매입하여 월세를 받아서 생활하려고 하시는 분들이 많습니다.

다가구 주택과 다세대 주택의 차이점을 아시나요?

* 다세대주택과 다가구주택의 차이점은?

* 다가구? 다세대? 연립주택의 차이점은?

다가구 주택을 잘골라서 투자를 잘하면 월세수입과 더불어 나중에 시세차익도 누릴수 있지만 그렇지 못한경우는 공실과 건물관리에 신경이 쓰여서 머리만 아파질수 있습니다.

그래서 오늘은 다가구주택을 매수할때 주의해야 할점을 알아보겠습니다.

다가구주택을 매수할때 위치가 조금 좋지 않거나 건물이 오래되어 낡았어도 당장 공실이 없고 월세금액이 높다고 해서 서둘러서 계약을 하는 경우가 있습니다.

하지만 너무 성급하게 결정할경우 하자보수문제가 생길수 있기 때문에 잘 확인을 하셔야 합니다.

다가구주택은 단독주택의 한 유형으로 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 미만으로써 3층 이하이고 19세대 이하가 주거하는 형태의 단독주택을 말합니다.

최근의 다가구주택을 짓는 방법중 유행하는 것은 1층에 상가를 짓고 2,3,4층에는 주택으로 지어서 임대료 수입을 늘리는 것입니다.

다가구 주택과 다세대주택의 가장 큰 차이점은 개별등기가 가능한가입니다.

다세대주택은 아파트처럼 각각 세대가 개별 소유를 할수 있고 다가구주택은 한사람의 소유주로 되어 있는 것입니다.

쉽게 이야기 해서 빌라는 다세대, 원룸건물은 다가구라고 보시면 될것입니다.

다가구주택은 통상 주인이 맨 위층에 거주하고 아래층들은 원룸 또는 투룸 형태로 임대를 주고 있는 것이 대부분입니다.

이러한 주택은 엄연히 단독주택이기 때문에 소유자가 1채만 소유하고 있고, 거래가격이 9억원 미만(2년 보유/거주 요건 별도)이라면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있음은 물론, 공시가격이 9억원 이하라면 임대소득에 대하여도 과세대상에서 제외됩니다.

​만약에 공시가격이 9억원이 초과된다면  임대소득이 2천만원 이하라면 분리과세, 2,000만원 초과되면 종합과세 됩니다.

또한 다가구주택을 매수하려고 할 때에는 수요 측면을 고려해보아야 합니다. 

정말 그 지역이 공실 우려없이 임대가 잘 되는 지역인지, 임대료 수준은 예상한 만큼 받을 수 있는지 잘 체크하셔야합니다. 

따라서, 대학교가 위치해 있는 지역이나 교통이 편리한 역세권에 위치해 있다면 좋다고 할 수 있고, 주변에 편의시설이 가깝게 위치해 있는지, 주차는 여유 있게 지어져 있는지 등을 살펴보셔야 합니다.

다가구주택 매수 시 또 고려해야 할 사항은 시세차익을 볼 수 있는 부동산인지 판단해 보아야 합니다.

단순 수익률만 볼 것이 아니라 주변 임대료 수준을 조사해서 매수하려는 주택의 임대료가 과대하게 포장되어 있지는 않은지 살펴볼 필요가 있습니다.

​간혹 빠른 매매를 위해 높은 단기 임대를 주고 꼼수를 부리는 사람들이 있기도 하기 때문에 기존에 살고 있는 임차인들을 한번 만나보거나 임차인들을 만나보지 못할경우 임대계약서를 정확하게 확인하는 것이 좋습니다. 

또 한 가지 체크해 보아야 할 사항은 불법건축물 여부입니다. 

다가구주택의 경우에는 꽤나 불법건축물이 많이 존재하는 편입니다. 

집주인이 월세 수입을 더 얻기 위해 불법으로 칸막이 등을 설치해서 세대수를 늘린 경우도 있고 옥상에 옥탑방을 설치한 경우도 있습니다.

따라서, 건축물관리대장 등을 열람해서 실제와 비교하여 불법 증축 여부를 확인해야 합니다.

특히 투룸으로 허가를 받아서 반으로 쪼개 원룸으로 월세를 받거나, 주차장에 불법으로 원룸으로 만들어 사용한다거나하는 방식이 많기 때문에 건축도면이 나오는 건축물대장과 꼭 확인이 필요합니다.

만약에 이행강제금이 부과되고 있다면 매수자가 그것까지 인수를 해야하는 상황이 되게 되니 잘 확인해 보아야 합니다.

또한 건물이 지은지 오래되었다면 이곳저곳 수리할 곳이 있을 수 있어 확인이 필요하고, 누수나 큰 하자는 없는지 잘 살펴보고 계약하는 것이 좋습니다.

통상적으로 5년이 지나면 수리할곳도 많고 손보아야 할곳이 생기기 때문에 될수있으면 5년 이내의 건물을 선택하시는게 좋습니다.

이번시간에는 다가구주택 매수시 고려사항에 대하여 이야기 해보았습니다.

다가구주택을 매수하는 이유는 여러가지가 있지만 월세수익을 얻어서 좀더 편한 생활을 하기위함입니다.

여러분들도 조물주위에 건물주가 되어보세요~~~