부동산 용어 -가등기, 가처분, 가압류, 환매등기, 법정지상권등 알아보기

부동산에 관한 용어중에 비슷하면서도 뜻은 전혀다른 용어들이 많이 있습니다.

특히 가자가 붙은 용어들을 보면 착각하는 경우들도 많습니다.

부동산 매매나 임대를 진행하기 위해서 등기부등본을 열람하게 되면 가압류, 가처분, 가등기 등등 접해보지 못한 많은 용어들을 볼수 있습니다.

이번시간에는 이런 등기부등본에 나오는 용어들을 정리해보는 시간을 갖겠습니다.

어렵지 않습니다.

그냥 한번 쭉 읽어보시면 됩니다.

1. 소유권이전청구권 가등기​

이 가등기는 대금을 지불하고 집을 산 후에도 소유자 이름을 나의 이름으로 변경하지 않은 채 이전 소유자명으로 두었다가 이후에 나의 이름으로 바꾸겠다는 의미의 등기입니다.

쉽게 설명해서, 기존 소유자 갑의 신용상태가 불량하여 새로 집을 구입한 사람인 을이 잔금을 지불하기 전에 압류가 걸려 그 주택이 경매에 부쳐질 경우가 크면 이 소유권이전청구권 가등기를 사용합니다.  

이러면 혹시라도 나중에 압류가 들어오더라도 소유권이전청구권 가등기의 순위가 앞서므로 새로 집을 장만한 을은 계약금과 중도금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 

거기에 잔금을 무사히 치르고 나서 그 주택을 완전하게 소유하게 되는 것입니다.

그러나 이 일을 모르고 있던 병이 기존 소유자인 갑으로부터 이 집을 사게 되었다고 가정하면, 소유권이전청구권 가등기를 한 을이 이후에 갑의 소유자명의를 을로 변경하게 되면, 이 사실을 몰랐던 정은 을에게 대항하여 소유권을 주장할 수 없습니다.

그래서 소유권이전청구권 가등기가 들어 있는 주택은 사면 안됩니다.

2. 소유권이전금지 가처분

소유권이전금지 가처분은 이 주택을 다른 이에게 팔 수 없음을 알려주는 역할을 하는 등기입니다. 

이 집은 아무리 큰 돈을 주고 집을 구입해도 나의 소유가 될 수 없습니다. 

가령, A가 B에게 돈을 융통해 주었는데 B가 갚지 못한다면 A는 소송을 걸어서라도 B에게 돈을 받아야 합니다. 

하지만 소송이 진행되는 동안에 B가 자기의 집을 매도하고 종적을 감출 수도 있으니 B가 자기 멋대로 집을 팔지 못하게 A가 취하는 법적조치가 바로 소유권이전금지 가처분입니다. 

3.환매등기

이 환매등기는 빌려간 돈을 갚고나면 내 집을 다시 돌려 받는다는 의미의 등기입니다.

돈을 융통해 준 사람이 빌려간 이의 주택을 매수했어도 약정한 기간 내에 돈을 갚으면 매수한 집을 다시 전 주인에게 돌려 주어야 한다는 내용의 등기입니다.

4.가압류

채무를 진 사람이 그 돈을 돌려 주지 않고 자기의 재산을 은닉하거나, 야반도주하거나, 여기저기 자꾸 주소를 옮겨버리면 빌려준 자금을 다시 받아내기는 정말 하늘의 별따기입니다. 

그래서 채권자는 미리미리 이런 사태가 생기지 않게 장치를 해놓는데, 그것이 바로 가압류입니다.

가압류를 걸어 놓으면 해당 자산을 채무자 멋대로 매도할 수 없게 됩니다.

5. 압류

압류란 융통해 준 자금을 다시 돌려받기 위해서 채무자의 특정한 자산을 강제적으로 확보하는 장치입니다. 

원래 압류는 채무자가 해당 자산을 매도하지 못하도록 그 권리를 뺏는데 있고, 압류를 한 이후에는 공매와 경매를 통해서 그 재산을 판 후에 빌려준 대금을 다시 받을 수 있습니다.

가급적 압류와 가압류가 들어 있는 물건은 피하는 것이 상책입니다.

하지만 어쩔수 없이 거래를 할 수 밖에 없다면 계약서 상에 특약을 넣어야 하는데, "매도인은 잔금을 받는 날까지 압류와 가압류 등기를 모두 소멸시킨다. 그렇지 않으면 이 계약은 무효이다"라는 문구라면 충분합니다. 

그리고 중도금도 에스크로나 대리인 등 제3자에게 보관하는 것이 제일 안전합니다. 

만약 매도인이 잔금을 받고서 그 대금으로 압류와 가압류를 말소하려고 하면 채권자에게 통보하여 미리 조율하고 진금을 지급하는 날에 채권자가 취하서를 소지하고 직접 방문하도록 합니다.

이때는 반드시 모두 취하가 되는지 꼭 확인을 해야 하고, 모든 절차에 법무사를 끼고 진행하는 것이 좋습니다.

6. 법정지상권

법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다를 때 토지 소유자가 자기 땅의 사용을 원인으로 아직 경제가치가 남아 있는 건물을 마음대로 철거시키는 것은 불합리하기에 건물 소유자에게 법정 기간 동안 건물을 철거하지 않고 지킬 수 있는 권리입니다. 

​법정지상권은 토지에 건물을 지을 때는 소유자가 같은 사람이었다가 이후 거래를 하면서 건물 토지의 주인이 다르게 되는 경우만 성립이 됩니다. 

법정지상권이 한번 설정이 되고 나면 아무리 나의 토지라 해도 내맘대로 이용하지 못합니다.

오늘은 부동산 용어중 어렵거나 착각할수 있는 용어에 대하여 알아보았습니다.

한번 쭉 읽어보시면 이해할수 있는 부분들이니 천천히 시간날때 읽어보시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.