주택의 전세 월세 전환과 그에 따른 인상률에 대하여

처음에 부동산을 계약할때는 월세나 전세로 정해서 확정계약을 하게 됩니다.

하지만 살다보면 임차인의 사정이나 임대인의 사정에 의해서 혹은 재계약이 이루어 질때 전세를 월세로 변경하거나 월세를 전세로 변경하는 경우가 생길수도 있습니다.

요즘은 전세보다는 월세로 전환하는 경우가 많은데 임대수입을 늘리기 위함입니다.

그럼 임대인은 전세에서 월세로 혹은 월세에서 전세로 전환하는 경우 금액조정을 마음대로 할수 있을까요?

그렇게 된다면 상대적으로 사회적 약자인 임차인이 너무 억울할것입니다.

그래서 주택임대차보호법에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

* 주택임대차보호법 제7조의 2(월차임 전환시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할수 없다<개정 2010. 5.17, 2013.8.13. 2016.5.29>

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율.

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율.[전문개정 2008.3.21]

* 제9조(월차임 전환시 산정률)

1. 법 제2조의 2제1호에서 대통령령으로 정하는 비율이란 연 1할을 말한다.

2. 법 제7조의2제2호에서 대통령령으로 정하는 이율이란 연 3.5퍼센트를 말한다

위의 주택임대차보호법에 따르면 임대인은 임의대로 전환하는게 아니라 법에 따라 올려야 하는 것입니다.

즉 전월세 전환 시에는 먼저 대통령령으로 정하는 비율 1할인 10%와, 1.75%(한국은행공시 기준금리 현재 기준) + 3.75%(대통령렬으로 정한 이율)인 5.25% 중 작은 것으로 현재는 5.25%를 전환률로 적용하고 있습니다.

그럼 쉽게 알수 있게 계산을 한번 해보겠습니다.

예를들어서 보증금 1000만원에 월 60만원을 전세로 전환해보겠습니다.

60만원 X 12개월 /  5.25% = 137,142,857원에 보증금 1000만원을 합치면 147,142,857원이 됩니다.

주택임대차보호법에서는 주택의 임대료를 올릴경우 상한 요율이 5%이기 때문에 5%를 인상하여 계산하면,

147,142,857 X 1.05 = 154,500,000원이 됩니다.

즉 5% 인상후 전세로 전환한다면 전세금액은 15,450만원이 되는 것입니다.

그럼 만약 15,450만원의 전세를 월세로 전환한다고 하면 반대로 계산하면 되겠지요.

( 154,500,000 - 10,000,000 ) X 5.25% = 7,586,250이 되고 이를 12개월로 나누면 632,188원이 되므로 월세는 약 632천원까지 가능하다는 계산이 나옵니다.

이렇게 갑자기 월세에서 전세로 올린다고 하면 갑자기 많아진 보증금을 어떻게 구해야 할지 임차인은 막막할것입니다.

그래서 주택임대차보호법에서는 이런 경우를 대비하여 또다른 조항을 만들어 놓았습니다.

* 제18조(임대보증금과 월임대료간 전환) 임대사업자가 법 제44조제4항에 따라 임대보증금을 월 임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금을 전환하는 경우에도 또한 같다.

임대인이 전월세 전환을 하기위해서는 임차인의 동의를 받아야만 가능하도록 하고 있습니다.

이 규정은 2019년 2월 27일 개정 공포된 민간임대주택에관한특별법 내용에 포함되어 있습니다.

이번 개정 내용에는 주택임대사업자에 대하여 위에 언급한 전월세 전환 시 임차인 동의 규정 외에도, 등록된 임대주택 의무임대기간(단기 4년 또는 장기 8년)뿐 아니라 의무기간이 지나도 임대료 상한 5%를 지키도록하고 있으며, 도중에 임차인이 변경되어 새로운 임차인과 계약이 이루어지는 경우에도 기존의 임대료에 5% 상한 룰을 지키도록하고 있습니다.

주택임대사업자가 이러한 임대조건을 위반한 경우에는 기존의 1,000만원 이하 과태료에서, 3,000만원 이하의 과태료 처분을 받도록 금번 2월 개정되었습니다.

이번시간에는 주택 월세 전세 전환과 인상률에 대하여 알아보았습니다.

임차인이라면 꼭 알아두어야 할것이고 임대인역시 마음대로 할수 없다는 것을 알고 있어야 할것들입니다.

읽어주셔서 감사합니다.