상가 매매시 양도소득세 및 양도소득세 계산방법

 

주택에 대한 양도소득세 계산방법은 앞서 여러번 이야기 한적이 있습니다.

주거용에 대해서는 많은 분들이 양도소득세 계산을 어느정도 가능하다고 생각하시는 분들이 있는데 상가는 어렵다고 생각하시는 분들이 있어서 이번시간에는 상가 매매시 양도소득세 계산방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

상가매매시에 발생되는 양도소득세 계산방법은 그리 어렵지 않습니다.

주택과 비슷하게 계산하는 것입니다.

다만 어렵게 생각하고 있을 뿐입니다.

 

아파트나 주택을 매수할때는 나중에 시세차익을 노리고 매수하는 분들이 많은데 상가는 시세차익과는 거리가 멀다고 생각하시는 분들이 계십니다.

이말은 맞을수도 있고 틀릴수도 있습니다.

입지가 좋고 상권이 좋다면 오히려 주택보다도 더 많은 시세차익을 볼수 있는 것이 상가투자의 매력입니다.

그렇기 위해서는 상권분석도 해야하고 상가를 보는 안목도 있어야 합니다.

 

양도소득세란 부동산을 매수했을 때의 금액과 매도했을 때의 금액차이에 대하여 내는 세금이라고 이야기 했습니다.

이 차액이 클수록 많은 세금을 내고 만약 차액이 없거나 마이너스이면 양도소득세는 납부하지 않습니다.

 

 

 

상가는 취득시 4.6%의 취득세를 납부합니다.

이는 주택의 취득 금액에 따른 1.1%~ 3.5%에 비하여 높은 세율입니다.

반면 양도소득세는 주택이 조정대상지역의 2주택이냐, 3주택이상이냐에 따라 기본세율에 추가적으로 10~20%를 중과세되고 있는 것과는 차이가 납니다.

그래서 상가 매매시에는 주택보다 상대적으로 낮은 양도소득세를 납부하는 경우들이 많습니다.

 

상가의 양도소득세는 처음 매수후 1년이 지나지 않았다면 50%, 2년 미만이라면 40%의 양도소득세의 적용을 받습니다.

상가를 2년 이상 보유하고 있었다면 기간에 따라 6~42%의 일반 세율을 적용받게 됩니다.

 

상가건물 양도소득세율
보유기간	과세표준	양도소득세율	누진공제액
1년미만		50%	-
2년미만		40%	-
2년 이상	1200만원 이하	6%	-
	1200만원 초과~4600만원 이하	15%	108만원
	4600만원 초과~8800만원 이하	24%	522만원
	8800만원 초과~1억5천만원 이하	35%	1490만원
	1억5천 초과~3억원 이하	38%	1940만원
	3억원 초과~5억원 이하	40%	2540만원
	5억원 초과	42%	3540만원

 

위의 표에서 말하는 보유기간이란 해당 부동산을 처음 취득일로부터 양도일까지를 이야기 하는 것입니다.

양도일은 잔금 지급을 한 날을 기준으로 생각하시면 됩니다.

만약 잔금 지급전에 소유권이전 등기가 먼저 되었다면 등기접수일이 양도일이 되는 것입니다.

 

 

 

과세표준을 구하는 방법을 알아보겠습니다.

생각보다 어렵지 않으니 그냥 한번 읽어보시면 아실수 있는 내용입니다.

 

먼저 양도가액에서 취득가액을 빼고 추가적으로 들어간 필요경비를 공제합니다.

여기서 말하는 필요경비란 처음 취득시 낸 취득세 및 중개수수료, 법무사 비용등이 해당됩니다.

그러면 양도차액이 나오고 이 양도차액에서 장기보유특별공제를 빼주게 되면 양도소득금액이 나오게 됩니다.

양도소득금액이 나오면 기본공제 250만원을 공제(1년에 1회)하고 나면 과세표준이 되는 것입니다.

거기에다가 해당 세율을 곱하면 양도소득세를 계산할수 있습니다.

 

장기보유특별공제
보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년이상~4년미만	6%	4년이상~5년미만	8%
5년이상~6년미만	10%	6년이상~7년미만	12%
7년이상~8년미만	14%	8년이상~9년미만	16%
9년이상~10년미만	18%	10년이상~11년미만	20%
11년이상~12년미만	22%	12년이상~13년미만	24%
13년이상~14년미만	26%	14년이상~15년미만	28%
15년이상	30%

 

 

글로 하니 어렵게 느껴지시나요?

그러면 한번 예를 들어서 계산해보겠습니다.

 

 

 

예를 들어서 5년전에 2억을 주고 산 상가를 3억에 판땔 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

계산의 편의를 위해서 필요경비는 천만원이 들어갔다고 가정하겠습니다.

 

양도차익은 3억(매도금액) - 2억(매수금액) - 천만원(필요경비) = 9천만원입니다.

양도소득금액은 9천만원 - 장기보유특별공제 9백만원(5년이상~6년미만 10%공제) = 8100만원이 됩니다.

양도소득과표구간은 8100만원 - 250(기본공제금액) = 7850만원이 됩니다.

 

그러면 양도소득세는 7850만원 X 24%(4600초과~8800만원이하 구간의 세율) - 누진공제액 522만원 = 13,620,000원이 됩니다.

양도소득세 과세시에 나오는 부가세인 지방소득세 10%인 1,362,000을 더하면 총 납부해야 할 양도소득세는 14,982,000가 되는 것입니다.

예를 들어서 계산을 해보니 어렵지 않지요?

저만 쉬운가요????

 

이제는 상가나 주택에 대하여 양도소득세를 직접 계산하실수 있을것입니다.

생각보다 어렵지 않으니 시간나실때 한번 해보세요.

읽어주셔서 감사합니다.