권리금에 대하여

장사를 시작하려는 분들이 고민하는 문제중에 하나가 권리금에 대한 걱정입니다.

장사가 잘되는 가게나 상권에는 어김없이 높은 권리금이 있고, 권리금이 없는 가게나 상권은 장사가 안될것 같아 걱정이 되고...

그래서 시작도 하기전에 고민을 많이 하십니다.

* 권리금이란 무엇이며 권리금이 생긴이유는?

* 권리금의 종류는?

* 권리금을 주고 받을 때 주의할점 5가지는?

권리금은 기존의 영업에 대한 보상이라고 생각하면 쉬울것 같습니다.

장사를 열심히 해서 그만큼 그 가게를 살려놓았다면 그에 대한 보상을 많이 해주는 것이고 그렇지 못하면 못받는 것입니다.

이번시간에는 이런 권리금에 대한 사례에 대하여 알아보겠습니다.

천천히 한번 읽어보세요.

1. 임대차 계약서 작성시 "권리금 포기"라는 약정을 넣었다면 이는 유효한 계약이 될까요?

답 : 상가임대차 계약을 작성하면서 임대인과 시설에 대한 권리금은 포기한다라는 약정을 넣고(대신 원상복구도 하지 않는다라는 약정), 계약서를 작성했다면 이 약정이 유효할까요?

상가건물임대차보호법의 규정에 위반되는 약정이고, 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는게 판결입니다.

따라서 특별한 경우가 아니라면 임차인의 권리금 포기약정은 유효하지 않습니다,

만약 계약당시에 임차인의 권리금 포기라는 약정을 넣는대신 임대료를 주변의 시세보다 낮게 책정하여 임차인에게 유리한 조건이 되었다면 이 약정이 유효할수도 있습니다.

임차인이 신규임차인에게 권리금을 회수하려고 하는데 만약 임대인이 정당한 사유없이 방해한다면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할수 있습니다.

하지만 임대인의 과실이 없는 경우라면 임대인을 상대로 직접 권리금을 청구할수는 없습니다.

2. 갑자기 월세를 과도하게 높여서 다음 세입자를 들어오지 못하게 하는 경우 권리금 회수 방해가 되는건가요?

답: 현재는 월세가 100만원인데 임대인은 계약기간 종료후(5년이 지난후) 200만원으로 월세를 올리거나 계약종료를 원한고 있는데, 주변 시세에 비해서 현저히 높은 월세로 다음 임차인이 없는 상황입니다.

이럴경우 권리금 회수방해가 될까요?

임대인이 임대료를 주변시세보다 현저하게 인상하여 새로운 임차인을 구할수 없게 만들었다면 이는 임대인의 권리금 회수 방해로 볼수 있으며, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구를 할수 있습니다.

단 임차인이 임대인의 임대료 인상요구가 정당하지 않음을 입증하고, 손해배상을 청구하려면 주변의 임대료 거래사례들을 모아서 객관적으로 비교할수 있어야 합니다.

그리고 임대인의 방해로 인하여 새로운 임차인에 대하여 받을수 있는 권리금을 받지 못한 점도 증명해야 합니다.

임차인이 권리금에 대해서 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있으려면 임대차기간이 만료되기 6개월 이전부터 임대차계약이 종료되는 시점까지 새로운 임차인을 확보해야 합니다.

3. 계약기간 5년이 지난후 임대인이 직접 영업을 한다고 한다면 권리금을 받을수 있을까요?

답 : 예전에는 계약갱신요구권이란것이 5년이 적용되었지만 2018년 10월16일 이후 체결된 계약이후는 10년으로 늘어났습니다.

그만큼 마음편하게 장사를 할수 있는 권리가 조금더 임차인에게 생긴것입니다.

하지만 그 이전에 체결된 계약에 대해서는 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.

이는 나중에 다시한번 이야기 하겠습니다.

5년의 기간동안 열심히 장사를 해서 이제는 어느 정도 자리를 잡았다고 생각하는 상황에서 임대인이 계약기간 종료와 함께 자신이 장사를 하려고 계약해지를 요구한다면 권리금을 받을수 있을까요?

임대인입장에서는 권리금은 줄수 없고 이사비정도만 줄수 있다도 합니다.

임차인의 전체 임대차 기간이 10년을 초과하게 되면, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

그리고 임대인은 직접 영업을 하는데도 아무런 문제가 발생되지 않습니다.

다만 이로 인해서 임차인이 권리금 회수 기회를 방해받게 된다면 임대인은 임차인의 손해를 책임져야 합니다.

임대인이 본인의 점포를 직접 사용하겠다는 의사를 명확하게 밝혀서 임차인이 새로운 임차인을 구할 수 없게 되면, 임차인은 이와 관련된 내용을 녹음이나 기록하여 이후에 있을 손해배상 청구의 입증자료로 사용할수 있습니다.

임대인이 말은 이렇게 하고 나중에 다른 사람이 들어와서 영업을 하거나 해서 권리금방해를 했을 경우에 손해배상을 청구할수 있다는 이야기입니다.

그리고 주변의 비슷한 점포들의 권리금 지급에 대한 사례를 수집하거나 권리금 감정평가를 의뢰하여 청구할수도 있습니다.

이상으로 권리금 때문에 생기는 문제들에 대하여 알아보았습니다.

권리금에 대한 문제는 정말 빈번하게 발생되는 문제들입니다.

앞으로도 시간이 나면 계속해서 알아보겠습니다.