상가주택 매매시 알아야 할 사항들( 상가주택 매매시 비과세 헤택받기)

주위를 둘러보면 1층이나 2층은 상가로 되어 있고 3층, 4층은 주거용으로 되어 있는 건물들을 많이 보셨을 것입니다.

이런 건물들은 주택과 주택이외의 용도로 나누어져 있고 이런 건물들을 상가주택, 겸용주택, 점포겸용주택등 다양한 말로 부르고 있습니다.

보통 1층은 상가로 많이 만들기 때문에 통상적으로 상가겸용주택이라고 보시면 이해가 빠를 것입니다.

그런데 상가겸용주택이라고 하면 세금을 낼때 상가용으로 낼까요?

아니면 주거용으로 세금을 내야 할까요?

오늘은 이런 궁금증에 대하여 알아보겠습니다.

먼저 상가겸용주택을 전부 주택으로 보는 경우에 대하여 알아보겠습니다.

겸용주택은 주택의 면적이 50% 초과하는 경우엔느 그 건물 전체를 주택으로 보게 됩니다.

다시 말해서 1층 상가보다 2층 주택의 평수가 조금이라도 크면 상가가 아닌 주택으로 보는 것입니다.

이렇게 상가가 아니라 주택이 되면 취득세도 달라지고, 나중에 매매할때 양도소득세도 비과세 요건을 갖춘 1주택자라면 양도세를 내지 않아도 됩니다.

단 9억원이 넘는 고가주택은 양도세를 납부해야 합니다.

다음은 일부만 주택으로 보는 경우입니다.

2층이상의 주택의 면적이 상가면적과 같거나 작은 경우에는 주택으로 된 부분과 상가로 된 부분을 서로 구분을 하게 됩니다.

이렇게 되면 취득세도 달라지게 되고 1주택자라 하더라도 양도소득세 비과세 혜택을 주택에 해당하는 일부만 받을 수가 있게 됩니다.

그렇기 때문에 건축시에 주택의 면적을 조금이라도 크게 하는것이 주택으로 인정받아 세금혜택을 받을수 있습니다.

1층을 상가로 짓고 2층을 주택으로 지으면 상가와 주택의 크기가 같아지거나 주택의 크기가 조금 작아질수가 있습니다.

이럴경우는 어떻게 해야 하나 생각해보신적있을것입니다.

이럴때는 2층으로 올라가기 위한 계단은 주택으로 올라가기 위한 용도로 설치된것이기 때문에 2층으로 올라가는 계단을 주택으로 포함시켜서 주택 면적을 더 크게 하면 되는 것입니다.

이렇게 하면 주택면적을 좀더 크게 하여 건물 전체를 주택으로 인정받으면 세금이 줄어듭니다.

주택이냐 상가냐를 따지기 전에 확인해봐야 하는 것이 있습니다.

건물이라는 것은 토지가 있어야 존재하는 것이기 때문에 상가주택의 경우 전부 주택으로 볼 경우와 일부만 주택으로 볼 경우에 주택으로 포함시켜주는 토지 면적을 반드시 확인해야 하는 것입니다.

그렇다면 상가주택에서 주택으로만 볼 경우 주택에 포함되는 토지 면적은 어떻게 될까요?

주택면적이 상가면적보다 커서 상가주택 전체가 주택으로 볼 경우라면 건물의 바닥면적이 결국 주택면적이 되므로 건물바닥면적 곱하기 도시지역은 5배, 비도시지역은 10배까지의 면적을 주택으로 포함시킵니다.

그 외의 면적은 비사업용 토지가 되는 것입니다.

위에서 이야기하는 도시지역과 비도시지역의 구분은 토지이용계획원을 확인해 보면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 해당 토지의 용도지역이 도시지역인지 비도시지역인지 확인하면 됩니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 도시지역이란 말이들어가면 도시지역이고, 그렇지 않으면 비도시지역으로 구분하시면 됩니다.

그러면 왜 이렇게 주택으로 포함된느 토지 면적을 제한하는 것일까요?

만약 대지가 500평이라고 할때 주택을 10평 소형으로 지어놓고 토지를 주택면적에 포함시킨다면 세금을 안내기 위한 꼼수가 발생될수 밖에 없습니다.

그렇기 때문에 주택에 포함되는 토지면적을 일정 부분까지 제한을 하는 것입니다.

그러면 상가주택을 일부 주택으로 볼 경우 주택에 포함되는 토지 면적은 어떻게 될까요?

주택면적이 상가면적보다 작아서 일부만 주택으로 인정받는 경우에는 주택면적과 주택 이외의 면적을 비율로 안분하여 계산을 합니다.

쉽게 설명해드리겠습니다.

예를 들어 대지가 100평이라고 할때 1층 상가의 면적이 60평, 2층 주택의 면적이 40평이라면, 40평의 땅만 주택에 포함된 면적으로 인정해 주는 것입니다.

하지만 토지의 크기가 크다면 계산방법이 조금은 달라질수 있습니다.

예를 들어 대지가1,000평이고 1층 상가가 60평, 2층 주택이 40평일때 계산하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

계산방법은 (주택바닥면적 / 건물전체의 연면적) X 건물의 바닥면적 X 5배 (비도시지역일경우10배) 입니다.

위의 공식으로 도시지역이라고 가정해서 계산을 해보면 60평 X ( 40평 / 100평) X 5 = 120평입니다.

즉 이렇게 나온 120평만을 주택에 포함된 토지면적으로 인정해 주는 것입니다.

그렇기 때문에 토지가 클 경우에는 다른 계산 방식을 사용해서 주택의 토지면적을 산출하게 됩니다.

상가주택을 구입하고자 한다면 이런 계산방법도 알고 있으신게 좋을듯 합니다.

오늘 내용은 조금 어려울수 있을것입니다.

하나만 정확하게 알고 가시면 되는데 상가와 주택의 비율이 주택이 큰경우에는 주거용으로 인정받아서 1가구 양도소득세 비과세 혜택을 받을수 있다는 것입니다.

하지마 상가가 더 큰경우에는 이것 저것 따져 봐야 할 것들이 많아진다는 사실.

그리고 세금적인 문제는 세무전문가와 반드시 상담을 해보시는게 좋습니다.

읽어주셔서 감사합니다.