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상가이야기

계약기간 초과시 권리금 회수문제에 대하여

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


상가를 오픈하기 위해서는 상가를 임차할때 내야 하는 보증금도 필요하지만 시설과 설비에 투자할 비용도 많이 필요합니다.

이렇게 투자된 비용은 나중에 상가를 다른 임차인에게 넘길때 권리금이라고해서 받게 됩니다.



그런데 권리금은 임대인과의 문제가 아니라 임차인과 임차인의 문제입니다.

그렇기 때문에 기존의 임차인이 새로운 신규 임차인을 데리고 와서 권리금을 회수하기 위한것을 임대인은 방해하면 안되는 것입니다.

그런데 만약 임대차계약이 초과되서 임대인이 기존의 임차인이 데리고 온 새로운 임차인과의 계약을 해주지 않는다면 어떻게 될까요?


상가 임대차계약에는 계약갱신요구권이라는것이 있습니다.



계약갱신요구권이란 쉽게 이야기를 해서 일정기간동안 상가에 대한 영업권을 보장해주는 권리입니다.

예전에는 5년이었지만 지금은 상가임대차보호법이 개정되면서 10년으로 연장이 되었습니다.


오늘 이야기 할내용은 상가임대차보호법에 대하여 계약갱신요구권이 종료된 시점에서 발생된 권리금 회수에 대한 문제입니다.

계약갱신요구권이 초과되어 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받을수 있는지에 대하여 알아보겠습니다.


이문제에 대하여 대법원 판례를 가지고 이야기 해보겠습니다.

단 먼저 알아두어야 할점은 상가임대차보호법이 개정되기 전의 판례라서 5년을 기준으로 다루어보겠습니다.


계약갱신요구권 기간을 초과한 임차인이 권리금 회수를 위해서 새로운 임차인을 데리고 와서 임대인에게 새로운 임대차계약을 해다라고 요청을 했는데 임대인은 과연 새로운 임차인과 임대차계약을 체결해 줄 의무가 있는 것인가에 대한 내용입니다.


임대인 입장에서는 5년이라는 시간이 지났고, 즉 계약갱신요구권의 기간이 지나갔기 때문에 새로운 임대차계약을 해줄필요도 없고 기존의 임차인이 권리금 회수 기회에 대한 의무도 없다고 판단하여 계약을 거절하였습니다.

그래서 기존의 임차인은 소송을 하게되었습니다.


대법원 2019.5.16 선고 2017다225312, 225329판결.

<임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 사건>


판시사항.

구 상가건물 임대차보호법 제 10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)


기존의 임차인은 2010년 10월 1일 임대인과 보증금 7천만원 월 차임 230만원에 해당하는 상가건물 임대차계약을 체결하였습니다.

임대차 기간은 2010년 10월 8일 부터 2012년 10월 7일까지 2년간의 상가임대차 계약을 체결하고 해당 상가에 음식점을 운영하였습니다.

이후 2년이 흘러 2012년 10월 7일 월 차임을 255만원으로 인상하고 계약기간을 2014년 10월7일까지 2년 갱신하였습니다.


그리고 다시 시간이 흘러 2014년 10월7일 동일 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였습니다.

이 당시에는 계약갱신요구권이 5년이었기 때문에 1년 연장으로 하는 갱신을 하였습니다.

즉 2년, 2년, 1년으로 5년을 모두 사용한것입니다.


그후 임대차계약이 종료되기 전인 2015년 7월 16일에 새로운 임차인을 구해서 권리금을 받고 임대인에게 새로운 임대차계약을 작성을 요구하였으나 임대인은 거절하였습니다.

임대인은 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 거절하였습니다.


원심에선느 임대인이 승소를 하였습니다.

그 이유는 계약기간이 5년이 지났기 때문에 임대인 입장에서는 더이상 계약갱신요구를 들어줄 필요가 없고 임차인도 요구를 할수 없다는 판단하에 임대인이 권리금 회수 기회에 보호 의무를 부담하지 않는다라고 판단을 하였습니다.


하지만 대법원에서는 다른 판결이 나왔습니다.

상가임대차보호법상에 관련 조항들의 입법 취지에 비추어 보면 계약갱신요구권 기간을 초과해서 더 이상 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수 기회 보호의무를 부담한다고 판단하였습니다.


그이유는 상가임대차보호법에는 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유가 명시되어 있지만 계약갱신요구권 행사기간 만료는 그 예외사유에 명시되어 있지 않기 때문입니다.

그렇기 때문에 계약갱신요구권 행사시간을 초과했는지완느 무관하게 임차인이 요건이 되면 임대인이 당연히 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다고 보는 것이 법 문원에 충실한 해석이라고 판단을 한 것입니다.


계약기간요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약의 갱신을 요구하면, 특별한 사유가 없는이상 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 해서 상가 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장해주기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약에 갱신을 달서하게 하려는 것입니다.


그런데 권리금 회수 기회에 보호의무 예외 사유에 관한 조항은 임대차계약이 종료된 경우에도 상가 임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유형, 무형의 재산 가치를 회수 할수 있도록 보장하기 위해서 임대인에게 권리금 회수 기회 보호의무를 부과하는 것이기 때문에 이 두 조항의 입법 취지와 내용이 서로 다르다고 판단한 것입니다.


전체 임대차기간이 계약갱신 요구권을 행사할수 있는 기간을 초과하더라도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용등 재산적 가치는 여전히 유지된다고 본것입니다.

그래서 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다고 한것입니다.


임대인은 계약체결을 거절할 수 있는 예외사유에 대한 조항이 있는데 대법원의 판단은 임대인의 재산권을 과도하게 제한하지 않는다고 덧붙였습니다.

임대인이 계약 체결을 거절할 수 있는 예외 사유에 대한 조항은 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위해 마련된 규정입니다.

또한 임대인은 신규 임차인에게 기존의 계약과 동일한 조건으로 계약을 하지 않아도 됩니다.

시세에 대비하여 현저히 고액의 보증금이나 차임이 아니라면 새로운 조건을 내세워 계약을 요구할수도 있습니다.


신규 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우라면 언제든지 임대인은 임대차계약의 해지를 요구할수 있고 계약갱신 요구권을 거절할수 있는 사유가 되기 때문에 갱신거절도 할수 있습니다.

이때는 권리금 회수 기회보호 의무를 부담하지 않아도 되기 때문에 대법원의 판결이 임대인의 상가건물에 대한 수용 수익원을 과도하게 제한한다고 볼수 없다라고 하였습니다.


이상으로 계약기간이 초과될때 새로운 임차인에 대한 권리금 회수 문제에 대하여 알아보았습니다.

요약해 보자면 임대인은 임대차기간이 초과되어서 기존의 임차인이 대리고 온 새로운 임차인과의 계약을 특별한 사정이 없는한 하지 않으면 안되는 것입니다.

그러나 새로운 임차인과의 임대차계약을 기존의 계약과 동일하게 작성할 필요는 없는것입니다.

시세대비 너무 과하지만 않는다면 새로운 내용의 계약을 제시하여도 된다는 내용입니다.


읽어주셔서 감사합니다.

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