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부동산세금

상가건물 보유시 내야하는 세금들은?

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모든 부동산에는 세금이라는 것이 존재합니다.

부동산은 살때도 세금을 내고(취득세), 팔때도 세금을 내고(양도세), 가지고 있어도 세금을(보유세)를 내야 합니다.

주택, 토지, 상가등 모든 부동산이 세금을 내야 하지만 그 비율은 조금씩 다르게 적용을 받습니다.


이번시간에는 상가건물을 보유하고 있을경우 내야 하는 세금에 대하여 알아보겠습니다.

상가건물도 취득세, 보유세, 양도세를 내야 하고 이에 대하여 좀더 자세하게 알아보겠습니다.


먼저 상가를 처음 매수하게 되면 취득세를 내고 소유권 이전등기를 하게 됩니다.

상가 취득시 내는 취득세는 주택 취득과는 달리 높아서 농어촌특별세와 지방교육세를 합쳐서 4.6%를 내야 합니다.​


상가는 일반 주택과는 조금다른 세금을 내야하는데 특히 상가를 보유중에 내야 하는 세금에 대하여 알아보겠습니다. 


상가를 보유하게 되면 부동산 임대사업자가 되는 것이고 이에 따라 재산세와 종부세 및 부가가치세를 납부해야 합니다. 

아울러, 소득세에 대하여도 세금을 납부해야 하는 것입니다.


주택을 보유하였을 때에는 부가가치세라는 것은 없는데 반하여 상가처럼 일반 사업자에게 임대를 줄 목적으로 부동산을 매입하는 경우에는 부가가치세를 납부해야 하는 것이 차이가 납니다.



먼저 재산세에 대하여 알아보겠습니다.


재산세는 매년 6월1일을 기준으로 보유하고 있는 건물, 토지, 주택 등에 대하여 해당 세율에 따라 세금을 책정하게 하여 부과하게 됩니다. 

건물에 대해서는 매년 7월에, 토지에 대해서는 9월에 나부하도록 고지됩니다. 


재산세는 본인이 신고하고 납부하는 세금이 아니라 보유 부동산의 공시가격에 따라 해당 세율을 적용하여 고지되는 세금입니다.

고지되는 세금은 은행에서 납부를 하시거나 인터넷 위텍스 사이트로 들어가서 납부를 하시면 됩니다.​


상가나 토지에 대한 재산세는 시가표준액의 70%를 공정시장가액비율로 곱하여 나온 과세표준에 세율을 곱하여 산정됩니다.


과세표준 × 세율, 과세표준 = 시가표준액 × 70%(공정시장가액 비율)

주택의 재산세 과세표준을 산정할 때,  60%의 공정시장가액 비율 곱하는 것과는 차이가 있습니다.​


건물에 대한 재산세 세율은 0.25%이며, 사업용 토지에 대한 세율은 0.2%~0.4%입니다.

건물에 대한 세율은 일정하지만 사업용 토지에 대한 세율은 과세표준액에 따라서 세율로 달라지게 됩니다.


즉, 과세표준액 2억원 이하는 0.2%, 2억원 초과 10억원 이하는 0.3%의 세율에 누진공제액 40만원을 빼주고, 10억원 초과시에는 0.4%세율에 누진공제액 280만원을 빼주면 됩니다.

 

예를 들어,  시가표준액이 4억원인 상가이고 토지에 대한 공시지가가 6억일 때 재산세를 구해보겠습니다.

건물부분 재산세 = (4억 × 70%) × 0.25% = 70만원

토지부분 재산세 = (6억 × 70%) ×  0.3% - 40만원 = 86만원




다음은 종합부동산세에 대하여 알아보겠습니다.​


종합부동산세는 상가건물이 세워진 토지의 공지지가 금액이 80억원을 초과하였을 때에 부과되는 것입니다.

금액이 고가이다보니 일반인이 상가에 대한 종부세를 납부할 일은 많지 않습니다.

최근 정부에서 토지에 대한 공시지가를 현실화하기 위해 올리고 있기는 합니다만, 보통은 상가의 실거래가 대비 30%~40% 정도 낮은 금액으로 공시가격이 책정되어 있습니다.


사업용 토지에 대한 종부세율은 과세표준 80억원 초과 200억원 이하는 0.5%, 200억원 초과 400억원 이하는 0.6%, 400억원 초과시 0.7%입니다.


마직막으로 부가가치세에 대하여 알아보겠습니다. 


부가가치세는 사업용으로 사용되는 이유로 부과되는 세금이기 때문에 주거 목적으로 쓰이는 주택에는 부가가치세가 붙지 않습니다. 

상가는 사업용 부동산으로 월세뿐만아니라 보증금에도 부가세를 내야합니다.


월세에 대한 부가가치세는 월세대비 10%이며, 보증금에 대한 부가가치세는 은행의 이자율을 적용해서 부과하게 됩니다.

부가가치세는 매년 1월과 7월에 먼저 신고하고 납부하도록 되어 있습니다

부가가치세는 관할 세무서에 신고 납부하거나 인터넷 홈택스를 통해서 납부가능 합니다.



오늘은 상가건물 보유시에 내야하는 세금에 대하여 알아보았습니다.

상가라는 것이 주택에 비하여 좀더 많은 세금을 내야 합니다.

그렇기 때문에 상가를 매수할 계획있다면 이런 세금들도 잘 알아두셔야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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