농어촌주택과 양도소득세에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

2018년 4월 1일부터 시행되고 있는 다주택 중과세제도는 다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도할 경우 반드시 검토하여야 할 사항입니다.

반면 농어촌주택은 조정대상지역내 있는 사례가 거의 없으므로 중과세여부에 대해 크게 신경 쓸 필요가 없고 오히려 중과세를 피하고 비과

세 등을 받는데 활용할 수 있는 주택이므로 절세전략에 적극적으로 활용해 볼 필요가 있습니다.

이번시간에는 농어촌주택의 다주택 중과세제도와의 연관성과 각종 양도소득세 과세특례에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

세법에서는 농어촌주택에 대해 각종 세금감면 등 양도소득세 과세특례제도를 두고 있습니다.

특히, 다주택 중과세 판단시 수도권·광역시·특별자치시(세종시)외의 지역(광역시·특별자치시 소속 군 및 읍·면 지역 포함)의 양도 당시 기준

시가 3억원 이하인 농어촌주택은 아래 사례와 같이 중과세대상에서 제외할 뿐만 아니라 보유주택 수 계산시에도 제외합니다.

<사례> 3주택을 보유했지만 농어촌주택인 C주택은 주택수에서 제외하므로 1세대3주택이 아닌 1세대2주택으로 보고 중과세합니다.

	소재지역	기준시가	주택수포함여부	중과세여부
A	서울특별시 아파트	5억	포함	중과세
B	광역시 아파트	2억	포함	중과세
C	시군구 농어촌주택	3억	제외	제외

뿐만 아니라 조정대상지역내 2주택자가 중과세 대상이 되는 1주택을 양도하고 농어촌주택 및 고향주택을 양도소득세 예정신고기간내에 취득하고 거주하게 되면 중과세를 배제해주는 과세특례도 올해부터 시행이 되고 있으므로 아래 요건을 잘 검토하여 1세대2주택 중과세 대상이 되어 과도한 양도소득세가 발생하게 된다면 농어촌주택 취득을 적극 고려해 볼 필요가 있습니다.

□농어촌주택등 취득시 양도세 중과배제(조특법 §99의4)

아래 요건에 해당하는 경우 조정대상지역내 1세대2주택 중과세적용을 배제합니다

􄤎요건

① 수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억원 이하인 2주택 중 1주택 양도.

② 양도소득세 예정신고 기간 내에 농어촌주택*, 고향주택** 취득

*기준시가 2억(한옥 4억), 대지면적 660㎡ 이내, 수도권 등외 읍·면 소재 주택

**기준시가 2억(한옥 4억) 이하, 대지면적 660㎡ 이내 주택, 수도권 등외 인구 20만명 이하 시 지역으로서 10년 이상 거주 지역

􄤎과세특례

① 조정대상지역 양도소득세 중과세율

* 적용 배제

* (2주택자) 기본세율(6∼42%) + 10%p

② 장기보유특별공제 허용*

* ’19.1.1부터 3∼15년 이상 보유시 6∼30% 공제

􄤎사후관리

농어촌주택 등을 3년 이상 미보유 또는 최초 보유기간 3년 중 2년 이상 미거주 하는 경우 양도소득세 추징

􄤎적용기한 : ’20.12.31.까지 양도

위와 같이 농어촌주택은 중과세대상 주택에 해당하지 않을 뿐만 아니라 오히려 1세대1주택 비과세 특례적용을 받을 수도 있습니다.

대표적인 양도소득세 과세특례가 소득세법과 조세특례제한법상 농어촌주택등에 대한 비과세특례조항입니다.

아래에 해당하는 농어촌주택과 일반주택을 보유하던 중 일반주택을 먼저 양도하는 경우 농어촌주택은 없는 것으로 보고 일반주택에 대해 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있습니다.

■ 소득세법상 농어촌주택 비과세특례(소령 §155 ⑦)

농어촌주택이란 서울특별시ㆍ인천광역시ㆍ경기도 외의 지역 중 읍지역(도시지역을 제외함) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 아래에 해당하는 주택은 농어촌주택입니다.

① 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 주택에 한함)

② 이농인(어업인 포함)이 취득후 5년 이상 거주한 이농주택

③ 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

위의 이농주택과 귀농주택에 해당하려면 다음의 요건을 갖추어야 합니다.

① 이농주택이란?

영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 이농인이 소유하고 있는 주택을 말합니다.

② 귀농주택이란?

1.영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택으로서(귀농이전에 취득한 것 포함함)

2.다음 각호의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.

가. 연고지에 소재할 것.

나. 취득당시 고가주택(실지거래가액 9억 이하)에 해당하지 아니할 것.

다. 대지면적이 660㎡ 이내일 것.

라. 영농(영어)의 목적으로 취득한 아래 중 하나에 해당하는 주택.

(가) 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자 또는 배우자가 당해 농지의 소재지(연접포함)에서 취득하는 주택일 것.

(나) 어업인이 취득하는 주택일 것

* 밑줄친 내용은 2018년 말 세법개정된 내용임

다만, 귀농주택의 경우 비과세특례 적용받으려면 아래의 내용을 유의해야 합니다.

1) 귀농주택 소유자가 귀농일부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 비과세되는 1세대 1주택으로 보지 않습니다.

2) 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 위 비과세특례가 적용되며 그 이후 새로이 취득한 일반주택은 적용되지 않습니다.

■ 조세특례제한법상 농어촌주택 등에 대한 비과세특례(조특법 §99의4)

소득세법상 이농 및 귀농주택 외 조세특례제한법에서는 일정 요건에 해당하는 농어촌주택 등에 대해서도 양도소득세 과세특례를 적용하고 있습니다.

(1) 농어촌주택 과세특례

1세대가 2003. 8. 1~2020. 12 .31까지의 기간 중 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는경우에 적용합니다.

- 농어촌 지역 : 읍·면지역(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역,투기지역 관광단지 지역은 제외)

- 농어촌주택의 범위

􄤎 주택규모기준 : 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡) 이내

􄤎 주택가격기준 : 2009. 1. 1.이후 양도하는 경우는 아래와 같습니다.

① 2009. 1. 1이후 취득하는 경우 : 취득 당시 기준시가가 2억원 이하인 경우.

② 2008. 1. 1~ 2008. 12. 31까지 취득하는 경우 : 취득 당시 기준시가가 1억 5천만원 이하인 경우.

③ 2007. 12 .31까지 취득한 경우 : 취득 당시 기준시가가 7천만원 이하인 경우.

􄤎 주택보유기준 : 취득일로부터 3년 이상 보유

- 일반주택이 소재한 읍·면지역(또는 연접 읍·면지역)이 아닌 곳에 농어촌주택을 취득할 것

(2) 고향주택 과세특례

1세대가 2009. 1. 1~ 2020. 12. 31까지의 기간 중 1개의 고향주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 당해 고향주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에 적용합니다.

- 고향 지역 : 아래 요건을 모두 갖추어야 합니다.

① 고향에 소재하여야 하며 이때 고향이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 시 지역을 말합니다.

㉠ 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지

㉡ 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역

② 대통령령으로 정한 시 지역에 소재하여야 합니다.

구분	시(26개)
충청북도	제천시
충청남도	계룡시, 공주시, 논산시, 서산시
강원도	동해시, 삼척시, 속초시, 태백시
전라북도	김제시, 남원시, 정읍시
전라남도	광양시, 나주시
경상북도	김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시
경상남도	밀양시, 사천시, 진해시, 통영시
제주도	서귀포시

- 고향주택의 범위

􄤎주택규모기준 : 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡) 이내

􄤎 주택가격기준 : 취득 당시 기준시가가 2억원 이하일 것

􄤎주택보유기준 : 취득일로부터 3년 이상 보유

- 일반주택이 소재한 읍·면지역(또는 연접 읍·면지역)이 아닌곳에 고향주택을 취득할 것.

이상으로 농어촌주택과 양도소득세에 대하여 알아보았습니다.

조금 어렵다고 느낄수도 있을 것입니다.

하지만 최근 농촌으로 귀농, 귀촌에 대하여 생각이 있으신분들이라면 한번 읽어두시면 도움이 될것 같아서 적어보았습니다.

더 자세한 것이 궁금하시면 세무전문가와 상담을 꼭 받아보시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.