집이나 상가를 계약할때 꼭 2년으로 해야 하나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

많은 분들이 집이나 상가를 계약할때 2년 계약이 당연하다고 생각하시는 경우가 많습니다.

왜 2년인지는 생각해보지도 않고 그냥 2년단위로 계약을 하라고 하니 그런가 보다 하고 2년단위로 계약을 합니다.

그럼 왜 부동산계약을 할때 2년단위로 계약을 하는 것일까요?

먼저 주택임대차보호법에서 기간에 대한 내용을 한번알아보겠습니다.

주택임대차보호법 4조1항.

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할수 있다.

임차인 입장에서는 한곳에서 오래 살면 좋기도 하겠지만 갑자기 어떤 사정에 의하여 이사를 가야 할경우가 생길수도 있습니다.

그래서 임차인은 짧은 계약기간을 원하는 경우가 많습니다.

하지만 임대인 입장에서는 계약기간이 너무 짧으면 그때마다 부동산수수료를 내야 하고 임차인이 이사를 가버리면 공실이 생겨서 손해가 발생하기 때문에 될수 있으면 장기간의 계약을 원합니다.

그렇기 때문에 임차인은 1년계약을 임대인은 2년을 원합니다.

하지만 일반적으로 계약은 2년으로 하는것은 아무래도 임차인보다는 임대인이 '갑'의 입장에 있기 때문인경우가 많습니다.

임차인들은 임대인들이 짧은 계약기간을 안해주면 집을 계약할수 없기 때문에 임대인의 요구를 들어주는 것입니다.

하지만 위 주택임대차보호법에 따르면 반드시 2년을 계약하지 않아도 1년도 그이하도 가능합니다.

다만 임대인의 동의가 필요하기 때문에 임대인이 원하는 방향으로 계약을 체결하는 것입니다.

그러면 계약을 2년으로 하고 계약만료가 되어서 묵시적 갱신이 되었다면 계약기간은 어떻게 되는 것일까요?

많은 분들이 기존의 계약의 연장이기 때문에 2년간 계속하여 거주한다고 알고 있는데 이건 조금 다른 문제입니다.

묵시적갱신에 의한 계약연장은 임차인이 사정이 생겨서 2년을 체우지 못하고 이사를 가야 할경우 통보를 한 3개월후에는 계약의 해지를 주장할수 있습니다.

임대인은 임차인이 이사를 간다는 통보를 받은 3개월이 지나면 보증금을 반환하여야 합니다.

이건 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 제도중 하나입니다.

임대인 입장에서는 묵시적 갱신이 되고 임차인을 강제로 내보낼수 있을까요?

만약 임차인에게 3개월 후에 이사를 가라고 하고 3개월이 지나면 강제로 이사를 내보낼수 있을까요?

이건 불가능합니다.

임차인은 기존 계약기간동안 거주할수 있습니다.

즉 묵시적 갱신후 임차인은 이사를 가기 3개월전에 이야기를 하면 3개월후 보증금을 돌려받고 이사를 갈수 있지만, 임대인은 계약기간을 준수해야 한다는 것입니다.

그렇기 때문에 묵시적 갱신후에는 임차인이 계약기간을 다 채우지 않고도 이사를 갈수 있는 것입니다.

그럼 상가일때는 어떨까요?

기간에 대한 상가건물임대차보호법에 대하여 알아보겠습니다.

상가건물임대차보호법 9조1항

기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.

다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할수 있다.

상가는 1년단위로 계약할수 있고 그 이하도 가능합니다.

다만 주택과 마찬가지로 임대인과의 협의가 필요한데 임대인 입장에서는 1년이하로 하면 계속하여 중개수수료등이 발생되기 때문에 이를 거부하거나 단기계약일 경우에는 월차임을 높이는 경우가 많습니다.

일반적으로 상가도 임대인의 요구가 될수 있으면 장기로 임대차를 작성하기를 원하기 때문에 2년정도로 작성하는 경우가 많은것입니다.

임차인 입장에서도 상가같은 경우는 오랫동안 장사를 하기를 원하기 때문에 2년으로 작성하는 경우도 많습니다.

그럼 계약기간을 2년으로 한 상가계약에서 주인이 1년이 지났는데 월세인상을 이야기 한다면 인상해주어야 할까요?

계약기간이 2년으로 작성했기 때문에 올려주지 않아도 된다고 생각하시겠지만 1년이 지나면 임대인은 환산보증금의 5%이내에서 인상이 가능합니다.

즉 계약기간에 상관없이 1년에 한번은 인상이 가능하다는 것입니다.

이상으로 주택이나 상가를 계약할때 2년으로 하는 이유에 대하여 알아보았습니다.

주택같은 경우 반드시 2년으로 하지 않아도 2년간은 보장을 받을수 있고, 상가의 경우 1년으로 하지 않아도 1년은 보장을 받을수 있다는 것을 잘 알고 계시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.