구두계약과 계약금의 반환문제

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

우리는 살아가면서 많은 계약을 합니다.

계약이라는 것이 정식적으로 계약서를 작성하고 계약금, 중도금, 잔금을 치루는 단계를 거쳐서 하는 계약도 있지만 우리가 백화점에 가거나 상점등에 가서 물건을 살때도 계약서를 작성하지 않았지만 계약으로 봅니다.

계약서를 작성하지 않았어도 서로간에 파는 물건에 대하여 가격이나, 수량등을 서로 합의하여 그에 맞는 대금을 지불하였다면 하나의 계약으로 보는 것입니다.

즉 민법상의 계약이 성립되려면 당사자간의 의사표시의 합치, 즉 합의가 있어야 합니다.

합의라는 것은 통상적으로 청약과 승낙으로 성립하게 되며, 반드시 청약과 승낙이 문서로 주고 받을을 필요는 없는 것입니다.

부동산은 거래할때는 문서로 작성하는것이 원칙입니다.

하지만 정식계약을 하기전에 구두로 매매의사를 표시하고 계약서를 작성하기 전에 계약금의 일부를 지불한후 시간을 잡아서 계약서를 작성하는 경우들이 많이 있습니다.

이를 보통 가계약 혹은 가계약금이라고 합니다.

* 부동산 가계약금 반환에 대하여.

* 부동산 계약파기시 가계약금, 계약금 반환 및 중개 수수료 지급에 대하여.

계약서를 작성하기 전에 가계약금을 지급하는 이유는 여러가지가 있겠지만 계약서 작성전에 혹시라도 다른 사람과의 계약을 방지하기 위해서 미리 내가 계약을 하겠다는 의사를 표현하는 것입니다.

그런데 정식계약을 하기전에 마음이 변해서 계약을 없던일로 하고 미리 지급되었던 가계약금을 돌려달라고 할수 있을까요?

이런 경우 계약으로서의 효력을 인정받을수 있을까요?

결론부터 이야기 하자면 계약서를 작성하지 않은 구두계약도 당사자간의 의사가 일치하면 계약으로 효력이 있다고 판단하고 있습니다.

다만 계약 당사자간의 의사합치 여부를 증명하는 것이 중요한것입니다.

거래 당사자간에는 서로 다른 주장을 하거나 구두로 합의되었던 사항을 어느 한쪽에서 부정할수 있기 때문입니다.

계약금의 일부가 입금된 상태라면 당사자간의 계약이 어느정도 구체적인 내용이 오고갔을 확률이 큽니다.

부동산을 통해 진행이 되었다면 공인중개사가 증인으로 가능하고, 통화를 했다면 통화내용, 문자면 문자내용이 계약으로서의 효력을 가지고 되는 것입니다.

계약서를 작성하고 도장을 찍지 않았다고 해도 이 계약이 무효라고 일방적으로 주장할수는 없습니다.

그렇기 때문에 구두로 계약을 하고 계약금의 일부가 입금되었다고 해도 정상적인 계약의 진행으로 보며, 마음대로 계약을 파기할수 없습니다.

만약 계약을 파기하려면 매수자는 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 두배를 지급하고 계약을 파기해야 합니다.

많은 분들이 계약금의 일부만 들어갔기 때문에 그 돈만 포기하고 계약을 포기하면 된다고 생각하는데 그렇지 않습니다.

일단 계약이 진행되었기 때문에 계약해지를 위해서는 남은 계약금을 지급하고 계약을 포기해야 합니다.

매도인은 총계약금의 두배를 지급하고 계약을 해지 해야 합니다.

예를들어서 1억짜리 아파트를 계약하기로 하고 가계약금 100만원만 지급한 상태에서 계약이 파기된다면 매수인입장에서는 1억에 대한 10%인 1천만원 즉 가계약금 100만원과 남은 900만원을 지급하고 계약을 파기하던지, 매도인은 1900만원과 100만원을 합한 2000만원을 지급하고 계약을 파기해야 하는 것입니다.

하지만 현실에서는 가계약금을 포기하거나 가계약금의 두배를 지급하는 수준에서 계약해지를 하곤합니다.

법적으로 하자면 어떨수 없지만 통상적으로는 가계약금 내에서 해결을 하곤합니다.

오늘은 구두계약후 지급한 계약금의 일부를 계약파기시 어떻게 해야 할지 알아보았습니다.

구두계약이란 것도 청약과 승낙의 의사합치가 있다면 정상적인 계약의 효력을 가지게 되는 것이기 때문에 구두계약도 신중하게 하셔야 합니다.

특히나 부동산 같은 계약은 구두계약을 하고 계약금의 일부를 지급하는 형태의 계약을 할때가 많이 있습니다.

그렇기 때문에 특히나 조심하시고 계약서를 작성전이기 때문에 녹취나 문자등을 증거로 남겨 놓는것도 하나의 방법이라고 할수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.