유치권이란 무엇인가요?

부동산을 알기 쉽에 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

길을 다니다 보면 가끔 건물에 "유치권행사중"이란 플랜카드가 크게 붙어 있는 건물을 보신적이 있을것입니다.

이런 유치권은 다지어진 건물에 붙어 있기도 하고 공사가 한참 진행중인 건물에 붙어있기도 합니다.

과연 유치권이 무엇이길래 이렇게 하는 것일까요?

이번시간에는 유치권의 요건과 유치권의 효력에 대하여 자세히 알아보겠습니다.

부동산에서 '유치권'이라고 하면 다른사람의 부동산을 점유한 사람이 그 부동산에 대하여 발생한 채권이 변제기에 있을 때 

그 채권을 변제받을 때까지 해당 부동산을 유치권을 주장하며 인도를 거절할 수 있는 권리를 말하는 것입니다.

쉽게 이야기 해서 집주인이 인테리어를 하고 나서 인테리어비용을 주지 않으면 인테리어업자는 돈을 받기 위해서 유치권을 행사하면서 해당 집을 점유하고 있는 것을 보는 것이라고 생각하면 됩니다.

 

최근 경매시장에 물건이 많이 나오고있는데 부동산에 대한 대출은 막히고 규제는 더욱 강화가 되면서 자금에 대한 압박문제로 나온물건들이 많이 나오고 있습니다.

그런 물건중에는 유치권이 진행중인 부동산물건들이 많이 있습니다.​

유치권은 물권으로서 모든 사람에게 주장할 수가 있습니다.

즉, 채무자 뿐만아니라 소유자, 새로운 양수인, 그리고 경매에서 경락인에 대해서도 대항할 수 있습니다.

이러한 유치권은 점유를 하고 있어야 성립이 되고, 점유가 상실되게 되면 소멸하게 되는 것입니다.

유치권이 위험한 것은 등기를 요하지 않기 때문에 경락인이 등기된 사항만을 가지고 권리분석을 했다면 예상치 못한 유치권 행사자를 만나,

더 많은 비용을 지불하게 되거나 소유권을 가져올 수 없게 될 수도 있는 것입니다.

그렇기 때문에 반드시 물건에 대한 현장을 방문하여 주변사람들에게 물어도보고 권리분석을 좀더 신중하게 해야 하는 것입니다.

유치권을 주장하려면 채권이 존재해야 하며, 유치권 행사중에 발생한 채권이라도 상관 없습니다

통상 유치권을 주장하는 경우는 경매로 해당 부동산이 넘어가면서 기존의 임차인이 보증금과 함께 임차기간 중 시설 투자한 비용에 대하여 비용상환을 청구하면서 하게 됩니다.

유치권은 임차인의 보증금반환 청구권이나 권리금반환청구권 자체로는 성립할 수 없습니다.

즉, 목적 부동산과의 견련성(서로 관련, 관계가 되어 있다는 뜻)이 없다고 보는 것입니다.

그러다보니 임차기간중 시설투자 등 비용을 상환해 줄 것을 가지고 유치권을 주장하기도 합니다.

​그렇지만 이 경우에도 임대차계약서 상에 임대차계약 종료시 임차인이 건물을 원상복구하여 임대인에에 명도하기로 한 경우라면, 비용상환정구권을 포기한 것으로 보아서 유치권을 주장할 수 없습니다. 

유치권자는 채권을 변제받기 위해서 경매를 신청할 수도 있습니다.

물론 유치물인 해당 부동산에 지출한 비용과 유익비 등을 상환하여 줄 것을 소유자에게 청구할 수도 있습니다.

​위에서 잠깐 설명햇듯이 유치권은 해당 목적물을 점유하고 있어야만 성립됩니다.

점유의 형태는 직접점유이든 간접점유이든 상관없습니다.

다만 채무자가 직접점유하면서 채권자가 간접점유하는 형태는 채무자에게 채무변제가 심리적으로 강제되지 않다고 보아서, 제3자에 의한 간접점유가 아닌 채무자가 직접 점유한 부동산의 간접점유자인 채권자는 유치권을 주장할 수 없습니다.

유치권자는 유치권이 성립하면 해당 부동산을 유치할 권리와 인도 거절권, 점유할 권리가 생깁니다.

특히나 해당 부동산의 경매에서의 경락인에 대하여도 인도를 거절할 수 있기때문에 경매시 유치권이 중요한 것입니다. 

다만, 경락인은 채무자가 아니기 때문에 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없습니다.

​이러한 유치권은 경매에서 우선변제권은 없지만 채권의 변제를 받을 때까지 반환을 거절하 수 있도록 하고있어 사실상은 다른 채권자들보다 우선변제를 받을 수 있도록 하는 결과를 가져오는 것입니다.

경매에서 유치권이 어려운 것은 유치권이라는 권리가 등기가 되지 않는 다는 것이고 권리분석시 유치권을 파악하는 것이 사실상 어렵다는 것이기 때문입니다.

결국, 낙찰받은 경락인이 잔금납부를 포기하여 보증금을 날리는 일이 발생할 수 있는 것이 되거나, 만약에 잔금을 이미 납부하였다면 결국 유치권자와 협상을 통해 인수해야만 하는 것이랍니다.

따라서 경매시에는 유치권에 대한 문제가 발생될수 있으니 반드시 확인을 해야 한다는 것을 알고계셔야 합니다.​

이상으로 오늘은 유치권에 대하여 알아보았습니다.

유치권이란것이 무엇인지, 유치권의 요건과 유치권의 효력에 대하여 알아보았습니다.

유치권은 계속하여 이야기 하지만 등기에 기재가 되지 않기 때문에 등기만 가지고 확인을 하면 나중에 큰 낭패를 겪을수 있기 때문에 반드시 정확하게 권리분석을 하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.