집주인이 월세와 보증금을 올려달라고 한다면??

주택임대차나 상가임대차계약을 하고 임대인에게 계약서에 적혀 있는 보증금과 월세를 내고 임대차 계약기간이 시작됩니다.

그런데 임대인이 보증금이나 월세를 인상해달라고 요구하는 경우가 있습니다.

예전에 한번 적어본글이 있는데 월세나 전세를 법으로 일정부분 이상을 올리수 없다고 이야기한적이 있습니다.

이경우는 계약기간내에 해당하고 이를 "차임증감 청구권"이라고 한적이 있습니다.

* 차임증감 청구권이란 무엇일까요?

이번시간에는 차임증감 청구권을 기본으로 해서 임대인이 전세나 월세일 경우 보증금과 월세를 인상해달라고 할때 어떻게 해야 하나에 대하여 알아보겠습니다.

실제 아주 많이 일어나고있는 상황들이라 잘 알고 계시면 많은 도움이 되리라고 봅니다.

1. 전세 1억에 계약기간을 2년으로 하고 임대차계약을 작성하고 생활을 하던중 계약기간 종료 2달전쯤 임대인이 전세 보증금을 2천만원 올려다라고 합니다.

이럴경우 2천만원을 올려주어야 하나요? 아니면 계약연장을 할수가 없는 것인가요?

답변 : 만약 임차인이 그 집에서 계속하여 거주를 희망한다고 한다면 보증금을 올려주어야 합니다.

계약기간 만료에 따른 보증금 인상은 임대인의 권한이므로 임대인이 보증금의 인상을 원한다면 그 인상된 금액으로 재계약서를 작성해야 합니다.

재계약서의 작성은 기존의 계약서에 인상된 금액으로 수정하여 작성하는 방법과, 새로운 계약서를 작성하는 방법 두가지가 있습니다.

인상된 금액으로 연장계약서를 작성하거나 아니면 전체 금액으로 연장계약서를 작성해도 문제될것은 없습니다.

하지만 재계약을 하고 나면 반드시 새로운 확정일자를 받아야 합니다.

기존의 계약서에 받아두었던 확정일자의 효력은 기존의 보증금에 대한것입니다.

계약을 했다면 기존의 계약서도 가지고 잘 보관을 해야 하고 새로 작성한 계약서도 보관을 하고 계셔야 혹시 나중에 경매가 진행된다고 하면 임차인에게 유리하게 배당을 받을수 있기 때문입니다.

그리고 보증금을 인상한다고 하면 인상시기에 등기부등본을 새로 발급받아서 근저당이나 압류에 대한 부분이 추가된것이 없는지도 확인하는 것이 좋습니다.

2. 임대차 계약의 기간종료 한달전에 임대인에게 보증금 인상요구를 받았고 그렇기 하기로 합의를 보았습니다.

그런데 임대인이 계약서는 새로 작성하지 말고 인상된 보증금에 대한 영수증을 써준다고 하는데 영수증만 받아도 나중에 법적 효력이 있는지 궁금합니다.

답변 : 만약 새로운 계약서를 작성하지 않고 영수증만 발급받았다면 그 영수증만을 가지고는 보증금에 대한 우선변제권과 대항력을 주장할수가 없습니다.

영수증이라는것은 돈을 받았다는 하나의 증거이기는 하지만 계약원인증서가 아니기 때문에 보증금 증액분에 대하여 우선변제권과 대항력을 갖추고 싶다면 기존의 계약서에 변경된 내용을 가지고 새로운 확정일자를 받거나, 새로운 계약서를 작성하여 확정일자를 받아야 임차인은 우선변제권과 대항력을 가질수 있습니다.

임대인과 임차인의 관계에서는 영수증으로 문제가 없다고 할수 있으나 만약에 발생할수 있는 경매가 진행된다고 하면 영수증은 효력을 발생하지 않기 때문에 반드시 계약서를 수정 혹은 재작성하셔서 확정일자를 받으시기 바랍니다.

3. 전세 3억에 거주중인 주택에 계약만료 3개월을 앞두고 임대인이 전세를 5억으로 올려달라고 합니다.

그렇지 않으면 계약을 종료한다고 하고 임대차보호법에서는 정하는 증액한도는 5%인것으로 알고 있습니다.

이럴경우 5%를 주장할수 있나요?

답변 : 주택임대차보호법 제7조에 의하면 계약기간중 경제사정등의 변경으로 인하여 보증금의 인상은 5% 한도 내에서 증감을 할수 있다고 나와 있습니다.

하지만 판례에서는 차임증감 청구권은 계약기간 중에 해당하고 계약이 종료되는 시점이나 계약이 종료되었을 경우에는적용하지 않는다고 하고 있습니다.

그렇기 때문에 임대인이 계약기간 종료 3개월전에 보증금 증액을 요구한것은 임대인의 권리라고 볼수 있고, 임차인은 이집에 계속해서 거주를 희망한다면 보증금을 인상해주거나 계약기간이 만료되면 임대목적물을 명도하고 이사를 가야 합니다.

이상으로 임대인이 보증금 인상을 요구할때 어떻게 해야 하는지에 대하여 알아보았습니다.

차임증감 청구권이라는 것은 계약기간중에 해당하는 것이지 계약기간이 종료되고 새로운 계약을 하기 위해서는 차임증감 청구권을 주장할수 없다는 것을 알고 계셔야 합니다.