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부동산이야기

대항력과 우선변제권에 대하여

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주택임대차계약을 하거나 상가임대차계약을 하고나면 걱정하는것 중에 하나가 보증금을 지키는 것입니다.

보증금을 지키기 위해서는 임차인이 먼저 해야 할일들이 몇가지 있습니다.

즉 대항력의 조건을 만들어 놓아야 하는것입니다.



임대차계약을 맺고 있던 주택이나 상가가 임대인이 잘못되어서 경매나 공매에 들어가면 채권자 순위에 따라 내가 낸 보증금을 돌려받을수 있는지 없는지를 알기위해서는 대항력과 우선변제권의 순위에 대하여 잘 알고 있어야 합니다.



그러면 대항력이란것 부터 알아보겠습니다.

대항력이란 임대차계약을 하고 나서 주택을 인도받고 전입신고가 완료된 다음날 0시부터 발생하게 됩니다.

확정일자까지 갖추어 놓으면 우선변제권이란것이 생기는 것입니다.

즉 전입신고와 확정일자를 갖추고 점유(이사하여 살고 있는것)를 하고 있으면 우선변제권이 발생된다는 것입니다.


우선변제권은 채권자 순위에 따라 나보다 나중인 사람보다 내 보증금을 먼저 돌려 받을수 있는 권리를 이야기 하는 것입니다.

확정일자를 받고 우선변제권이 발생된느 시기는 대항력을 갖추어 놓은 상태에서 확정일자를 받은 날부터 발생하게 됩니다.


보통 임대차계약을 하고 계약금을 치루고 난후 잔금일에 맞춰서 잔금을 치르면 그대서야 그 임대물건에 대한 사용을 할수 있는 권한이 생기는 것입니다.

그후 가까운 주민센터나 인터넷으로 전입신고를 하고 확정일자를 받는것으로 진행됩니다.


 

전입신고를 하고나면 전입신고 한 날짜를 기준으로 다음날 0시에 대항력 및 우선변제권을 취득하게 됩니다.

그렇기 때문에 잔금을 치르기 전 임차인이 미리 확정일자만을  받아 놓는다고 해서 우선변제권이 먼저 생가는 것은 아닙니다.


​주택인도 및 전입신고를 통해 대항력 요건이 모두 갖추어지고 난 후에 대항력이 발생하는 시기에 그 효력이 발생하게 되는 것입니다.

 

쉽게 설명을 하자면, 2019년 6월10일에 확정일자를 먼저 받고 6월 20일에 전입신고를 하였다면 전입신고를 한 6월20일 다음날인 6월21일 0시에 우선변제권이 생기게 되는 것입니다. 


그런데 반대로 6월 10일날 전입신고를 먼저하고 나서 그 후 6월 20일날 확정일자를 받았다면 어떻게 되는 것일까요?

대항력은 주택인도 및 전입신고이니 전입신고를 한 다음 날인 6월 11일 0시부로 발생하게 되는 것이고, 우선변제권은 확정일자를 받은 6월 20일에 생기는 것입니다.


6월 10일 날에 은행으로부터 그 집에 근저당권이 설정되었고 임차인이 같은 날 전입신고 및 확정일자를 받았다면 어떻게 될까요?


임차인의 대항력 및 우선변제권은 6월 11일 0시부터 발생하게 되고 근저당은 6월10일 중 발생이 되니 임차인의 우선변제권은 근저당보다 후순위로 밀리게 되는 것이랍니다.

 

그런데 만일 근저당이 6월11일에 근저당 설정이 되었고 임차인은 6월10일날 전입신고 및 확정일자를 같이 받아 두었다면, 임차인의 대항력 및 우선변제권은 6월 11일 0시부로 발생되었을 테고 근저당은 6월 11일 주간에 발생되었을테니 임차인의 우선변제권이 근저당에 우선하게 되는 것입니다.


이번시간에는 임대차계약에서 대항력과 우선변제에 대하여 효력발생 시기를 알아보았습니다.

확정일자를 통한 우선변제권은 당일날 발생되는 것이나 반드시 대항력이 갖춰진 상태에서만 효력이 생긴다는 것을 알고 계셔야 합니다.

그렇기 때문에 확정일자와 전입신고를 마치고 점유를 해야만 대항력이 발생되고 우선변제권이 생기는 것을 알고 계셔야 합니다.​


하나더 알아두어야 할점은 위에서도 이야기 했지만 확정일자가 먼저냐? 전입신고가 먼저냐에 따라서 우선변제권의 시기가 달라질수 있다는 것입니다.

이것도 알아두시면 좋을듯합니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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