임대한 땅에 지은 집을 땅주인이 철거하라고 하면 철거해야 하나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

시골에 가보면 남의 땅에 집을 짓고 사는 경우가 많이들 있습니다.

그냥 오래전부터 쭉 살고 있기 때문에 특별하게 문제가 되지 않았는데 토지의 소유주가 바뀌면서 살고 있는 집을 철거하라는 이야기를 할때가 있습니다.

요즘에는 토지를 임대하여 사용하여도 집을 짓거나 건물을 짓는것에 임대인들이 민감하기 때문에 많지 않지만 예전에는 그냥 넘어가는 경우들이 많았습니다.

토지를 임대하여 농사를 지으면서 농사에 필요한 도구를 가져다 놓거나 잠깐 거주할수 있는 건물을 짓기도 합니다.

그런데 토지의 주인이 바뀌면서 새로운 토지의 소유자가 그 토지에 집을 짓거나 개발을 하기위해서 건물을 철거하고 토지를 반납하라고 하는경우들이 있는데 이럴경우 어떻게 해야 할까요?

토지를 빌린 입장에서는 기존의 임대인이 아무런 이야기도 없고 건축을 해서 사용하던것도 알고 있는데도 문제가 없어서 그대로 살고 싶은데 새로운 땅주인은 당장 철거를 하고 나가라고 한다면 임차인은 황당할수 밖에 없지요.

새로운 땅주인은 그 건물에 계속 살고 싶으면 토지 임대료를 말도 안되게 인상해달라고 하는데 그러기에는 비용부담이 너무 크고...

그렇다면 빌린 토지위에 지은 건물들은 어떻게 해야 하는것일까요?

만약 빌린토지위에 지은 건물에 소유권보전등기까지 해놓았다면 대항력이 있을까요?

아니면 새로운 땅주인의 말대로 건물을 철거하고 나가야 하는건가요?

일단 토지를 빌린 사람이 지은 건물에 소유권보존등기를 했다면 대항력이 인정됩니다.

그리고 만약 토지에 대한 임대차계약을 한 후에 그 등기를 하지 않아다고 해도 신축한 건물에 소유권보존등기를 하였다면 대항역을 인정받게 됩니다.

그렇기 때문에 토지 임대차계약이 아직 존속 중이라면 그 기간이 만료될 때까지 전여기간에 대하여 임차인의 권리를 주장할 수 있습니다.

즉 새로운 토지의 주인에게 기존의 임대인의 지위를 그대로 승계 받게 되는 것입니다.

그리고 계약이 종료되는 시점이 오면 계약갱신청구권을 행사할수도 있습니다.

만약 임대인과 임차인이 특별한 이야기가 없다면 토지 임대차계약역시 묵시적갱신이 인정되는 것입니다.

묵시적갱신이 되고나면 이후 부터는 임대인과 임차인이 언제든지 계약을 해지할수 있는 통고를 할수 있습니다.

토지 임대차계약에서 묵시적갱신에 의한 계약 해지 통보는 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법과 같이 특별법으로 정해져 있는 규정을 받는 것이 아니고 일반 민법을 따르도록 되어 있습니다.

그래서 토지 임대차계약은 묵시적갱신이후 계약 해지를 원한다면 임대인은 6개월, 임차인은 1개월전에 이야기를 하면 그후 효력이 발생됩니다.

임차인의 계약갱신요구가 임대인으로부터 거절되거나 임대인의 요구에 의하여 계약이 종료되게 되면 임차인은 해당 건물에 대한 지상물매수청구권을 행사할수 있습니다.

그러면 임대인은 이를 응해야 합니다.

그 이유는 토지 소유자의 배타적 소유권 행자에 따라 임차인의 손해를 보호하기 위한 조치이며, 임차인으로 하여금 자기 소유의 지상물의 잔존가치를 회수 가능하도록 하고 있는 것입니다.

또한 사용가능한 건물을 철거함으로써 오는 경제적 낭비를 막기위한 제도이기도 합니다.

그런데 일반 매매로 토지의 소유자가 바뀐경우가 아니라 경매나 공매로 토지의 취득하는 경락자에 대하여는 조금 다릅니다.

말소기준권을 따져서 건물에 대한 소유권보전등기가 빠르다면 대항력이 인정되지만 그보다 늦다면 대항력이 인정되지 않습니다.

대항력이 인정되지 않는다면 경락받은 사람이 건물철거를 요구하면 건물을 처거해야 합니다.

경매나 공매 시 말소기준권리보다 후 순위 임차권자라면 건물에 대한 지상권이 성립되지 않게 되어 경락자의 임차권 승계가 이루어지지 않는 것입니다.

이해가 되셨나요?

쉽게 설명을 해드리려고 했는데 생각처럼 잘안되네요.

요즘에는 이런 문제들 때문에 토지 임대차를 작성할때 특약사항에 건물을 짓거나 그에 반하는 행위는 하지 않는다라는 특약을 넣기도 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.