도로와 건축의 문제

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

땅을 살때 가장 먼저 봐야 하는게 도로라고 항상 이야기를 해왔습니다.

도로와 붙어 있는 땅을 사야 개발도 할수 있고 건축도 할수 있기 때문입니다.

도로가 없는 땅을 맹지라고 부르며 맹지는 할수 있는게 아주 작습니다.

그러기 때문에 반드시 땅을 구입하려고 할때는 도로를 확인해봐야 한다고 이야기 했던 것입니다.

이번시간에는 도로와 건축에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다.

내가 산 땅에 어떤 건축물을 짓기 위해서는 반드시 도로가 있어야 한다고 이야기를 했습니다.

그럼 도로란 무엇이며 부터 도로와 건축의 관계에 대하여도 한번 알아보겠습니다.

먼저 도로란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비4m이상(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)의 도로를 말하며 다음 두가지 에서 정한 어느 하나의 도로에 해당하는 도로나 예정도로를 말합니다.

1. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률', '도로법', '사도법', 그 밖의 관계법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로.

2. 건축허가 또는 신고시에 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사(이하 시,도지사)또는 시장, 군수, 구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로를 말합니다.

그리고 위에서 이야기한 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로란 아래의 두가지중 하나에 해당하는 도로를 이야기 하는 것입니다.

1. 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장이 지형적 조건으로 인하여 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 그 위치를 지정, 공고하는 구간의 너비 3m이상인 도로(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2m 이상인 도로)

2. 위의 1에 해당하지 않는 막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음 표에서 정하는 기준 이상인 도로.

막다른 도로의 길이	도로의 너비
10미터 미만	2미터
10미터 이상 35미터 미만	3미터
35미터이상	6미터(도시지역이 아닌 음면은 4미터)

* 4m도로만 있으면 내가 원하는 건축물을 지을수 있을까?

* 도로란 무엇이며 왜 건축을 위해서는 4m도로가 필요할까요?

어떤한 건축물을 짓기위해서는 건축물의 대지는 2m이상이 너비 4m이상 도로(자동차 통행에 사용된느 도로는 제외)에 접해야 한다고 규정하고 있습니다.

그런데 대지가 도로에 접하지 않아도 되는 예외의 경우도 있기 때문에 이런 예외의 경우를 잘 알고 있어야 합니다.

1. 당해 건축물에 출입이 지정이 없다고 인정되는 경우.

2. 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지, 그 밖의 관계법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 경우.

3. 농지법에 따른 농막을 건축하는 경우.

위에서 말하는 2m 이상이 접해야 하는 도로는 법정도로를 이야기 하는 것입니다.

건축법이 모두 적용되는 지역, 즉 도시지역 및 지구단위계획구역 또는 행정구역이 동, 읍인 경우에는 법정도로에 2m 이상을 접해야 건축이 가능한 것입니다.

그렇다면 도시지역이 아닌 비도시지역의 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이나 동이나 읍이아닌 리 지역에서는 도로와 건축이

어떤적용을 받을까요?

리지역은 건축법의 일부규정이 적용되지 않는 지역에 해당되어 대지는 2m 이상을 도로에 접해야 한다는 접도의무가 면제가 됩니다.

그렇다면 리지역에서 건축을 할땐 도로가 필요없다는 것일까요?

그건 아니고 건축법상 법정도로를 2m이상 접하지 않아도 된다는 것이고, 현황도로를 가지고도 건축이 가능하다는 이야기 입니다.

* 현황도로란 무엇이며 현황도로상황에서 건축이 가능할까요?

즉 도시지역이나 동,읍지역은 법정도로가 반드시 필요하다고 알아두시면 되고, 리단위의 지역은 현황도로로 건축이 가능하다고 생각하시면 됩니다.

하지만 무조건 현황도로를 가지고 건축이 가능한것은 아니기 때문에 토지를 매수하기전에 반드시 확인을 해봐야 합니다.

그리고 리단위 지역이라고 해도 지구단위계획구역에 해당되면 반드시 법정도로가 있어야 합니다.

사람들이 도로라는것이 포장이 되어있어야 도로라고 생각하는 경향이 있습니다.

하지만 건축법에서는 도로의 포장유무는 전혀 관련이 없습니다.

포장이 되어있다고 해도 건축법상 도로가 아닌경우도 많이 있습니다.

그리고 한가지 더 말씀드리자면 지적도상에 도로가 있다고 해서 반드시 건축이 되는것도 아닙니다.

지적도상 지목이 도로여도 건축법상 도로요건에 맞아야 건축이 가능한것이지 단순하게 지목이 도로라고 해서 무조건 건축이나 개발이 되는 것은 아닙니다.

생각보다 많은 분들이 지적도상의 도로만 보고 건축의 가능여부를 판단하는데 실제 현장에 가보면 도로로 사용되지 않거나 도로의 폭이 너무 작아서 건축허가가 안나는 경우가 많이 있습니다.

이상으로 오늘은 도로와 건축의 문제에 대하여 한번 알아보았습니다.

항상 이야기 하지만 토지투자 = 도로를 가장 먼저 생각하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.