LTV, DTI, 신DTI, DSR의 정확한 의미와 계산하는 방법

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산에 조금만 관심이 있는분들이면 LTV, DTI, DSR등 이런 용어들에 대하여 많이 들어보셨고 관심도 있을 것입니다.

집을 사려고 하는데 각종 대출규제때문에 문제가 생긴적도 있을 것입니다.

이럴때 미리 위에 나오는 용어들의 정확한 뜻과 계산방법을 알고 있었으면 잘 해결될수도 있는데 안타까운 경우들이 많습니다.

그래서 이번시간에는 LTV, DTI, 신DTI, DSR에 대하여 자세하게 알아보고 각각 계산하는 방법도 한번 알아보겠습니다.

1. LTV(Loan To Value ratio) : 주택담보대출(담보인정비율)

LTV는 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율입니다.

LTV는 한글로 주택담보대출비율이라고 부르는 것보다 LTV라는 용어를 더 많이 사용하기 때문에 그냥 LTV라고 알고 계시면 될것입니다.

LTV는 주택을 담보로 대출을 받는 것으로 담보의 가치가 얼마나 되냐가 중요합니다.

이때 아파트와 주택의 LTV는 약간 다르게 담보가치가 설정됩니다.

아파트 같은 경우는 kb시세 기준으로 설정이 되는 반면, 빌라나 다세대 주택은 감정가를 기준으로 설정됩니다.

그이유는 아파트 같은 경우 단지가 대단지 이고 비슷한 수준의 거래가 많이 형성되어 어느 정도 시세라는것이 형성되지만, 빌라나 다세대 주택은 거래가 아파트에 비해 많지 않기 때문에 특별히 시세라기 보다는 감정가를 기준으로 설정되는 것입니다.

그래서 은행마다 별도로 감정을 해서 그 감정가를 기준으로 담보가치를 측정합니다.

KB시세는 KB부동산 홈페이지에서 확인도 가능하고 네이버 부동산에도 나와있으니 참고하시면 됩니다.

그러면 LTV의 계산하는 방법을 알아보겠습니다.

LTV = 대출금 / 주택의 담보가치로 로 계산을 합니다.

예를들어 LTV가 60%인 주택의 담보가치가 5억이라고 가정하면 대출 가능 금액은 60% X 5억원 = 3억원으로 LTV가 60%인 주택담보가치가 5억이면 3억까지 담보대출이 가능합니다.

2. DTI(Debt To Income) : 총부채 상환비율

DTI는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중으로, 기존 대출의 이자와 신규대출의 원리금을 합산합니다.

DTI를 계산하는 방법은 DTI = (해당 부채의 원리금 + 기존주택의 대출이자 + 기타부채의 이자) / 연소득으로 나눈것입니다.

예를들어 DTI가 60%, 연소득이 5천만원, 신용대출 이자가 월25만원인 경우 10년 만기이율 3.5%로 대출 가능한 금액을 계산하면 다음과 같습니다.

60% X 5천만원 = 3천만원,

신규주택 대출의 원리금과 기존 주택의 대출이자, 기타 기존에 있던 대출 이자를 모두 합쳐서 3천만원 미만이면 대출이 가능하다는 의미입니다.

이때 기타부채 이자는 신용대출이자가 월25만원이나 연 3백만원으로 계산하면 됩니다.

그러면 해당부채의 원리금은 2700만원이 되고, 2700만원까지는 대출이 가능하다는 것입니다.

위의 식에 넣어보면 60% = (2700만원 + 0 + 3백만원) / 5천만원으로 10년만기로 이율 3.5%로 계산해서 원리금을 계산해 보니 대출가능 금액은 2억2천만원이 나옵니다.

더 자세한 계산을 원하시면 네이버에서 "원리금계산기"라고 입력하시면 바로 계산이 가능합니다.

3. 신DTI(New Debt To Income) : 총부채 상환비율(2018년 1월 31일부터 시행)

신DTI는 연간주택담보대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로 기존 담보대출의 원리금과 신규대출의 원리금을 합산한 것입니다.

신DTI도 DTI랑 크게 다르지는 않습니다.

그런데 새롭게 등장한 DTI라고 해서 신DTI이렇게 부르고 있고 2018년 1월 31일부터 시행을 했습니다.

그래서 은행에서 계산을 할때는 신DTI의 계산법을 이용해서 계산을 한다고 보시면 됩니다.

하지만 금융권마다 기존 DTI를 이용하는 대출상품도 있으니 참고하시면 될듯합니다.

신DTI의 계산방법은 신DTI = (모든 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연소득으로 계산합니다.

연간주택담보대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율, 연소득으로 나누는 건 기존의 DTI와 같습니다.

하지만 중요하게 봐야 할것이 기존 댐보대출의 원리금과 신규대출의 원리금을 합산이란 점에서 기존의 DTI와 조금 다른 것입니다.

기존의 DTI에서는 기존 대출의 이자와 신규대출의 원리금ㅇ이라고 이야기 했고, 신DTI는 기존 담보대출의 원리금과 시규대출의 원리금을 합산한다고 이야기했습니다.

좀더 쉽게 이야기를 하자면 기존의 DTI에서는 신규담보대출의 원리금하고 1가구  다주택자여도 가지고 있던 기존 담보대출에 이자만 합산을 했지만, 신DTI에서는 신규로 받는 담보대출 원리금에다가 기존에 가지고 있던 담도대출에 이자만 더하는게 아니라 원리금을 모두 더한다는 이야기 합니다.

그렇기 때문에 기존의 DTI는 이자만 더해 줬는데 신DTI는 기존 주택의 원리금을 모두 더하기 때문에 신규주택에서 받을수 있는 원리금이 작아진다는 결론입니다.

기존의 DTI에서는 기존주택의 대출 이자만 나갔는데 , 신DTI에서는 이자와 원금까지 포함시켰으니, 기존주택의 대출이자 뿐만 아니라 원리금까지 다 더해버리면 해당 부채에 대한 원리금이 줄어들수 밖에 없는 것입니다.

그러니 신DTI를 적용하면 기존에 받을수 있었던 대출금액보다 적게 대출을 받게 되는 것입니다.

신DTI를 적용하게 된 이유는 대출규제를 강화시켜서 가계부채를 조금이라도 줄이기 위한 정부의 의지라고 할수 있습니다.

하지만 이에 따른 부작용이 대출을 받지 못해서 부동산경기가 많이 침체되었다는 것입니다.

4. DSR(Debt Service Ratio) : 총부채상환 능력비율.

DSR는 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값으로 신용대출 원리금 및 할부금도 포함하여 계산하는 것입니다.

DSR를 계산하는 방법은 DSR = 모든 대출원리금 상환액 / 연소득입니다.

DTI나 신DTI, DSR은 모두 연소득이라는 것이 들어갑니다.

버는 만큼 대출을 해서 무절제한 대출을 막기위함입니다.

위의 계산방법을 보면 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로나눈값입니다.

앞에서 이야기 했던 부분과 조금 다른점은 모든 대출 원리금 상환액이라는 부분입니다.

기존의 DTI는 신규 대출의 원리금 그리고 기존 대출의 이자, 기타 대출의 이자였고, 신DTI는 신규대출의 원리금과 기존 댐보대출 원리금 그 다음에 기타 대출의 이자를 더했습니다.

그런데 DSR에서는 모든 대출원리금이라고 했기 때문에 신규 담보대출에 대한 원리금 그리고 기존에 가지고 있던 주택 담보대출에 대한 원리금, 그리고 기타 대출에 대한 원리금까지도 포함을 시키는 것입니다.

이렇게 되면 연소득은 정해져 있는데 이자만 적용되던것을 원리금까지 모두 적용을 하게 되니 대출받을수 있는 금액은 더욱 줄어들수 밖에 없는 것입니다.

정부에서는 DTI로 규제가안되자 신DTI를 적용했고 그도 안되자 DSR까지 적용해가며 가계 대출을 안정화시키려 노력하고 있는 것입니다

DSR은 신용대출에 원리금과 다른 대출 예를들어 자동차 할부금이 남았다면 할부금까지도 포함된다는 이야기 입니다.

쉽게 이야기를 하려고 했는데 하다보니 참 어렵게 설명이 된것 같습니다.

LTV는 담보대출이라고 생각하시면 쉬울것 같고, DTI나 신DTI, DSR은 연소득에 비하여 과다한 대출을 규제를 위한것이라고 생각하시면 좀더 쉬울것 같습니다.