주택임대차보호법중에서 최우선변제란 무엇일까요? :: 써니퍼니의 부동산 이야기

주택임대차보호법중에서 최우선변제란 무엇일까요?

Posted by sunnyfunny
2019. 8. 14. 08:00 부동산이야기
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


주택임대차보호법에 대하여 알아보고 있습니다.

주택임대차보호법이란 주택을 임대하여 살고 있는 임차인을 보호하기 위하여 민법보다 우선하여 특별법 형태로 존재하는 특별한 법이라고 생각하시면 됩니다.

즉 임대인보다 임차인이 약자인 현실을 반영하여 임차인을 조금이라도 더 보호하기 위한 법입니다.

그렇기 때문에 주택임대차보호법을 잘 알고 계셔야 많은 혜택을 받을수 있습니다.


지난시간에 주택임대차보호법중에서 대항력이 무엇인지 우선변제권이 무엇인지등에 대하여 자세하게 알아보았습니다.

대항력도 중요하고 우선변제권도 중요합니다.

그리고 오늘 이야기할 최우선변제권도 중요합니다.

이 세가지가 어떻게 보면 주택임대차보호법의 가장 중요한 핵심이라고 생각해도 될정도입니다.

그러면 최우선변제에 대하여 알아보겠습니다.



최우선변제의 사전적 의미는 다음과 같습니다.


임차인이 경매신청등기 전에 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마치면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받는 것을 말한다.


간단한것 같은데 무슨말인지 잘 모르시겠지요?

모르셔도 상관없고 앞으로 알아가면 됩니다.

위의 말을 좀 쉽게 풀어보겠습니다.


주택임대차계약을 하고 이사하고 전입신고(대항력)를 하고 확정일자(우선변제권)까지 받은 임차인이 있습니다.

그런데 임대차계약을 맺고 살던 집이 은행에서 저당권을 가지고 경매를 진행하여 경매등기를 신청하였습니다.

그래서 해당 주택이 경매가 되고 낙찰받은 돈을 가지고 물권자들이 나누어 가지고, 남은 돈을 채권자들이 균등하게 나누어 갖게 됩니다.


해당 임차인이 우선변제권이 있다고 하여도 선순위권자보다 후순위가 되면 보증금의 일부 혹은 전부를 받지 못하게 되는 상황이 옵니다.

그런데 주택임대차보호법에서는 이러한 영세한 임차인들을위하여 최우선으로 일정부분을 주어야 한다는 법을 만들어 놓았는데 이것이 최우선변제권입니다.


최우선변제를 받기위해서는 일정한 요건을 갖추고 있어야 합니다.

대항력이 주택의 인도와 전입신고, 우선변제권은 대항력과 확정일자를 받으면 가능하듯이 말입니다.

최우선변제가 아무리 사회적 약자인 임차인을 보장한다고 하여도 무조건 다 해주는 것은 아닙니다.


즉 최우선변제를 받기위한 요건은 다음과 같습니다.

경매개시 전 대항력 갖추기 = 경매개시 전 주택의 인도 + 주민등록입니다.

대항력이라 함은 이사와 전입신고아시요?

여기서 가장 중요한 것은 "경매개시전"입니다.

이미 경매가 진행된 주택에 대하여는 최우선변제가 적용되지 않기 때문에 반드시 확인을 해야 합니다.


전입신고만 하면 된다고 했는데 그럼 확정일자와 최우선변제는 관련이 없는건가에 대한 질문이 있는데 확정일자를 받는 이유는 경매 실행시에 우선순위변제를 받기위함이기 때문에 최우선변제에서는 확정일자가 딱히 중요한것은 아닙니다.

우선순위에 상관없이 최우선변제를 받을수 있기 때문입니다.


그러면 최우선변제를 받기위한 요건이 되었다면 과연 얼마나 받을수 있을까요?

먼저 알아두셔야 할사항은 최우선변제금액은 계속하여 변하기 때문에 주의를 하셔야 합니다.

그리고 임대차계약서를 작성한 날자를 기준으로 한다는 것도 알아두시기 바랍니다.


이글을 작성하고 있는 2019년도 현재의 최우선변제금액은 다음과 같습니다.


 

적용보증금 

최우선변제금 

서울특별시 

1억1천만원이하 

3700만원 이하

과밀억제권역, 세종, 용인, 화성 

1억이하 

3400만원 이하

광역시(군 지역 제외), 안산, 김포, 광주, 파주 

6천만원이하 

2000만원 이하

그 밖의 지역 

5천만원이하 

1700만원 이하 


2019년 현재 최우선변제금은 위의 표와 같습니다.

그리고 적용보증금을 넘는 금액에 대해서는 최우선변제 조항이 적용되지 않기 때문에 이점도 알고 계셔야 합니다.


예를들어보겠습니다.

서울특별시에 보증금 1억의 임대차계약을 맺은 임차인이 있습니다.

이 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 해당 주택이 경매가 실행되어 낙찰금이 순서에 따라 변제가 된다고 하여도 해당 임차인은 다른 선순위권자들보다 3700만원은 최우선으로 변제를 받을수 있습니다.

그럼 남은 6300만원은 못받는 것일까요?

만약 해당 임차인이 확정일자까지 받아두었다면 순위를 따져서 선순위권자들이 변제를 받고 남아 있는 돈에서 남은 보증금 6300만원을 돌려받는 것입니다.

남은 돈이 6300만원 이상이라면 다받을수 있고 그 이하라면 6300만원 이하를 받게 되는 것입니다.


위에서도 잠깐 이야기 했지만 소액보증금의 최우선변제는 확정일자를 받지 않아도 받을수 있지만 남은 보증금을 확보하기 위해서는 확정일자를 받아두는 것이 좋은 것입니다.


이제 최우선변제가 무엇인지 아시겠습니까?

최우선변제는 사회적 약자인 임차인에게 우선순위와 상관없이 최우선으로 일정금액을 지급하는 것을 이야기 하는 것입니다.

그 일정금액은 계속 변화가 있기 때문에 알아두시기는 것이 좋고, 최우선변제를 주장하기 위해서는 경매개시전의 주택의 인도와 주민등록입니다.

확정일자는 최우선변제에서는 크게 문제가 되지 않지만 남은 보증금을 위해서 받는것이 좋습니다.


이 마지막을 위해서 길게 글을 쓴것입니다.

이제 주택임대차보호법의 최우선변제가 무엇인지 정확하게 아셨을 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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