주택임대차보호법에서 말하는 대항력이란 무엇일까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

주택임대차보호법에 대하여 이야기를 할때 많이들 이야기하는것이 '대항력'이라는 것입니다.

대항력이라는 말을 알거나 들어보신적은 많지만 정확하게 대항력의 뜻을 아는 분들은 많지 않은것 같습니다.

대항력을 갖춰야 보증금을 지킬수 있다고 하는데 대항력을 갖추려면 어떻게 해야 하는지?

대항력을 왜 갖춰야 하는지 등은 잘 모르고 계십니다.

이번시간에는 주택임대차보호법에서 아주 중요한 대항력에 대하여 알아보겠습니다.

알면 쉽지만 모르면 어려운 대항력에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다.

대항력을 왜 갖춰야 할까요?

대항력이 도데체 무엇이길래 임대차를 맺은 세입자가 꼭 갖춰야 할까요?

쉽게 설명해서 대항력은 임대차를 맺고 살고 있던 집이 문제가 생겼을때 정당하게 세입자의 권리를 주장할수 있는 힘이라고 생각하시면 됩니다.

예를들어 정상적으로 임대차계약을 하고 살고 있던 집의 주인이 바뀌어서 새로운 집주인이 본인이 거주할거라고 나가라고 하면 대항력을 갖추고 있다면 계약기간동안 거주가 가능하지만 대항력이 없다면 나가야 하는 것입니다.

그렇기 때문에 대항력이 중요한 것입니다.

그럼 대항력을 갖추기 위한 요건은 어떤것이 있을까요?

대항력을 갖추기 위해서는 두가지 요건이 필요합니다.

주택의 인도와 주민등록 즉 전입신고를 했다면 대항력이 발생되는 것입니다.

쉽게 이야기 해서 임대차계약을 한 집으로 이사를 하고 주민센터나 인터넷으로 전입신고를 하면 대항력이 발생됩니다.

단 대항력이 발생되는 시점이 전입신고를 한 그 순간부터 시작되는 것이 아니라 신고한 다음날 0시부터 발생되는 것을 잊으면 안됩니다.

만약 8월1일에 이사를 해서 8월 2일날 전입신고를 했다면 대항력이 발생되는 것은 8월3일 0시부터 입니다.

그렇기 때문에 만약 집주인이 8월 2일날 대출을 받거나 집에 압류가 들어온다면 우선순위에서 밀리게 됩니다.

전입신고를 할때도 주의할점이 하나 있습니다.

다세대 주택같은 경우는 하나의 건물에 여러사람의 소유자가 살기 때문에 세대의 호수까지 정확하게 기재해서 전입신고를 해야 합니다.

하지만 다가구 주택같은 경우 하나이 한명의 소유이기 때문에 호수를 기재 안하셨다고 해도 문제가 될것은 없습니다.

전입신고를 할때 반드시 이를 잘 기억해야 합니다.

* 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점?

많은 분들이 하나도 궁금해 하시는 것이 있는데 임대차 계약서는 아버지 이름으로 작성하고 가족과 같이 살다가 직장문제로 인하여 아버지가 다른곳으로 일시적으로 주민등록을 옮긴다면 대항력이 유지될까하는 문제입니다.

이럴경우 남은 가족이 거주하고 있다면 주택임대차보호법에 의하여 대항력을 상실하지 않습니다.

대항력이라는게 임대차계약을 맺고 살던 집이 새로운 주인이 나타났을때 힘을 발휘한다고 했는데 만약 경매로 집이 넘어간 경우는 어떨까요?

임대차계약을 하고 살던집이 경매로 넘어갔다면, 낙찰받은 경락인에게는 임차권을 주장할수 없습니다.

대항력이 절대적으로 보호받을수 없기 때문에 이럴경우는 우선변제권을 따져 봐야 합니다.

* 대항력과 우선변제권에 대하여

대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록만 하면 대항력이 발생된다고 위에서 설명했습니다.

그런데 대항력이 인정되지 않는 경우도 있습니다.

임대차계약이 거짓일경우나 임대차계약서 상의 임대인과 실제 집주인이 다를경우등 입니다.

임대차계약이 거짓일경우라는 것은 임대차계약을 맺고 주택의 인도 및 전입신고까지 마쳤는데 알고보니 채무자에게 돈을 빌려주고 다른 채권자들보다 먼저 변제를 받기 위한 목적같은 것입니다.

이를 통정허위표시라고 말하는데 법적으로 무효로 판단합니다.

대항력이라는것은 임대차계약기간동안 계속 유지되는 것이 원칙입니다.

단 직접 거주와 주민등록은 임대차한 주택에 계속 유지가 되어야 하는것입니다.

위에서 잠깐 설명했던 가족중 일부만 일시적으로 주민등록이전을 해도 대항력은 유지되지만 가족 모두가 이사를 가거나 주민등록을 이전했을경우는 대항력이 상실됩니다.

간혹 시, 군, 구에서 직권으로 주민등록을 말소하는 경우가 있는데 그집에 거주하고 있다면 대항력이 상실될가요? 유지될까요?

주민등록이 말소된 경우라면 원칙적으로 주민등록이 없기 때문에 대항력은 상실됩니다.

하지만 이의 절차를 거쳐 주민등록을 회복할 경우에는 대항력이 계속 유지되었다고 인정합니다.

대항력에 이제 조금은 이해가 가시는지요?

대항력은 그리 어렵지 않습니다.

대항력을 한마디로 요약하자면 "등기부등본상의 실제 소유주와 임대차계약을 맺고 임대차계약을 맺은 집으로 이사를 가서 주민센터나 인터넷으로 전입신고를 하면 발생되는것" 이 대항력입니다.

이 한줄만 기억하시면 대항력에 대하여 이해를 잘 하신것입니다.

하지만 대항력을 갖추었다고 해서 모든 법적 보호를 받을수 있는 것은 아닙니다.

경매나 저당권설정일등 다른 것들도 확인을 해봐야 하는것들이있기 때문에 이런 것들도 잘 알아두셔야 소중한 보증금을 지킬수 있습니다.

대항력은 뭐다? 

주택의 인도와 전입신고라는 것만 정확하게 기억하시기 바랍니다.

이상으로 대항력에 대하여 알아보았습니다.