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토지이야기

나대지란 무엇이며 나대지가 대지보다 좋은 이유는?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

토지에 관심이 있거나 부동산에 대하여 이야기를 하다보면 나대지란 단어를 한번쯤은 들어보셨을겁니다.

간혹 사람들이 나대지가 대지보다 더 가치가 높다고 하는데 왜 그럴까요?

나대지란 무엇이길래 부동산을 이야기 할때 사람들이 이야기를 하는 것인지 한번 알아보겠습니다.

 

먼저 나대지에 대하여 사전적 의미부터 알아보겠습니다.

 

나대지란?

 

건축물 등 지상물(地上物)이 없는 택지로 도시계획법 등 공법상의 제약이나 행정규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지를 말한다. 택지소유상한에 관한 법률에서는 지적법 제5조의 규정에 의한 지목(地目)이 대(垈)인 토지 중 영구적 건축물이 건축되어 있지 않은 토지를 뜻한다. 

 

구체적으로는 지목이 대지(垈地)인 토지로서 영구적 건축물이 지어져 있지 않은 토지와 건축물이 지어져 있는 토지라 하더라도 무허가 건물이 지어져 있는 토지, 건축물의 부속토지가 너무 넓어 일정기준을 초과하는 토지 등을 말한다. 

 

그러나 나대지라 하더라도 토지수용법에 의하여 수용될 예정인 토지와 도로·공원·광장 등과 같은 도시계획 시설이 설치되기로 결정된 토지, 건축물 부설주차장으로서 일정기준 면적 이내의 토지는 택지소유상한면적 합산대상에서 제외된다. 곧 나대지는 미이용 택지인 동시에 언제라도 최고유효이용 원칙과 소유자의 의사대로 자유롭게 사용·수익·처분을 기대할 수 있는 부동산으로, 시장성이 가장 높으며 택지의 기본적인 형이라 할 수 있다.

 

 

나대지의 사전적 의미는 위와 같습니다.

나대지란 쉽게 이야기 해서 대지는 대지인데 건축물이 없는 대지를 이야기 하는 것입니다.

 

간혹 나대지를 하나의 지목으로 착각하시는 분들이 있는데 나대지는 건축물이 없는 대지를 다른말로 부르는 용어일뿐 지목이 아니라는점 알고 계시는것이 좋을듯 합니다.

전, 답, 임야등은 지목등을 나타내지만 나대지는 지목이 아닌 대지를 부르는 다른 말입니다.

 

사전적 의미에서 볼수 있듯이 나대지에는 영구적인 건축물이 없는 토지를 말하며, 만약 건축물이 있다고 하여도 그 건물이 무허가라면 나대지라고 할수 있습니다.

또한 토지는 큰데 건축물이 아주 작게 존재한다면 그또한 나대지로 볼수 있는 것입니다.

 

그러면 왜 실무에서는 나대지를 대지보다 더 높게 평가를 하는 것일까요?

대지는 전이나 답과 같은 농지에 비하여 값이 높습니다.

그이유는 대지는 바로 건축이 가능한 토지이지만 농지는 농지전용부담금을 지불하고 대지로 전환을 해야 하기 때문입니다.

또한 대지는 이미 건축물이 있던 토지라면 상하수도나 전기등의 기반시설이 되어 있기 때문에 이런 비용을 줄일수 있기 때문입니다.

 

 

그러면 건축물이 없는 토지인 나대지와 건축물이 있는 토지의 가치는 어떻게 될까요?

쉽게 설명을 해보겠습니다.

만약 모든 조건이 똑같은 토지라면 나대지가 좀더 높은 가치평가를 받게 됩니다.

 

그 이유는 만약 대지위에 건축물이 있는데 그 건축물이 노후되어 철거를 해야 한다면 이 건물의 철거비용이 추가되기 때문에 나대지보다 낮게 평가됩니다.

그리고 아직 사용가능한 건축물이 있다고 하여도 모든 조건이 동일하다면 최유효이용 관점에서는 나대지가 더 높게 평가를 받을수 있습니다.

즉 지금 사용가능한 건물보다는 좀더 좋은 건물을 지을수 있기 때문이겠지요.

 

나대지를 매매할때 조심해야 하는 것들이 있습니다.

기존에 건축물이 있던것을 철거하고 건축물대장을 말소하지 않은 경우들이 있습니다.

이럴경우 건축물대장이 남아있기 때문에 새로운 건축물을 짓는데 많은 문제들이 생길수 있습니다.

즉 하나의 대지위에 기존의 건축물대장은 남아있지만 건축물이 없는 경우가 종종 있습니다.

특히 도시지역이 아닌 비도시지역같은 경우는 더 많이 발생되고 있습니다.

 

그렇기 때문에 나대지를 매수하기 전에는 반드시 건축물대장을 확인하시고 눈에 보이지 않는 건축물이 남아 있는지 확인을 하셔야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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