지목변경을 하는 이유와 지목변경을 하지 않는 이유에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

우리가 부동산에서 흔히들 말하는 지목이란것은 토지의 용도가 무엇이냐에 따라서 법으로 28개로 나누어 놓은 것을 이야기 하는 것이라고 이야기를 한적이 있습니다.

지목은 사용용도에 맞게 변경이 가능한데 그렇다고 아무렇게나 해주는 것은 아닙니다.

* 부동산 지목이란 무엇이며 부동산 지목의 표기방법에 대하여

흔히들 임야니 전, 답, 대지니 하는 말로 지목을 나타내기도 하는데 어떤 지목이냐에 따라서 그 토지의 가치가 달라집니다.

붙어 있다고 해도 지목이 다르다면 그 토지의 가격 자체가 달라지는 것입니다.

예를 들어 하나는 전이고 하나는 대지인 토지가 붙어 있다고 하면 전과 대지의 차이는 굉장히 많이 납니다.

실거래의 가격 뿐만이 아니라 공시지가 자체가 달라집니다.

그러면 지목변경을 하는 이유에 대하여 먼저 알아보겠습니다.

지목변경이 가장 많이 이루어 지고 있는 것은 농지나 임야일것입니다.

농지 즉 전, 답, 과수원이나 임야(산)을 저렴한 가격으로 구매하여 개발행위를 위한 토목허가나 건축허가를 받고 나서 건물을 짓고 지목을 변경하면 그 지목은 대지, 공장용지, 창고용지로 변경이 됩니다.

그러면 가격이 농지나 임야일때보다는 많이 상승하여 그에 따른 시세차익을 얻을수 있기 때문에 지목변경을 하는 것입니다.

다른 용도로 사용하기 위하여 지목을 변경하기도 하지만 대부분의 지목변경은 건축을 위하여 한다고 보시면 될듯합니다.

그렇다면 농지나 임야를 대지나 공장용지, 창고용지등 건축이 가능한 지목으로 변경하는 것이 쉬울까요?

그렇지 않습니다.

관련법에서는 지목변경에 대하여 매우 까다롭운 절차를 거쳐야 변경이 가능하게 만들어 놓았습니다.

관련 절차 요건 등을 모두 만족해야 지목변경이 이루어 지는 것입니다.

쉽게 이야기를 하자면 농지에 건축을 하기위해서는 농지전용부담금을 납부하고 농지전용을 해야 하고, 임야나 산지를 개발하여 건축을 하기위해서는 산지전용부담금을 납부하고 산지전용을 받아야 합니다.

여기서 농지전용부담금이나 산지전용부담금만 납부한다고 해서 농지나 임야의 지목을 변경해 주는 것은 안닙니다.

농지나 임야에 도로가 있는지도 확인해야 하고 임야같은 경우 너무 높은 경사도에는 허가가 안나기 때문에 건축을 지을수도 없습니다.

농지같은 경우 농업진흥구역에는 농업인을 제외하고는 건축이 불가능하기 때문에 이런 곳도 건축허가가 나지 않습니다.

다만 농업보호구역같은 지역에는 농업인 이외에도 건축이 가능합니다.

즉 농지나 임야에 건축을 위해서 지목변경을 하기전에 이런 조건들을 다 확인해야 합니다.

도로가 있는지, 일반인이 건축이 가능한지, 임야의 경사도는 얼마나 되는지, 임야에 식재되어 있는 나무들의 종류는 무엇인지까지등 수많은 것들을 확인한후 지목변경후 건축이 가능한지를 확인해야 하는 것입니다.

이제 지목변경을 하는 이유를 아시겠습니까?

지목변경을 하는 이유는 해당 토지의 용도변경을 통해서 토지의 가치를 상승시켜 그 토지의 가치를 높이는 것입니다.

이해가 되시는지요.

여기서 하나 잠깐 이야기 할것이 있습니다.

과연 논(답)을 밭(전)으로 사용하고 있다면 이는 지목변경을 해야 할까요? 아니면 그냥 사용해도 될까요?

지금도 시골에 가보면 지목은 답인데 전으로 사용하는 농지가 많이 있습니다.

즉 논을 밭으로 사용하고 있는 경우입니다.(물론 그 반대의 경우도 있습니다)

답이라 함은 상시적으로 물을 이용하여 식물을 재배하는 농지이고, 전은 물을 상시적으로 이용하지 않고 농작물을 재배하는 농지입니다.

이를 바꾸어 사용하여도 크게 문제될것은 없습니다.

지목을 변경하기 위해서는 지목변경수수료 필지당 1,000원을 내고, 지목변경에 따른 공시지가의 차액에 대한 지방취득세를 납부하면 됩니다.

지목변경을 하지 않고 그냥 사용하셔도 크게 문제가 발생되지는 않습니다.

그러면 이번에는 지목을 변경하지 않는 이유에 대하여도 한번 알아보겠습니다.

간혹보면 지목이 전이나 임야인데 그곳에 집이 있고 대지로 바꾸지 않은 것들을 볼수 있습니다.

실제 사용되는 현황과 지적공부상의 용도가 다른경우인데 이렇듯 지목을 변경하지 않은 이유는 지목을 대지로 변경하면 그에 따른 공시지가가 상승하게 되고 그에 따라 재산세 및 보유세등 각종 세금을 납부해야 하기 때문입니다.

지목변경을 하지 않고 기존의 지목 그대로 살고 있다고 보시면 됩니다.

이런경우 나중에 건축물과 토지를 매매할때 대지로 변경하고 파는 경우가 있는데 그 만큼 가치가 상승하여 높은 가격을 받을수 있기 때문입니다.

이럴경우도 조심해야 할 사항이 있는데 대지로 바꾸고 건축물을 새로 등기했다면 등기시점에 따라서 양도소득세가 발생될수 있습니다.

1가구 1주택이라고 해도 등기일을 기준으로 세금을 납부해야 하기 때문에 이런것도 염두해 두셔야 합니다.

오늘은 지목변경을 하는 이유와 하지 않는 이유에 대하여 알아보았습니다.

지목변경을 하는 이유는 기존의 용도를 다른 용도로 사용하여 그 토지의 가치를 상승시켜 이득을 얻기위함이고, 지목변경을 하지 않는 이유는 지목변경에 따른 각종 세금을 절약하기 위함이라고 생각하시면 되겠습니다.

결국은 돈때문에 지목변경을 하기도 하지 않기도 하는 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.