환산취득가액이란 무엇이며 환산취득가액 구하는 방법은?

부동산을 알기쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산을 가지고 있다가 팔게되면 양도소득세라는 것을 납부하여야 합니다.

주택이나 토지나 그 어떤 부동산이라고 해도 이 양도소득세를 납부해야만 합니다.

양도소득세라는 것이 취득했을 때의 가격과 양도했을때을 가격의 차이에 대한 세금을 납부하는 것인데, 만약 너무 오래되어서 취득금액을 모른다면 어떻게 양도소득세를 계산할수 있을까요?

그리고 내가 직접 취득하지 않았다고 해도 상속이나 증여로 받아서 취득금액을 잘 모른다면 양도소득세를 계산할때 머리가 아파올것입니다.

이렇게 취득금액을 모를경우 세법에서는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 순으로 취득가격을 산정하도록 하고 있습니다.

매매사례가액이란 비슷한 시기에 비슷한 지역에서 판매된 금액을 기준으로 하는 것이고, 감정가액은 말그대로 감정을 받아서 취득가액을 결정하는 것입니다.

이번시간에는 환산가액이란 무엇인가에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

환산가액은 환산취득가액을 줄여서 사용한다고 보시면 되겠습니다.

위에서도 잠깐 설명했듯이 취득가액이 중요한 것은 양도소득세를 내는데 꼭 필요하기 때문입니다.

취득세를 몰라서 터무니 없이 높은 양도소득세를 납부해야 하는 경우가 발생되는 것을 막기 위해서 환산가액을 정확하게 알고 계셔야 할것입니다.

2006년이후 취득한 토지의 경우에는 등기부등본(등기사항전부증명서)에 취득가액을 기록하도록 하고 있습니다.

그렇기 때문에 2006년 이후에 취득한 토지에 대한 취득가액은 크게 문제될것이 없습니다.

문제가 되는 것은 그 이전에 취득한 토지중에 취득가격을 모르고 있을때 입니다.

물론 계약서나 기타 영수증으로 취득가액을 증명할수 있지만 시간이 너무 오래되어서  확인이 어려울때 환산가액을 게산하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

1990년부터 2006년 사이에 취득한 토지에 대한 환산취득가액은 다음과 같이 계산합니다.

* 환산취득가액 = 양도시점의 실거래가액 X 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가.

취득당시의 기준시가를 구하는 방법은 토지 취득시기가 언제냐에 따라서 복잡하게 계산이 됩니다.

1990년 이전에 취득한 토지의 경우에는 1990년 1월 1일 의 개별공시지가를 기준으로 해당 시가 토지등급가액 등을 따져서 복잡하게 계산됩니다.

1990년도 이전에 취득한 토지의 환산지가 계산방법.

* 환산취득가액 = 1990년 1월 1일 개별공시지가 X 취득일 현재의 토지등급가액 / (1990년 8월30일 현재 등급가액 - 1990년 8월 30일 직전 등급가액 ) /2

굉장히 복잡해 보이지요?

이를 계산하기 위해서는 토지대장과 토지등급표, 개별공시지가 확인원등을 확인해보아야 합니다.

개인이 하기는 조금 까다로운 부분이 있으니 세무사에게 부탁하는것이 어떻게 보면 더 현명할수 있는 방법중 하나입니다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 세금입니다.

그런데 시간이 많이 지나서 필요경비도 얼마나 들어 갔는지 알수 없겠지요?

위와 같이 환산취득가액을 계산하고 나온 경우에는 필요경비는 3%입니다.

실제 취득가격을 확인할수 있다면 실제 취득가격에서 취득세, 부동산 수수료, 법무사 수수료등 각종 경비를 계산할수 있지만 우리는 취득가액 자체를 모르기 때문에 필요경비도 알수 없습니다.

그렇기 때문에 위 계산된 환산취득가액에서 3%를 필요경비로 하는 것입니다.

그러면 양도차익은 = 양도가액 - 환산취득가액 - 필요경비를 계산하면 나올수 있습니다.

양도차익이 나오면 그에 따른 양도소득세를 계산하면 되는 것입니다.

어떻게 보면 환산취득가액을 계산하는 것이 어려울수 있는 것이기 때문에 될수 있으면 세무사를 통해서 진행하라고 말씀드립니다.

물론 직접 할수도 있지만 세무전문가인 세무사에게 의뢰하는것이 좋다고 생각합니다.

이상으로 환산취득가액이란 무엇인지에 대하여 알아보고, 환산취득가액을 계산하는 방법도 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.