임야의 종류와 임야의 개발에 대하여(보전산지, 준보전산지, 임업용산지, 공익용산지) :: 써니퍼니의 부동산 이야기

임야의 종류와 임야의 개발에 대하여(보전산지, 준보전산지, 임업용산지, 공익용산지)

Posted by sunnyfunny
2019. 9. 19. 08:00 토지이야기
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


우리나라는 국토면적의 약 2/3이상이 산지로 되어 있는 나라입니다.

즉 65%정도의 면적이 산지라고 할수 있는 것입니다.

그렇기 때문에 산지 즉, 임야에 대한 관심이 많습니다.

개발을 할수 있는 산지를 찾아서 많은 노력을 하고 있는데 이번시간에는 이런 임야의 개발에 대하여 이야기 해보는 시간을 갖겠습니다.


먼지 산지의 종류부터 알아보겠습니다.

우리나라 산지는 산지관리법이 기본법이며, 산지를 보전하기 위하여 아래와 같이 나누어 놓았습니다.

산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 나누어집니다.

보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 나누어 집니다.

여기에서 우리가 중요하게 보아야 할 것은 준보전산지입니다.

그럼 하나씩 알아보겠습니다.


보전산지중 공익용산지는 말그대로 공익의 목적으로 국민생활에 관련된 산림 본연의 목적을 위하여 국가에서 관리하는 것으로 개인의 개발이 전면금지되어 있다고 보아도 무방합니다.

그렇기 때문에 공익용산지에 대하여 투자나 개발을 목적으로 구입하는 것은 처음부터 생각을 버리시는게 좋습니다.


공익용산지는 백두대간 핵심지역, 상수원보호구역, 그린벨트, 자연공원구역, 생태계보전구역, 문화자보호구역, 산림보호구역, 군사통제보호구역등이 있습니다.

이런 산지는 지정한 목적에 따라 공익용으로 사용중이기 때문에 개인의 개발은 엄격하게 금지하고 있습니다.


보전산지중에서 임업용산지는 주로 농림지역으로서 농림업인의 생산을 위한 산지입니다.

우리나라 임야의 절반은 임업용산지로 되어 있을정도로 범위가 넓습니다.

임업용산지는 대부분 임업생산을 위하여 사용중인 산지이기는 하지만 부분적으로 종교나 의료 사회복지시설에 관련되어 사용할수도 있습니다.

임업용산지에는 단독주택도 가능하지만 일반인은 건축이 불가능하고 농업인이나 임업인만 가능합니다.


임업용산지는 귀농, 귀촌을 하려는 사람들에게 적합한 산지입니다.

임업용산지는 공익용산지에 비해 개인이 개발하는데 조금의 개발가능성은 있지만 그래도 제약이 많은 산지이기 때문에 투자를 하려고 한다면 좀더 신중하게 선택해야 합니다.



마지막으로 준보전산지입니다.

산지중에서 공익용산지와 임업용산지를 제외한 나머지 산지에 해당하는 준보전산지는 산지투자시에 가장 눈여겨 보아야 할 산지입니다.

우리가 잘알고 있고 가장 선호하는 계획관리지역 임야나 자연녹지 내 임야는 준보전산지입니다.

그런데 자연녹지 내 임야도 보전산지가 있을수 있습니다.

광역시나 대도시 주변의 그린벨트였던 임야가 해제되어 지금은 보전녹지지역, 공익용산지로 되어 있는 경우도 있습니다.

이런 산지는 준보전산지가 아니라 보전산지에 속합니다.


서울시 주변의 산지는 거의 대부분이 그린벨트로 자연녹지지역(혹은 보전녹지지역), 개발제한구역(그린벨트), 공익용산지로 되어 있습니다.

즉 서울시 주변은 거의 대부분이 보전산지인 것입니다.

그렇기 때문에 준보전산지를 찾기위해서는 서울을 벗어나서 지방쪽의 계획관리지역 임야나, 자연녹지지역 임야, 보전관리지역 임야등을 찾아보면 준보전산지일 경우가 대부분입니다.

그리고 임야중에 생산관리지역이나 생산족지지역 임야도 보실수 있는데 이런 '생산' 이란 단어가 붙은 산지는 산지라기보다는 농지라고 보셔야 할것입니다.


공익용산지, 임업용산지, 준보전산지의 의미를 정확하게 이해하셨다면 어떤 산지에 투자를 하거나 개발을 하여야 하는지 알수 있습니다.

공익용산지는 산지투자가 처음이거나 자신이 없다면 신경자체를 안쓰는게 좋을듯합니다.

그만큼 개발이 까다롭고 어렵기 때문입니다.


임업용산지는 귀농을 하거나 귀촌을 한다면 개발가능성이 있기 때문에 이런분들이라면 임업용산지에 대하여 관심을 가지셔도 좋을듯합니다.

하지만 일반적으로 개발이나 투자를 위해서라면 임업용산지 역시 조심해야 하는 것이 좋습니다.


마지막으로 준보전산지는 개발가능성도 있고 투자하기에도 좀더 수월하기 때문에 산지를 사려고 한다면 가장 신경써서 보아야 할 산지입니다.

간혹 보전산지를 개발해서 준보전산지로 만들수 있다고 광고를 하기도 하는데 이는 맞는 말일수도 있고 틀린말일수도 있습니다.

가능은 할수 있지만 시간도 많이 걸릴뿐더러, 전문지식도 있어야 하고 운도 따라야 할정도로 어렵기 때문입니다.

일반인들이 이런걸 따라하기에는 너무 힘들고 위험한 행동입니다.


특히 조심해야 할 점을 알려드리겠습니다.

경매회사나 투자회사라고 하면서 싸고 좋은 물건이라고 소개하는 경우가 있습니다.

이런 사람들이 소개하는 산지를 보면 대부분 보전산지나 공익용산지, 임업용산지, 그린벨트등 사용할수 없는 산지를 싸게 파는것 마냥 쪼개고 쪼개서 파는 경우들이 많습니다.

그런데 이런 산지들은 개발자체가 불가능한 산지들이 많기 때문에 조심해야 합니다.


오늘 이야기 한것중에 하나만 기억하시면 됩니다.

산지에 투자를 하거나 개발을 하려고 한다면 '가장먼저 토지가 준보전산지인지를 확인하자'입니다.

준보전산지인지 아닌지는 토지이용계획확인서를 확인하시면 됩니다.



읽어주셔서 감사합니다.

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