농업진흥구역과 농업보호구역은 무엇인가요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

우리나라는 토지를 21개의 용도지역으로 구분하고 있습니다.

그중의 하나인 농림지역에 대하여 알아보겠습니다.

농림지역이라 함은 쉽게 이야기를 해서 농사를 지을수 있는 토지 즉, 전, 답, 과수원을 이야기 하는 것입니다.

토지를 사려고 할때 반드시 확인해야 하는 서류중에 하나가 토지이용계획확인서입니다.

* 토지이용계획확인서 발급방법 및 확인하는 방법

토지이용계획확인서를 확인하면 농림지역을 확인할수 있습니다.

농림지역을 이야기 할때 농업진흥구역이나 농업보호구역이니 하는 말들을 많이들 합니다.

그런데 이게 정확하게 무슨 의미인지 알고 계신분들이 생각보다 많지 않습니다.

예전에는 절대농지니 상대농지니 하는 말들을 많이 사용했고 지금도 연세가 지긋하신분들이나 부동산을 오래하신분들은 이런 단어들을 쓰고 합니다.

절대농지나 상대농지라는 말은 1996년 1월 1일 농지법이 시행되기 전에 사용되던 단어들이고 농지법이 시행되고나서는 농업진흥구역, 농업보호구역이란 말로 사용되고 있지만 아직도 사용하는 분들이 많이 계십니다.

농림지역은 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖의 농지로 구분할수 있습니다.

그리고 다시 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분을 하는 것입니다.

가끔 농업진흥구역만 절대농지라고 생각하시는 분들이 있는데 이는 잘못된 것으로 농업진흥구역과 농업보호구역을 통털어서 절대농지라고 할수 있고, 농업진흥지역 밖의 농지를 상대농지라고 봐야 되는 것입니다.

그러면 농업진흥구역에 대하여 좀더 자세히 알아보겠습니다.

농업진흥구역의 사전적 의미는 다음과 같습니다.

농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 시·도지사가 지정하는 ‘농업진흥지역’의 하나이다. 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역, 이러한 지역 외의 지역으로 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역에 지정한다. 관련법은 농지법이다.

농업진흥구역이란 농지중에서 가장 규제가 심한 농지라고 보시면 됩니다.

농업진흥구역에서는 농사외 다른 용도를 사용할수 있는것들이 상당히 제약적이고 작습니다.

흔히들 시골에 가면 논이나 밭이 사각형으로 모양좋게 정리가 되어 있는 농지를 보신적이 있을것입니다.

대부분의 농업진흥구역이 이렇게 정리가 된 농지로서 농사외에는 다른 것을 하기가 상당히 어렵습니다.

그렇기 때문에 개발을 하기위한 농지를 살려고 한다면 농업진흥구역의 토지는 피하는 것이 좋습니다.

그렇다고 해서 농업진흥구역에서 건축을 할수 없는 것은 아닙니다.

비록 농업진흥구역이라고 해도 건축할수 있는 건축물이 있고 다음과 같습니다.

1. 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용.

2. 농수산물 가공처리시설(10,000㎡미만), 농수산업 연구시설(3,000㎡미만).

3. 농업인의 공동생활에 필요한 편의시설(마을회관, 유치원, 노유자시설 등).

4. 농업인 주택(대지 660㎡이하).

5. 기타 농업용 또는 축산업용 시설의 설치.

농업진흥구역에서 지을수 있는 건축물이 있기는 하지만 상당히 제약적이라는 것을 알수 있습니다.

만약 농사를 짓는 농업인이라면 농업인 주택을 짓는것이 가능하기 때문에 이는 농업인만을 위한 혜택이라고 볼수 있습니다.

여기서 이야기 하는 농업인이 농업인주택을 짓기위해서는 무주택자여야 하고, 해당 세대의 농업, 임업, 축산업에 수입액이 연간 총 수입액의 2분의1을 초과하는 세대여야 합니다(소득금액증명원 첨부).

농지면적 1,500㎡이상 확보(농지원부로 확인)해야 하고 부족하면 임대차로 가능합니다.

이번에는 농업보호구역에 대하여 알아보겠습니다.

농업보호구역의 사전적 의미는 다음과 같습니다.

농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 지정하는 ‘농업진흥지역’의 하나이다. 관련법은 농지법이다.

농업보호구역은 농업진흥구역보다 상대적으로 규제가 조금은 덜한 농지입니다.

농업보호구역은 농업진흥구역의 농사짓는 환경을 보호하기 위해 용수원을 확보하고 수질을 보호하기 위해 물이 있는 지역에 지정된 지역이라고 할수 있습니다.

농업보호구역은 농업진흥구역에 비하여 제약이 덜하고 가격이 저렴하기 때문에 전원주택부지를 찾는 분들이 선호하는 지역이기도 합니다.

물론 농업진흥구역보다 제약이 덜하다고 해도 무조건 원하는 건축을 할수 있는 것은 아닙니다.

농업보호구역에 건축할수 있는 건축물은 다음과 같습니다.

1. 농업진흥구역에서 허용되는 건축물.

2. 관광농지 부지 20,000㎡미만.

3. 주말농원사업 부지 3,000㎡미만.

4. 태양에너지를 이용한 발전설비 10,000㎡미만.

5. 단독주택(일반주택도 가능)과 제1,2종 근린생활시설 부지 1,000㎡미만.

초창기에는 농업진흥구역에 태양광부지를 많이들 설치하고는 했는데 지금은 지역주민들의 반대도 심하고 지자체에서 허가도 쉽게 내주지 않고 있습니다.

위 그림을 보시면 농업진흥구역과 농업보호구역을 쉽게 이해를 하실수 있을 것입니다.

농업진흥지역 = 농업진흥구역 + 농업보호구역이라고 보시면 됩니다.

농업진흥구역이나 농업보호구역이나 건페율은 20%이고, 용적률은 100%이하입니다.

* 건폐율과 용적률에 대하여

하지만 농림지역에서 농업관련 시설을 하고자할때는 건폐율이 60%까지도 완화되기도 하기 때문에 해당 지자체에 문의를 해보는 것도 좋습니다.

간혹 농업진흥구역 해제가 되기 때문에 앞으로 토지의 가치가 상승할것이라고 말을 하며 농업진흥구역의 토지를 매매하려고 하는 사람들이 많은데 농업진흥구역이 해제되는 것은 정말 쉽지 않습니다.

역시 농업보호구역이 해제되는 것도 쉽지는 않습니다.

농림지역에 투자를 할때는 이런 것들에 주의하셔야 합니다.

이상으로 농업진흥구역과 농업보호구역에 대하여 알아보았습니다.

단어그대로 받아들여서 농사를 짓기위한 토지를 찾는다면 저렴하게 농업진흥구역의 토지를 매수하셔도 되겠지만 집을 짓거나 개발을 위한 토지를 찾는다면 이런 토지는 절대적으로 조심해서 접근을 해야 하는 토지입니다.

읽어주셔서 감사합니다.