보전산지와 준보전산지에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

토지를 사는 이유중에 하나는 개발을 해서 수익을 내기위함입니다.

그렇기 위해서는 조금이라도 저렴한 토지를 사야하고 농지에 비해서 상대적으로 저렴한 임야를 사서 개발하려는 분들이 많습니다.

그런데 지목상 임야를 사려고 토지이용계획확인서를 확인해보면 보전산지나 준보전산지라는 단어를 많이 보실수 있습니다.

과연 보전산지는 무엇이고 준보전산지는 무엇인지 한번 알아보겠습니다.

 

* 보전산지란?

 

산림자원의 조성, 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진과 재해방지, 수원보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로 산림청장이 산지관리법에 따라 지정, 고시한 산지를 말한다. 산지관리법에는 전국의 산지를 보전산지와 준보전산지로 구분하도록 하였다. 보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 구분된다. 산림청장이 보전산지를 지정하려는 때에는 해당 산지가 표시된 산지 구분도를 작성하여 관계 행정기관의 장과 협의를 한 후 중앙산지관리위원회의 심의를 거쳐야 한다. 보전산지에서는 국방·군사시설의 설치, 국토보전시설의 설치, 공용·공공용 시설의 설치 등을 위해 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다. 근거법은 산지관리법이다.

 

 

네이버에 검색을 해보면 이렇게 나옵니다.

무슨말인지 조금 어렵지요.

 

 

조금더 쉽게 설명해 보겠습니다.

 

보전산지에는 공익용산지, 임업용산지로 분류가 됩니다.

공익용산지는 보안림, 천연보호림, 휴양림 등이 있으며, 산림의 공익적인 기능과 임업적인 생산기능 증진을 위한 이용을 원칙으로 하고 있습니다.

 

· 보안림 : 다른 산림과는 다르게 목재를 생산하거나 임야 소유자의 경제를 주목적으로 하는 것이 아니며, 산림 소유자 이외의 자가 공공 이익을 보전하는 것이 주목적입니다.

 

· 천연보호림 : 산림 내 식물의 유전자 및 종 또는 산림의 생태계 등을 보전하고자 법률로 지정하여 보호하고 관리하는 보호림입니다. ( 원시림, 고산식물지대, 희귀 식물 자생지, 유용식물 원생지, 산림습지, 자연 생태계 보전지역 등이 있습니다)

 

임업용산지에는 오존국유림, 채종림 등이 있는데요. 산림의 집약적인 임업생산기능을 증진하며 이용하는 것을 원칙으로 합니다.

 

· 오존국유림 : 국가가 보유하고 있는 산림으로서 미래에 공익적인 목적을 위하여 국가에서 보전할 필요가 있다고 인정하는 산림입니다.

 

· 채종림 : 우량한 종림용 종자를 생산하고 공급을 목적으로 조성되어진 산림입니다.

 

 

보전산지라고 개발이 전혀 불가능한건 아닙니다

보전산지중 임업용 산지의 관련법을 조금 살펴보고 허용하는 개발 범위를 알아보겠습니다.​

 

간벌 또는 개발 허가를 받아 벌목후 임도를 개솔하여 수목 갱신이 가능하며 종교시설 신축이나 개축도 가능합니다.

특히 재촌하는 농업인은 혜택이 많은데, 재촌 농업인 자경을 갖춘자는 산지 일부를 전용받아 농가 주택을 지을수도 있습니다.

그리고 1만제곱미터까지 버섯재배사나 과수원등을 만들수도 있습니다

 

그리고 임업이나 농업에 종사하시는 분이 농막이나 축사,버섯재배사,잠사,저장시설등을 지을경우 신고만으로 신고만으로 산림을 훼손 사용할수 있고 수목원이나 자연휴양림같은 휴양시설도 가능합니다

그리고 농,입업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막 농도도 신고만으로 가능합니다.

 

보전산지는 일반적으로 개발이 힘들다고 알고계시는 분들이 많이들 있습니다.

어떻게 보면 맞는 말이기는 하지만 개발 자체가 완전히 불가능하지는 않습니다.

토지에 대하여 아시는분들은 이런 개발이 가능한 보전산지를 찾아서 개발을 해서 많은 수익을 내고는 합니다.

 

준보전산지에 대하여도 알아보겠습니다.

 

* 준보전산지란?

 

산지관리법상 보전산지를 제외한 산지를 말한다. 산지관리법은 산림의 종합적이고 효율적인 보전과 개발을 촉진하기 위해 입지적 조건을 감안하여 산림을 구분하는데 보전산지와 준보전산지로 구분하며 보전산지는 다시 임업용 산지와 공익용 산지로 구분 된다. 산지전용 허가를 받기 위해서는 ① 산지 관리법 제 10조와 제 12조에 따른 행위제한 사항에 해당하지 않은 것, ② 인근산림의 경영·관리에 큰 지장을 주지 않을 것, ③ 집단적인 조림 성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 않을 것, ④ 희귀 야생 동·식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생하지 않을 것, ⑤ 토사의 유출·붕괴 등 재해가 발생할 우려가 없을 것, ⑥ 산림의 수원 함양 및 수질 보전 기능을 크게 해치지 않을 것, ⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인하여 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 않을 것, ⑧ 사업계획 및 산지 전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림 훼손을 최소화 하여 산지전용 후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것 등의 산지 전용 허가 기준을 제시하고 있지만 준보전산지의 경우에는 전용하려는 산지 중 임업용산지의 비율이 100분의 20 미만으로 대통령령이 정하는 비율 이내일 것, 전용하려는 산지에 대통령령으로 정하는 임업용산지가 포함되지 않을 것, 전용하려는 산지 중 임업용산지를 제외한 나머지가 준보전산지 일 것 이라는 조건을 모두 충족하면 ①~④의 기준을 면제 받을 수 있다.

 

 

준보전산지 역시 사전상의 의미는 조금 이해가 어려울수 있습니다.

준보전산지는 보전산지에 비해서 개발이 가능한 부분이 더 많다고 생각하면 될것입니다.

 

준보전산지는 산지로서 보전산지보다는 가치가 떨어지는 곳이므로 개발이 가능합니다.

산지 중에서도 투자할 만한 가치가 있는 것이 바로 준보전산지인것입니다.

 

토지이용계획확인원에서 용도지역이 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역의 산지는 대부분 준보전산지로 되어있어 제한적으로 활용이 가능한데, 제한이 다소 까다롭다고 합니다.

 

​하지만, 농림지역으로 되어 있는 보전산지 중에서 생산 또는 공익으로 개발, 활용이 불가능하다고 합니다.

결국, 농림지역과 관리지역으로 묶여 있는 상황이라면 일정부분은 개발이 가능하지만 다른 일정부분은 개발하기 어렵다고 보면됩니다.

 

그러나, 일부 지자체에서는 조례에 산림법에서 지정한 사방사업지, 채종림, 공공택지, 소택지 급한 경사지 이외에 환경보호법상 등 보전지역이 아니라면 보전지역에서도 건축허가를 받을 수 있으므로 지자체에 문의하는 것이 바람직합니다.

 

 

준보전산지가 개발이 가능하다고 해서 그냥 개발을 하는 것은 아닙니다.

준보전산지를 개발하기위해서는 산지전용허가를 받아야 합니다.

산지전용허가를 받아 대체산림조성비를 납부하여야 개발이 가능한것입니다.

농지를 개발하기 위해서는 농지보전부담금을 내야 하고 산지를 개발하기위해서는 대체산림조성비를 납부해야 하는 것입니다.

하지만 농지보전부담금보다는 비용이 적게 든다는 장점도 있지만 개발 범위가 넓기 때문에 이부분도 잘 생각하셔야 합니다.

 

2019년 현재 대체산림자원조성비는 다음과 같습니다.

준보전산지 : ㎡당 4,800원.

보전산지 : ㎡당 6,240원.

산지전용, 일시사용제한지역 : ㎡당 9,600원.

 

대체산림자원조성비는 개별공시지가의 1000분의 10으로 제한합니다.

전용허가 면적이 5천㎡이고 개별공시지가 5만원이라면 대체산림자원조성비는 다음과 같습니다.

(5만 X 1000분의 10) = 500원.

5천㎡ X ((단위면적당금액 4800원) + 해당산지개별공시자가의 1000분의 10(500원))으로 계산하면 다음과 같습니다.

5천㎡ X 5300원 = 26,500,000원입니다.

 

이해가 되셨나요?

이번시간에는 보전산지와 준보전산지에 대하여 알아보았습니다.

쉽게 설명해드리면 보전산지는 개발이 아주 힘든, 거의 개발이 어려운 산지라고 말씀드릴수 있고, 그에 비해 준보전산지는 개발이 가능한 부분이 많이 있다고 생각하시면 됩니다.

 

토지를 매수하기 전에 반드시 개발이 가능한지를 먼저 확인해 보시고 잘 모르겠으면 관할 지자체에 확인해 보면 자세하게 설명해 줍니다.

제가 권해드리지 않는 토지중에 하나가 맹지, 보전산지입니다.

하지만 무조건 맹지나 보전산지가 나쁜것은 아닙니다.

개발을 할수 있는 방법이 있다면 충분히 좋은 토지로 바꿀수도 있기 때문에 한번 생각해 보셔도 됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.