구거란 무엇이며 구거점용허가 받는 방법은?(구거점용허가 받아 맹지 탈출하기)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

토지에 대하여 이야기를 하다보면 옆에 '구거'가 있으니 구거점용허가를 받아서 건축을 하면 괜찮다는 말을 많이들 들어보셨을 겁니다.

구거가 무엇일길래 구거점용허가를 받아서 건축이 가능하다고 이야기를 하는 것일까요?

이번시간에는 구거란 무엇이며 구거점용허가를 받는 방법을 알려드리겠습니다.

구거란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

구거란?

하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다. 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지이다(측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제58조). 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률의 적용을 받는다.

국가 소유로 경매의 대상은 아니나 폐구거부지의 경우 양여나 매각을 통하여 개인명의로 등기할 수도 있다. 구거의 소유자는 대안(對岸)의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로나 수류의 폭을 변경하지 못한다(민법 229).

구거의 사전적 의미는 위에 나오는 것같과 같습니다.

쉽게 이야기 하자만 구거란 작은 물길이 흐를수 있도록 설치된 인공적인 수로나 둑 및 부속시설물의 부지와 자연적인 유수가 있을 것으로 에상되는 수로 부지를 구거라고 합니다.

시골이나 농사짓는 곳을 지나다보면 산위에서 부터 작은 물들이 흐르고 있는 것을 많이 보셨을 겁니다.

이런 도랑같은 것을 구거라고 생각하시면 됩니다.

구거는 자연구거와 인공구거로 나눌수가 있는데 위에서 설명한 도랑같은 것은 자연구거이고 인공적으로 논이나 밭에 물을 주기 위해 만든구거(아래 사진 참조)를 인공구거라고 보시면 됩니다.

그런데 구거가 이렇게 눈에 보이거나 정확하게 판단을 할수 있다면 문제가 되지 않지만 언제부터인지 매립이 되어 흔적을 찾기도 어렵거나 일부가 도로로 사용중인 구거들도 많이 있습니다.

지적도상에는 구거로 나오지만 현황상에는 전혀 구거라는 것을 알수 없을때가 있습니다.

때로는 시멘트 포장까지 되어 있고 구거로 판단이 어려운 경우들도 있습니다.

구거는 대부분 도로와 전, 답 등 농지사이에 있는 경우가 많습니다.

그 이유는 위에서 설명을 했듯이 논이나 밭에 물을 주기 위해 필요하기 때문이지요.

가끔은 토지의 중간을 가로질러서 구거가 있는 경우도 있습니다.

이럴경우 구거에 건축을 할수가 없기 때문에 구거를 피해서 건축을 해야 합니다.

구거부분에 농사를 짓거라 다른 용도로 사용은 할수 있을지언정 건축은 불가하기 때문입니다.

만약 토지의 중간에 구거 있어서 그곳에 건축을 하기위해서는 기존 구거에 대한 용도폐지 절차를 해야합니다.

구거부분의 면적을 국가로 부터 매입(불하)를 해야하는등 그 과정도 결코 쉽지는 않습니다.

그리고 도로와 토지사이에 구거가 있다면 그 토지는 맹지가 되어서 건축을 할수가 없습니다.

차들이 다니고 사람들이 다녀서 길이 났다고 해도 지목상 구거로 판단되면 그 자체로는 건축이 불가능하고 구거점용허가를 받아서 건축을 해야 합니다.

구거점용을 하기위해서는 구거 전체를 점용허가를 받는 방법도 있지만 그렇게 되면 비용이 많이 들어가기 때문에 진입로로 사용할 구거의 일부만 점용허가를 받아 해당 토지와 길을 연결해서 건축을 많이들 합니다.

구거는 국가의 소유일수도 있고 사유지일수도 있습니다.

그리고 농업용인 경우가 대부분이기는 하지만 그렇지 않은 경우도 간혹 있습니다.

만약 구거가 농업용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설로 등록하여 관리합니다.

농촌의 농지사이에 있는 도랑은 대부분 한국농어촌공사에서 관리하는 농업기반시설로 등록되어 있는 경우가 대부분입니다.

그리고 농업기반시설을 진입로등으로 사용하는등 농사이외의 다른 용도로 사용하는 것은 목적외사용이라 하고 반드시 구거 관리기관의 허가를 받아야 합니다.

농업기반시설의 목적외 사용의 예로는 공장 근린생활시설, 주택, 창고, 버섯재배사 등의 진입로와 상하수도관, 오수관, 도시가스관, 송유관, 정보통신선 전주등의 매설을 위한 사용을 들수 있습니다.

그렇기 때문에 토지와 도로 사이에 구거가 있어 다리를 놓아 진입로를 만들고자 할경우에는 구거를 관리하는 기관으로보터 구거점용허가 혹은 목적외 사용승인을 받아야 합니다.

이때 허가관청은 구거의 관리권자에 따라 다릅니다.

구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의한 공유수면점용허가를 받아야 합니다.

그러나 구거가 농수로용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설의 목적외 사용승인을 받아야 합니다.

국유지인 구거가 농수로인 경우에도 농업기반시설의 목적외 사용허가를 받게 됩니다.

그럼 구거점용허가를 받으려면 비용이 얼마나 들어갈까요?

구거점용허가를 받으면 1년에 1번씩 국가에 구거점용에 대한 사용료를 내야 합니다.

사용료는 구거의 공시지가의 0.5%~5%사이에서 구거의 조건에 따라 달라지게 됩니다.

만약 구거에 대한 공시지가가 없다면 인접한 토지의 공시지가를 기준으로 사용료를 판단합니다.

건축을 위해서 진입로를 5평정도 점유한다는 가정하에 구거가 평당 공시지가가 50만원이라고 가정하고 사용료가 2%라고 한다면 사용료는 50만원 X 2% X 5평 = 5만원입니다.

일년에 5만원씩만 납부를 하면 건축이 가능한 토지가 생기니 손해는 아니겠지요.

하지만 최근에는 구거점용허가를 잘 안해준다고 합니다.

토지를 매입전에 미리 구거점용허가가 가능한지도 알아보아야 할것입니다.

구거점용허가를 받기위한 서류는 다음과 같습니다.

1. 신청서(농업기반시설 목적 외의 사용승인 신청서)

2. 토지대장.

3. 등기사항전부증명서.

4. 토지이용계획확인원.

5. 사업계획서.

6. 현장사진.

7. 인감도장.

8. 주민등록등본.

기본적인 서류는 위와 같지만 지자체별로 조금 다를수도 있으니 먼저 확인해 보시는 것도 좋을듯합니다.

구거점용허가 사용승인 절차는 아래와 같습니다.

1. 사용신청서 제출 : 사용희망자 → 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단).

2. 사용가능여부 검토 : 한국농천공사 해당지사 (또는 사업단).

3. 사용승인 신청 : 한국농촌공사 해당 도본사 → 시, 도지사(사업단의경우 : 사업단 → 시 도지사).

4. 사용계약 : 사용희망자 → 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단)

5. 한국농천공사 자체승인 사항(면적 300제곱미터 이하) : 14일

6. 시, 도지사 승인 필요사항 (면적 301제곱미터 이상) : 약 30일

구거점용허가 사용승인시 검토사항은 다음과 같습니다.

1. 유지관리(준설, 개보수, 청소 등)의 용이성 여부.

2. 농업용수공급에 지장(단면크기 및 용배수 흐름)여부.

3. 오, 폐수 발생이나 유입등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부.

4. 흉관, 암거, 교량 등 신규설치 시설의 안정성 여부.

5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 제반 법, 규정 저촉 여부.

6. 국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등행위제한 여부.

7. 위험시설, 혐오시설, 환경오염시설 여부.

8. 농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지사항 저촉여부.

9. 이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근주민들의 민원제기 가능성 여부.

10. 기타 목적외 사용과 관련되는 제반사항 검토.

구거점용허가는 토지에 관심이 있다면 반드시 알고 있어야 하는 사항입니다.

시골의 논이나 밭이 많은 구거와 같이 있기 때문에 구거를 얼마나 잘 활용하느냐에 따라서 그 토지의 가치가 달라지기 때문입니다.

그리고 조심해야 할사항은 위에서도 잠깐이야기를 했듯이 눈에 보이지 않는 구거를 판단하는 것입니다.

지적도나 토지이용계획확인서를 통해서 만약 토지가 구거와 접해 있다면 구거를 활용할수 있는지여부를 판단해보시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.