농가주택? 전원주택? 주말농장? 개념을 알아보겠습니다.

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

시골이나 농촌에 가보면 주택들이 있습니다.

누구는 농가주택이라고 하고, 누구는 전원주택이라고도 하고 여러가지 다른 이름으로 부르기도 합니다.

이번시간에는 농가주택이나 전원주택의 정확한 의미를 한번 알아보겠습니다.

1. 농가주택이란 무엇인가?

흔히들 시골에 있는 주택을 농가주택이라고 알고 계시는 분들이 많이 계십니다.

그런데 시골에 있다고 다 농가주택이 되는 것은 아닙니다.

농가주택이라 함은 농지법에 의하여 몇가지 조건을 갖추고 있어야 농가주택이 될수 있습니다.

농가주택이 되기 위해서는 농사를 짓기 위하여 거주하는 주택이어야 한다는 것입니다.

시골에 있는 주택이나 농촌한복판에 있다고 해도 직접 영농을 목적으로 거주하는 주택이 아니라면 농가주택이라고 할수 없습니다.

농가주택은 대지의 면적과 건축면적의 제약을 받습니다.

대지면적이 660㎡(약 200평)이하이고, 건축면적은 150㎡(약 45평)이하여야 농가주택으로 인정을 받습니다.

그렇기 때문에 직접 영농을 하면서 거주하고 있다고 해도 대지가 200평을 넘거나 주택의 크기가 45평을 넘어가면 농가주택으로 보지 않습니다.

농가주택은 행정구역 상 읍, 면 단위에 속해 있어야 농가주택으로 인정을 받을수 있습니다.

대지면적이나 건축면적이 농가주택기준에 해당한다고 해도 수도권이나 광역시, 도는 시에 속했다면 농가주택으로 인정을 받지 못합니다.

그리고 읍, 면 단위에 속해 있는 주택이라고 해도 토지거래허가구역, 토지투기지역, 관광단지개발 지역 등으로 지정된 곳에 있다면 농가주택으로 인정을 받지 못해 1가구 2주택으로 인정받아 양도세 감면이 되지 않습니다.

농가주택의 가장 큰 매력중에 하나가 세금에 대한 혜택일것입니다.

농가주택을 취득당시 기준시가가 2억이하이면 농가주택(농어촌주택)을 취득해서 1가구2주택이 되었다 하여도, 기존 주택을 5년 안에 처분하면 기준주택이 비과세 요건을 갖추고 있다면 1가구 1주택으로 인정받아 양도소득세 비과세 헤택을 받을수 있습니다.

또한 농가주택을 취득하는 경우 취득세가 면제되고 종합토지세가 면제되는 혜택도 있습니다.

그리고 같이 매수한 농지나 임야를 전용하는 경우 농지보전부담금(대체농지조성비)이나 산지전용부담금(대체조림비)이 면제됩니다.

위와 같이 세금적인 혜택이 많이 주어지기 때문에 농가주택을 찾는 분들이 많이 계시고 있는 것입니다.

농가주택을 매입하려고 한다면 농지법상 농가주택이냐 아니냐를 반드시 확인해야 합니다.

농가주택에 대하여 투자를 생각하고 계신다면 이점 반드시 기억하시기 바라겠습니다.

2. 전원주택이란 무엇인가?

전원주택이라 함은 보통 농촌이나 경치가 좋은 곳에 주택을 짓고 농사를 짓고 사는 귀농주택이나, 주말을 이용하여 여가를 보내고 주중은 도시에서 보내는 세컨하우스로 많이들 알고 계십니다.

전원주택을 취득하는 것은 제약이 없기 때문에 누구나가 취득이 가능합니다.

또한 농가주택은 대지나 주택의 면적에 제약이 있지만 전원주택은 특별한 제약이 없습니다.

농가주택과 전원주택의 차이를 꼽자면 거주하면서 농사를 짓고 있느냐? 짓지 않느냐의 차이정도일것입니다.

만약 대지 200평 이하의 대지에 30평정도의 주택을 짓고 주변 토지에 농사를 짓고 거주하면 농가주택으로 인정받을수도 있고, 농사를 짓지 않고 살거나 주말에 세컨하우스 개념으로 사용한다면 전원주택이라고 할수 있겠지요.

농가주택과 전원주택의 차이를 아시겠지요?

예전에는 전원주택이라 함은 도시에 집을 가지고 있고 주말이나 사용하는 세컨하우스의 개념이 강했다면 최근에는 도로와 교통이 좋아져서 전원주택도 실거주로 찾으시는 분들이 많이 있습니다.

농가주택은 세금적인 혜택이 주어지는 부분이 많지만 전원주택은 주택으로 인정받아 주택수에 포함되기 때문에 기존주택이 있는 상황에서 구입을 한다면 세금적인 문제도 생각을 해봐야 합니다.

3. 주말농장이란 무엇인가?

우리나라 농지법에는 경자유전이라는 것이 있습니다.

즉 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할수 있도록 하고 있고 일반인은 원칙적으로 농지를 소유할수 없습니다.

그런데 일반인도 농지를 소유할수 있는 방법이 바로 주말농장이라는 것입니다.

주말영농체험 농지로서 1000㎡미만까지는 농지취득자격증명을 받아 농지를 소유할수 있는 것입니다.

즉 전문농업인이 아니라 일반인도 주말이나 취미생활로 농지를 취득하여 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하도록 할수 있는 법을 만든것입니다.

다만 주말농자 농지는 비사업용 토지로 되기 때문에 양도시에 10%의 추가가산세가 붙게 됩니다.

주말농장은 토지의 소유주가 직접 농사를 지어야 합니다.

임대를 주어 다른 사람이 농사를 지으면 안되는 것입니다.

그리고 농지를 구입한 후 1년내 목적대로 이용하지 않으면 농지처분의무가 발생됩니다.

1년이후 처분명령으로 6개월이내 매도를 해야만 하는 것입니다.

그러므로 반드시 직접 농사를 지어서 조건을 만족해야 하는 것입니다.

그리고 이를 불이행시 1년 1회 토지가격의 20% 범위내에서 이행강제금이 부과되고, 이는 이행시까지 매년 계속해서 부과가 됩니다.

그 이유는 농지라 함은 농사를 위하여 존재하는 토지인데 이를 불법적으로 사용한다고 생각하고 강력하게 처벌을 하기 때문입니다.

일반인이 주말농장 목적으로 농지를 매수하는 경우에는 반드시 사용목적에 맞게 잘 운영하시는 것이 중요합니다.

그러면 처음에는 주말농장을 하려고 토지를 매수했다가 나중에 해당 토지에 집을 짓고 농사를 직접 짓는다면 어떻게 될까요?

그때는 농가주택으로 인정을 받을수도 있는 것입니다.

하지만 많은 분들이 주말농장으로 사용하면서 조립식 농막이나 컨테이너를 가져다 놓고 약간은 불법적으로 사용하고 계시는 경우가 많습니다.

이상으로 농가주택, 전원주택, 주말농장에 대하여 알아보았습니다.

그냥 한번 쭉 읽어보시면 이해하시기 쉬울것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.