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주택이야기

주택임대차보호법중 우선변제권이란 무엇일까요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


지난시간에 주택임대차보호법에서 가장 중요하다는 대항력에 대하여 알아보았습니다.

대항력의 요건은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)입니다.



대항력에 대하여 이야기 할때 대항력이 모든 법적 보호를 받을수 있는 것은 아니라고 이야기 했습니다.

그러면 어떻게 해야 좀더 소중한 보증금을 보호받을수 있을까요?

여기에서 나오는 것이 우선변제권입니다.

이번시간에는 우선변제권에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.


우선변제권에 대한 사전적 내용은 다음과 같습니다.


우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.


이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시에 다른 담보물권에 앞서 주택 보증금을 우선 변제받을 수 있는 서민 보호적인 권리이다. 


따라서 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 부쳐져 넘어갈 때에 적용되고 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않는다. 


우선변제 받기 위해서는 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자 등 기본적인 대항력을 갖추어야 한다.


대항력이 경매나 공매에 대하여 보호를 받을수 없었는데 우선변제권은 이들에 대하여 보호를 받을수 있다고 나옵니다.

그만큼 대항력과 우선변제권을 갖추고 있다면 좀더 보증금에 대한 보호를 받을수 있겠지요.


우선변제권을 갖추기 위한 요건은 그리 어렵지 않습니다.

바로 대항력에 확정일자만 받으면 되는 것입니다.

대항력이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)로 이루어진다고 했으니 여기에 확정일자만 추가하면 되는것입니다.


우선변제권 = 주택의 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자


확정일자를 받는 방법은 두가지가 있습니다.

주민센터나 등기소를 방문하거나 인터넷으로 확정일자를 받는 것입니다.

자세한 방법은 아래의 링크를 참고 하시면 됩니다.



확정일자를 받기위한 서류는 주택임대차계약서와 신분증만 있으면 됩니다.

주민센터에 방문하면 주택임대차계약서의 빈곳에 확정일자 도장을 찍어주고 날짜를 기입합니다.

그러면 끝입니다.


대항력의 효력은 전입신고를 한 다음날 0시라고 이야기 했는데 확정일자의 효력은 언제부터 발생될까요?

확정일자의 효력은 확정일자를 받은날부터 효력이 있습니다.

예를들어 8월1일에 이사를 하고 8월2일에 전입신고 및 확정일자를 받았다면 대항력은 8월3일 0시부터 효력을 발생하고 확정일자는 8월2일부터 효력이 발생되는 것입니다.

그렇기 때문에 우선변제권은 대항력과 확정일자 같이 효력을 발생하는 8월3일부터라고 생각하시면 됩니다.


확정일자가 갖는 의미는 제3자에 대한 대항력이 목적이 아닙니다.

임대인과 임차인이 담합해서 보증금을 나중에 변경하는 것을 막기 위함이라고 생각하면 됩니다.

대항력은 정확한 주소가 기재되어야 되지만 확정일자는 주택임대차계약서상에 주소가 조금 잘못기재되어 있어도 받을수 있습니다.

하지만 대항력을 유지하기 위해서는 정확한 주소기재가 필요하니 반드시 계약서상의 주소는 정확하게 입력하시기 바랍니다.


확정일자에 대한 도장을 계약서에 찍어준다고 했는데 만약 그 계약서를 분실했다면 어떻게 될까요?

상관없습니다.

확정일자 찍힌 계약서를 분실하여도 우션변제권은 소멸하지 않고 그대로 남아 있으니 너무 걱정하지 마시기 바랍니다.


그러면 대항력과 우선변제권을 다 가지고 있을때의 효력에 대하여 알아보겠습니다.

대항력은 집주인이 바뀌었을때 계약기간동안 안전하게 살수 있는 권리가 있고, 우선변제권을 가지고 있으면 임대차로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을때 보증금을 배당받을수 있습니다.

만약 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 경매 순서에 따라 배당이 되고 보증금 전액을 다 배당받지 못했을경우라면 경락인에게 돈을 줄때까지 임대차 관계를 지속할 것, 즉 대항력을 주장할수 있습니다.


여기서 한가지 더 알고 계셔야 할 것은 우선변제권은 1차 경매에서 소멸하기 때문에 나중에 후행 경매가 발생할 경우, 대항력은 주장할수 있지만 우선변제권은 이미 소멸되어 후행경매 경락인에게 변제할 것을 주장할 수 없다는 것입니다.

그런데 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

그럴때는 법원에 보증금반환청구 소송을 해서 확정판결을 받으면 이 집행권원을 바탕으로 경매를 직접 신청할수 있습니다.


이상으로 주택임대차보호법에서 말하는우선변제권에 대하여 알아보았습니다.

이해가 가셨나요?

우선변제권을 한마디로 요약하면 다음과 같습니다.

'임대차계약을 맺은집으로 이사를 가서 전입신고를 하고 확정일자 받기'입니다.

이 한줄을 이야기 하려고 계속 이야기 했던 것입니다.


우선변제권은 적은 비용으로 보증금을 돌려받기 위한 강력한 한방입니다.

꼭 기억하고 계셨다가 이사를 가게되면 주민센터에 들려서 전입신고와 확정일자를 빠른 시간안에 받으시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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