증여받은 부동산을 양도하는 방법은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부부간 세금을 절약하기 위해서 증여를 하는 경우가 있습니다.

부부간 배우자에게 증여할경우 10년간 6억원가지는 세금이 면제되기 때문에 재산분할을 위하여 많이들 사용하고 있는 방법입니다.

하지만 일정기간이 지나지 않고 증여받은 부동산을 처리하면 그에 따른 이월과세가 적용되기 때문에 이점을 조심해야 합니다.

이번시간에는 부부간 증여받은 부동산을 양도하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

이월과세 소득세법 제97조의 규정에 의거 배우자나 직계존비속으로부터 부동산 또는 시설 이용권을 증여받아 5년 이내에 양도하는 경우에

취득가액을 당초 증여자가 취득한 가액으로 양도소득세를 계산하는 제도입니다.

1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우와 이월과세를 적용하여 계산한 양도소득세가 이월과세를 적용하지 않고 계산한 양도소득세보다 적은 경우에는 이를 적용하지 않습니다.

배우자로부터 증여받은 부동산을 양도 시 주의할 점은 무엇일까요?

바로 이월과세 제도를 주의해야 됩니다

수증자의 양도소득세 계산 시 취득가액을 당초 증여자가 취득한 가액으로 하여 세금 부담을 줄이는 것을 방지하는 제도로 모든 거래에 대하여 적용하는 것은 아니며 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우에만 적용합니다.

  

이월과세 제도를 피하는 방법은 다음과 같습니다.

1. 감정평가를 받습니다.

증여를 하기 위하여 먼저 1 이상(10억 원 초과 시는 2 이상)의 감정평가를 받는 것이 좋다고 합니다.

이유는 신고된 증여가액을 향후 양도소득세 계산을 할 때 취득가액으로 사용하기 위해서입니다.

감정평가 수수료가 있습니다

2. 유익 여부를 판단합니다.

일반적으로 취득시기가 오래된 경우 다운 계약서를 가지고 있거나 계약서를 분실한 경우 오래전에 상속이나 증여 등을 받은 경우등의 공통점은 양도차익이 많다는 것입니다.

이런 경우 배우자 증여를 통한 양도방법을 활용합니다.

3. 등기를 합니다.

증여 계약서를 작성한 후 관할등기소에 증여등기를 합니다.

이때 취득세가 발생하며 일반적으로 4% 정도 되고 그 외채권 매입에 따른 비용이 추가로 발생됩니다.

4. 증여세 신고를 합니다

증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여세를 신고하며 배우자 간의 증여재산가액이 6억원이 되지 않으면 증여세 과세는 발생하지 않습니다.

​5.5년 후 양도합니다

위의 절차를 거친 후에 5년 이상 보유하고 이를 양도하게 되면 취득가액이 증여 당시의 가액으로 되어 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

만일 증여 이후 이혼이나 상속이 발생하는 경우의 적용 여부는 증여받은 후 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우(이혼)에도 적용되나 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.

이월 과세 적용 시 세금계산 방법은 다음과 같습니다.

납세의무자는 수증자, 취득가액은 증여자가 취득한 취득가액(취득세 포함) 필요경비는 양도 시 중개 수수료 및 증여세 (수증자 즉 양도자가 증여받을 당시 부담한 취득세는 공제되지 않음) 세율 적용 시 보유기간 계산과 장기보유특별공제기간은 증여자의 취득일~양도일입니다.

직계존비속 간에 증여를 통해 양도하는 경우 증여세가 많이 나오기 때문에 증여 후에 양도하는 것은 활용하지 않는 것이 좋습니다

조금 어려운 내용이었나요?

배우자간 증여와 증여받은 부동산에 대한 양도에 대하여 알아보았습니다.

결국은 세금을 얼마나 절약할수 있느냐의 문제입니다.

증여로 인한 세금절약을 양도때문에 더 낼수도 있기 때문에 잘 확인해보시기 바랍니다.