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부동산세금

토지 매매시 양도소득세에 대하여

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


부동산은 살때도 세금을 내고 팔때도 세금을 내야 합니다.

부동산을 살때는 취득세를 납부해야 하고 팔때는 양도소득세를 납부하여야 합니다.

취득세야 부동산의 가격이 있기 때문에 그에 따른 세금을 납부하는 것이라 크게 문제될것이 없지만, 부동산을 팔때 내는 세금인 양도소득세는 신경써야 할부분이 상당히 많습니다.

그래서 오늘은 토지매매시 납부해야 하는 양도소득세에 대하여 알아보겠습니다.


양도소득세라는 것을 간단하게 설명하자면 부동산을 샀을때와 팔때의 차액에 대한 세금이라고 보시면 됩니다.

즉 처음 토지를 취득했을때의 가격(실거래가액)과 팔때의 가격의 차이에서 필요경비를 제하면 양도차액이 나옵니다.

그 양도차액에 대한 세금을 납부하면 되는 것입니다.

필요경비라 함은 실제로 부동산을 취득할때 지출한 비용으로 취득세와 등기에 관련된 비용, 부동산 중개수수료, 법무사 수수료, 기타 자본적 지출등을 이야기 하는 것입니다.

그렇기 때문에 부동산을 취득했을 당시 사용한 경비에 대한 영수증을 잘 챙겨두셔야 양도소득세 납부시 감면받을수 있는 것입니다.



간혹 토지를 매매를 한게 너무 오래되거나 취득가액을 잘 모르는 경우들이 있는데 이럴경우에는 환산취득가액으로 취득가를 판단합니다.



양도차액 = ( 취득가액 + 필요경비) - 양도가격으로 보시면 될것입니다.

양도차액이 나오면 이 양도차액에 장기보유특별공제와 기본공제를 빼주면 과세표준이 나오게 됩니다.

장기보유 특별공제란 부동산을 얼마나 오랜기간동안 보유하고 있느냐에 따라서 세금을 감면해 주는 혜택입니다.

부동산을 사서 금방 팔았다는 것은 투자가 아닌 투기의 목적이라 판단하기 때문입니다.

그에 따라 높은 세금을 부과하는 것입니다.

그리고 아무리 오래 가지고 있었다고 해도 미등기 부동산에 대한 장기보유특별공제는 없습니다.


장기보유특별공제 

보유기간 

토지, 기타 건물 및

주택 양도시 

1세대 1주택

(주택양도시) 

3년이상~4년미만 

6% 

24% 

4년이상~5년미만 

8% 

32% 

5년이상~6년미만 

10% 

40% 

6년이상~7년미만 

12% 

48% 

7년이상~8년미만 

14% 

56% 

8년이상~9년미만 

16% 

64% 

9년이상~10년미만 

18% 

72% 

10년이상~11년미만 

20% 

80% 

11년이상~12년미만 

22% 

80% 

12년이상~13년미만 

24% 

80% 

13년이상~14년미만 

26% 

80% 

14년이상~15년미만 

28% 

80% 

15년이상 

30% 

80% 


위 장기보유특별공제의 표를 보시면 알겠지만 최소 3년이상을 소유하고 있어야 헤택을 받을수 있습니다.

토지같은경우 3년이상 보유시 매 2%의 공제효과가 추가되고 최대 30%까지 세금혜택을 받을수 있습니다.

1세대 1주택의 경우 장기보유시 최대 80%까의 혜택이 주어지는 것을 볼수 있습니다.

조정대상지역에 있는 다주택자는 장기보유특별공제 혜택이 주어지지 않기 때문에 이점도 알고 계셔야 할것입니다.



위에서 장기보유특별공제와 기본공제를 해준다고 했는데 기본공제는 무엇일까요?

기본공제란 연간 부동산거래 1건당 1인에게 250만원을 공제해주는 것입니다.

만약 1년에 2번을 부동산거래를 했다고 하면 첫번째는 기본공제 250만원을 받을수 있지만 두번째거래에서는 기본공제 250만원의 혜택이 없다는 것을 알고 있어야 합니다.


그러면 공동명의를 한부동산을 매매한면 기본공제는 어떻게 될까요?

부부간 공동명의라고 하면 각각 250만원씩 500만원을 공제받을수 있습니다.

자녀들까지 명의가 4명이라고 하면 천만원까지 공제가 가능합니다.

하지만 공동명의로 하면 다른 부분에서 내야 하는 세금이 나오기 때문에 이런점도 확인을 해봐야 합니다.



위와 같이 기본공제까지 다하면 양도소득세를 내야 하는 과세표준을 알수 있습니다.


* 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차액.


* 양도차액 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액.


* 양도소득금액 - 기본공제 - 과세표준.


위와 같이 계산하여 나온 과세표준별 세율을 곱하고 오른쪽에 구간별 누진공제액을 빼주면 양도소득세가 나오게 됩니다.

토지 및 건물등에 대한 과세표준별 양도소득세율은 아래 표와 같습니다.


구분 

과세표준 

세율 

누진공제액 

1년미만 

 

50% 

 

1년이상~2년미만 

 

40% 

 

2년이상 

1200만원 

6% 

 

1200만원~4600만원이하 

15% 

108만원 

4600만원~8800만원이하 

24% 

522만원 

8800만원~1억5천이하 

35% 

1490만원 

1억5천~3억원이하 

38% 

1940만원 

3억원~5억원이하 

40% 

2540만원 

5억원 이상 

42% 

3540만원 


토지의 과세표준금액이 나오면 그에 따른 세율을 계산하여 양도소득세를 납부하면 되는 것입니다.

그런데 위의 표는 사업용토지일경우이고 만약 비사업용토지라면 위의 과세표준에서 10%의 가산세를 추가하여 납부하여야 합니다.

즉 세율이 16%부터 52%까지로 변경된다고 생각하시면 됩니다.



양도소득세가 나오면 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 60일 이내에 신고하고 납부하여야 합니다.

만약 신고를 하지 않고 납부를 하지 않으면 지연 일수에 따라 가산세가 적용되니 반드시 신고를 하시기 바랍니다.


만약 비과세혜택이 되거나 양도차액이 발생하지 않아서 양도소득세가 발생되지 않았다면 신고를 해야 할까요?

양도소득세가 발생되지 않아도 신고를 하라고 우편물이 옵니다.

경험상 신고를 해도 되고 안해도 불이익은 없습니다.

이점은 본인이 판단하시기 바라겠습니다.


이상으로 토지의 양도소득세에 대하여 알아보았습니다.

세금신고는 반드시 세무전문가와 상담하시기 바랍니다.

세금을 잘못신고하면 나중에 가산세를 납부할수도 있고 더 많은 세금을 납부하는 경우도 많이 발생하고 있습니다.

꼭 전문가와 상담을 받으시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.


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  • 익명 2020.03.22 21:56

    비밀댓글입니다

    • sunnyfunny 2020.03.23 10:23 신고

      기본적으로 1년에 부동산을 두건거래시에는 양도세를 합산하는것이 원칙입니다.
      하지만 소유자가 누구였는지등 여러가지 조건을 확인해봐야 합니다.
      자세한건 세무사와 상담을 해보시는게 가장 정확합니다.