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부동산세금

환산취득가액에 따른 가산세 신설부분에 대하여

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오늘은 환산취득가액 적용시 가산세 신설부분에 대하여 알아보겠습니다.

가끔 몇십년전 매매하였던 부동산에 대한 매매를 의뢰하시는 분들이 계십니다.

매매당시의 서류를 가지고 있다면 상관이 없겠지만 오래된 계약서 분실에 따른 문제가 발생되는 경우가 더러 있습니다.

오래된 계약서 분실시 환산취득가액으로 양도세를 계산하여 납부해야 할 경우가 있습니다.


계약서 분실로 인해서 취득가약을 알수 없을때는 추계결정에 의하여 취득, 양도가액 및 필요경비를 결정합니다.


매매하려는 부동산의 취득 당시의 실제거래가액을 알수 없을때는 다음 순서의 추계방법으로 적용을 합니다.


1.매매사례가액

취득일 또는 양도일의 전후 각 3개월 이내에 유사성이 있는 자산의 매매 사례가 있는 경우를 확인합니다.


2.감정가액

취득일 양도일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로 신빙성이 있는 감정가 또는 평균액으로 합니다.


3.환산취득가액 계산

환산취득가액의 산정식은

환산취득가액 = 양도당시의 실지거래가액 X (취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)의 계산방식으로 계산합니다.


4.기준시가


위의 순서로 추계결정을 하여 취득가액을 산전하게 되나 세무서에서는 매매사례가액, 감정가액으로는 해당 자료 등이 미비하여 결정하기 어려운 사항이 많아 환산취득가액으로 계산을 하는경우가 많습니다.


그럼 예를 들어보겠습니다.

매매하려는 부동산의 양도 당시 실제 거래 가액이 10억이고 취득당시 기준시가가 3억이고 양도 당시의 기준시가가 6억이라면?


10억 X (3억 / 6억) = 5억이 환산취득가액이 되는 것입니다.

이해가 쉽게 되시나요?


환산취득가액으로 계산을 할 경우 필요경비에 대하여 이야기 해보겠습니다.

추계적인 환산취득가액으로 계산시 필요 경비는 토지, 건물, 주택등에 대해서는 취득 당시의 기준 시가에 3%를 곱한 금액으로 합니다. (미등기 양도 자산은 0.3%)

그리고 지상권, 전세권 등기가 이루어진 부동산 임차권 등 부동산에 관한 권리는 7%로 하되 미등기된 것은 제외가 됩니다.

이경우에는 본인이 납부한 취, 등록세 드은 적용을 받지 못하고 위의 비율로 적이 되는 것입니다.


양도소득세를 환산취득가액 계산방법으로 계산하다 보면 실거래가액으로 계산하는 것보다 양도세가 적게 나오는 경우들이 있습니다.

실제 매매계약서를 가지고 있으면서도 세금을 적게 내기 위해 계약서를 분실한 것처럼 꾸며 세금을 탈세하는 경우 세무서에서 적발해 세금을 추징합니다.

그리고 2006년부터는 부동산에 대해서는 등기부에 실거래가를 기재하여 2007년부터는 실거래가 신고를 위무적으로 하게 되어 있으므로 

세무서에서 파악이 되는 것입니다.

허위로 신고를 하게되면 가산세까지 추징될수 있음을 유의하시기 바랍니다.


그럼 정리를 해보겠습니다.

양도소득세 신고납부시 실지취득가액을 확인 할수 없는 경우 "환산취득가액", "감정가액",  "기준시가"로 적용합니다.

(양도가액에 취득 및 양도 당시 기준시가 비율을 적용하여 취득가액을 계산합니다.)

그리고 이부분은 신설된 부분인데 환산취득가액을 적용하여 신고 납부시 가산세 부과를 하는것입니다.

건물(적용대상)을 신축하여 취득한 후 5년 이내 양도할 경우. 환산취득가액의 5%입니다.

위 적용범위는 2018.1.1이후 양도하는 분부터 적용합니다.(산출세액이 없는 경우에도 적용합니다).


어려우신가요?

한번 천천히 읽어보세요.

중개는 공인중개사한테, 세무는 세무사한테 의뢰하시면 

비용은 조금 들겠지만 많은 도움이 되실겁니다.

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