매매에 의한 취득일 경우에도 증여세가 과세되는 경우는?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

대부분의 사람들이 증여세라는것이 무상으로 증여를 받았을때 내는 세금으로 알고 있는 경우가 많습니다.

하지만 매매에 의한 취득일 경우에도 증여세가 과세되는 경우가 있습니다. 이 부분을 조심해야 하는데 많은 분들이 간과하는 부분입니다.

그래서 나중에 많은 세금을 내는 경우가 있습니다.

오늘은 그런 경우들을 알아보겠습니다.

* 매매에 의한 취득일 경우에도 증여세가 과세되는 경우에 대하여 알아보겠습니다.

매매에 의해 취득한 경우에도 직업, 성별, 연령, 소득, 재산상태 등으로 보아 자력으로 취득할 능력이 없거나 채무를 상환할 능력이 없다고 판단되는 경우에는 자금출처조사를 받게 되며 그 결과에 따라 증여세가 과세될 수 있습니다. 또한 재산을 시가보다 현저히 높거나 낮게 가액으로 거개한 경우에는 그 차액을 증여로 보아 증여세가 과세됩니다.

증여추정배제기준.

구분	취득가액		채무상환	총액한도
	주택	기타재산
1.세대주인 경우 가.30세이상인자. 나.40세이상인자	2억원 4억원	5천만원 1억원	5천만원	2억5천만원        5억원
2.세대주가 아닌경우 가.30세이상 나.40세이상	1억원 2억원	5천만원 1억원	5천만원	1억5천만원        3억원
3.30세 미만인자	5천만원	5천만원	5천만원	1억원

* 재산 취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 해당 재산취득금액 및 상한가액이 상기의 기준금액 미만에 해당하면 상증법 제45조의 재산취득자금 등의 증여추정 규정을 적용하지 아니합니다.(1999.1.1 이후 취득 또는 채무상환 분부터 적용, 30세 미만인 자의 채무상환자금 5천만원, 총액한도액 1억원 기준 등은 2014.2.21 이후 취득 또는 채무상환분부터 적용합니다.)

다만 위 금액 이하더라도 취득, 상환자금을 타인으로부터 증여받은 것이 객관적으로 확인되면 증여세가 과세됨니다. 이경우에는 증여사실을 과세관청이 입증하여야 합니다.

* 금전의 무상대출 등에 따른 이익의 증여과세에 대하여.

1. 1억원 이상의 금전을 무상 또는 낮은 이자율로 대출하는 경우에는

   증여재산가액 : 적정이자 - 실제차입이자.

   증여재산가액이 천만원 이상인 경우 과세.

2. 1억원 이상의 재산(부동산과 금전을 제외)을 무상으로 사용하는 경우에는

   증여재산가액 : 재산을 사용함에 따라 지급하여야 할 시가 상당액.

   증여재산가액이 천만원 이상인 경우 과세.

* 저가, 고가양도에 따른 이익의 증여.

특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우에는 시가에서 대가의 차액에 해당하는 이익이 실질적으로 양수자에게 무상으로 이전되는 효과가 발생합니다. 이와같이 증여계약이 아닌 양도계약으로 재산을 이전시키면서 저가이전으로 증여이익을 주는 경우에는 증여세가 과세됩니다.

한편 등기 등 외관상으로는 증여가 아닌 매매 등의 사유로 이전되었지만 실질적으로 대가 거래가 없는 매매를 가장한 실질 증여에 해당하거나 배우자가 직계존비속간 양도 거래로서 그 대가지급 사실이 객관적으로 확인, 인정되지 아니하면 증여추정 규정이 적용되어 증여세가 부과됩니다.

1. 특수관계인간 저가, 고가 거래시 과세요건과 증여재산가액.

구분	수증자	과세요건	증여재산가액
저가양수	양수자	(시가-대가)의차액이 시가의 30%이상 또는 그 차액이 3억원이상	(시가-대가)-(시가의 30%와 3억원중 적은 금액)
고가양도	양도자	(대가-시가)의차액이 시가의 30%이상 또는 그 차액이 3억원이상	(대가-시가)-(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)

2.특수관계인이 아닌 자가 저가, 고가 거래시 과세요건과 증여재산가액

구분	수증자	과세요건	증여재산가액
저가양수	양수자	(시가-대가)의 차액이 시가의30% 이상	(시가-대가) -3억원
고가양도	양도자	(대가-시가)의 차액이 시가의 30% 이상	(대가-시가)-3억원

* 증여세 절세에 대하여 몇가지 팁을 알려드리겠습니다.

1. 증여 받은 후 3개월 이내에는 증여받은 재산을 팔거나 담보로 제공하지 마세요.

증여일기준 전후 3개월 이내의 거래가액 및 감정가액은 시가로 보아 증여세과세의 기준가액이 되므로 증여세 과세가액이 높아져 증여세를 추가로 부담해야 합니다.

2. 공시지가나 기준시가가 고시되기 전에 증여하세요.

증여재산의 평가는 시가를 모를 경우 공시지가나 기준시가로 평가되므로 공시지가, 기준시가를 높여 고시할 것이 예상되는 경우 고시전에 증여하는 것이 증여세 부담이 적습니다.

3. 증여를 하려거든 취득세 및 증여 세액을 미리 계산한 후 세금을 준비하고 증여 등기하세요.

4. 부동산을 증여받아 빠른 시일 내에 매매할 계획이라면 증여에 신중을 가해야 합니다. 증여받은 재산 양도소득세계산은 일반취득(매매)시에는 세액계산을 달리하므로 잘못하면 세금을 더 많이 내게 됩니다. 

증여받은 재산은 가능한 5년이 지난후 매매하세요.

* 양도소득세 이월과세(소득세법 97조 4항)

배우자 또는 지계존비속으로부터 증여받은 재산을 5년이내에 매매하는경우에는 양도소득계산시 증여자가 취득한 때를 기준으로 취득가액, 필요경비 등을 계산하므로 양도소득세 부담이 커지게 됩니다.

직계존비속간 이월과세는 2009.1.1 증여부터 적용됩니다.

* 부당행위계산(소득세법 101조2항)

양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위해 특수관계자(직계존비속, 배우자는 제외)에게 증여한 후 그 증여일로부터 5년 이내에 타인에게 양도하는 경우 증여자가 그 재산을 직접 양도한 것으로 보아 증여자에게 양도소득세를 부과하게 됩니다.

다만 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 부당행위 게산제도를 적용하지 않습니다.

* 부당하게 감소시킨 것으로 보는 경우.

수증자가 납부한 증여세 및 양도소득세의 합게액이 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세보다 적은 경우입니다.

* 모든 재산을 증여하지 마세요. 증여자 사망시 상속공제를 받지 못해 안 내도 되는 세금을 내는 경우가 생길 수 있습니다.

(예를 들어 10억원의 부동산을 가지고 있는 사람이 가족으로 처와 아들 딸이 있는경우.)

1. 모든 재산을 자녀 2명에게 증여한 후 10년 이내에 사망한 경우는 

상속세 과세가액 10억원, 

상속세 인적공제액 6천만원,

상속세과표 9억4천만원(10억 - 6천만원),

상속세 산출세액 2억 2천5백만원입니다.

(상속세 납부세액 = 상속세 산출세액 -기납부증여세액입니다.)

2. 본인이 증여하지 않고 사망한 경우는

상속세 과세가액 10억원,

상속세 인적공제액 10억원(배우자 공제 5억원 / 일괄공제 5억원)

상속세 과표 0원(10억 - 10억)

상속세 산출세액 0원입니다.

* 상속공제 한도액(2003.1.1 이후 ~ 현재)

상속공제(기초공제 2억, 기업상속공제, 영농상속공제, 배우자상속공제, 기타 인적공제, 일괄공제, 금융재산상속공제, 재해손실공제, 2009년 이후 동거주택 상속공제)는 다음의 상속공제 한도액의 범위 내에서 공제합니다.

* 상속공제 종합한도액 = 상속세 과세가액 - 상속인이 아닌 자에게 유증, 사인 증여한 재산가액 - 상속인의 상속포기로 그 다음 순위의 상속인이 받은 상속재산가액 - 상속세 과세가액에 가산한 증여재산가액으로 합니다.

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